בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
"תחום ההתחדשות העירונית הוא מורכב ומשתנה מיום ליום, יש עשרות גורמים שצריך לעבור בדרך לפרויקט, וכל אחד מהם דורש מהיזם החלטות מורכבות שמשתנות מיום ליום", אומר עו"ד אברהם ללום, מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות עירונית, ומי שמעביר את הקורס "חוזים וקניין בהתחדשות עירונית" במרכז פישמן.
לדבריו,"יזמים שאינם מעודכנים בשינוי חקיקה עלולים להכשיל פרויקטים" באופנים שונים - בין אם להציע לדיירים הבטחות שלא יוכלו לעמוד מאחוריהן, או לחילופין הצעות שלא נבדקו על בסיס תכנון, מיסוי וקניין - ואז כשיתגלו הבעיות יהיה מסובך לשנות את ההבטחות הראשונות לדיירים, והפרויקט ייפול".
לא להסתמך רק על עורכי הדין
הקורס אותו מעביר עו"ד ללום מספק העמקה ליזמים ולבעלי ניסיון בתחום דיני המקרקעין, במטרה להקנות כלים מעשיים ותיאורטיים להבנת מורכבותו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית על כל שלביו, לרבות החסמים הרגולטוריים והכדאיות כלכלית.
"אמנם יזמים היום הם בעלי ידע רב הרבה יותר מבעבר, ולא מסתמכים רק על סיוע של עורכי-דין המתמחים בתחום, אבל גם הדיירים היום הרבה יותר חכמים מבעבר. הם מתעדכנים באינטרנט ומציגים מול היזמים יכולות ניהול מו"מ גבוהות", מסביר עו"ד ללום, "לכן יזם אינו יכול להרשות לעצמו להגיע למו"מ עם ידע דל מדי, ואינו יכול להסתמך על עורכי-הדין בשלבים הראשונים של שיחות מקדימות מול הדיירים".
עו"ד ללום מסביר כי כבר בשלבים הללו על היזם להיות מעודכן בידע הרלוונטי, על מנת לספק תשובות נכונות לשאלות הדיירים. "אפילו בשאלות כמו איזה מסלול תמ"א לבחור - הריסה או תוספות, או לחילופין מסלול פינוי-בינוי. על היזם להסביר את ההבדלים בבהירות, ואף להמליץ על המסלול הנכון המתאים לדיירים שמולו, זאת בהתאם לפטורים הקיימים מבחינת מיסוי ובהתאם לתקנות הקיימות לביצוע כל סוג של פרויקט".
"בקורס אנחנו מביטים על התחום מלמעלה, מטרתנו להעניק למשתתפים בו ארגז כלים שכולל 4 היבטים עיקריים: תכנון, מיסוי, ניתוח כדאיות כלכלית, וקניין וחוזים", מציין ללום, "אנחנו מתעדכנים בכל ההחלטות החדשות של המפקחת על מקרקעין ובתי משפט, עוסקים בנושא הבטוחות שהוא אחד המהותיים בתחום, מספקים מודלים לפרויקטים של תמ"א 38 ומציעים מודלים חדשים - כמו קבוצות רכישה בתמ"א 38 - שיסייעו לפרויקטים להיות כדאיים כלכלית.
"בנוסף, אנו לומדים את הפרקטיקה של העבודה מול לשכת רישום מקרקעין; עוסקים במימון, ומנתחים הסכם בשיטת צעד אחר צעד", ממשיך ומפרט ללום.
חוסר ידע גורם לעיכובים
"חלק חשוב בקורס הוא העיסוק במוקשים הקיימים בתוך חוזים וכיצד להימנע מהם", מפרט ללום, "למשל בפרויקט של מעל 24 דירות ניתן ליצור חיבור בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי מבחינת תכנון ומיסוי. יזם שלא היה מודע לכך הציע לדיירים לבחור מסלול הריסה בתמ"א 38, לו היה מודע לאפשרות הראשונה היה מגלה שהיא מתאימה יותר גם מבחינתו וגם מבחינת הדיירים".
"דוגמא אחרת היא יזם שלא ידע שבפרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות יש צורך ליצור יחידה רישומית חדשה, כדי לשעבד אותה לטובת ליווי הבנק. היזם הגיע עד לשלב ההיתר מבלי שביצע זאת, וכשגילה זאת היה צריך לעצור את הפרויקט לתקופה של למעלה מחצי שנה", מסביר ללום, "את כל אלה ניתן למנוע על-ידי הקניית ידע מקיף ומעודכן", הוא מסכם.
*** שלושת המפגשים המקצועיים יתקיימו במרכז רבין בתל-אביב בנושא חוזים בהתחדשות עירונית - להרשמה לחצו כאן.
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".