חזון איש 13 ו15ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון
בנדל"ן בכלל ובפרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, נושא המימון משמעותי במיוחד. כבר בשלב הראשון בפרויקטים של תמ"א 38 - מרגע מהחתמת הדיירים דרך הכנת התיק לוועדה ועד קבלת היתר (תקופה של שנה וחצי עד שנתיים לערך), היזם זקוק למימון. גם השלב השני - מקבלת איגרות להיתר ועד טופס 4 ואכלוס הדירות - חייב תכנון מימוני. בהעדרו יכול הפרוייקט להיכשל.
מימון לפרוייקטים של תמ"א 38 אפשרי כיום משני גורמים: בנקים, וקרנות השקעה ייחודיות לתמ"א 38, הקיימות כבר מספר שנים. נישה זו התפתחה במרוצת השנים בהתאם לצרכי השוק.
בפרוייקט בנייה רגיל נהוג שיזם רוכש קרקע באמצעות הון עצמי, או הלוואה בנקאית על בסיס בטוחות וכנגד נכסים אחרים. קרקע זו מאפשרת לו לפנות לבנק עם התוכנית העסקית של הפרוייקט כדי לקבל בשלבים מוקדמים מימון. זאת, כמובן, על סמך הניסיון הפיננסי והרקורד שלו. מנגד, פרוייקטים של תמ"א 38 נחשבים מורכבים וממושכים יותר מבחינה בירוקרטית, ולכן נתפסים בעיניים הבנקאיות כתחום עם סיכון. לאור זאת, מבקשים הבנקים מיזמים להעמיד 20%-25% הון עצמי מהעלות הכוללת של הפרויקט, לפני כניסתם למימונו.
כך למשל, אם עלותו של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות עומד בממוצע על 12 מיליון שקל, על היזם לדאוג ל-2-3 מיליון שקל הון עצמי מבית. אך ההון הדרוש לו אינו מסתכם בכך, מאחר ויזם יעדיף לפעול בכמה פרויקטים במקביל. זאת מכיוון שסך הדירות שיזם מקבל בפרויקט תמ"א 38 שווה לרבע מכמות הדירות בבניין מלא. וכך מוכפל ההון עצמי לכ-10 מיליון שקל, סכום נכבד שקשה ליזם להשיג. על כן נוצר הצורך למימון חוץ-בנקאי שישלים את שכבת ההון העצמי הראשונית, לפני המימון הבנקאי.
שכבות ההון
ההון העצמי הראשוני שמוציא יזם על כל פרויקט עבור השלבים המוקדמים הראשונים (בהם תהליך תכנון ורישוי) הוא כחצי מיליון שקל. בהתחשב בכך שבדוגמה שלנו הוא פועל בארבעה פרוייקטים במקביל - הוא נדרש להון של כ-2 מיליון שקלים. את הסכום הזה יעמיד היזם מהון עצמי קיים.
שכבת המימון השנייה כוללת את ההון שמבקש הבנק שיציג היזם בפניו, אותו חלק המשלים לכ-25% מעלות הפרויקט כולו. בדוגמא שלנו מדובר כאמור בעוד כ-10 מיליון שקל עבור ארבעת הפרוייקטים.את השכבה הזו יזדקק היזם להשיג מגורם מימון חוץ-בנקאי, וכאן משתלבות קרנות ההשקעה בתמ"א 38. הכספים של קרנות השקעה ייחודיות אלה מבוססים על גיוסים ממשקיעים פרטיים, גופים פיננסיים וגופים מוסדיים. כאשר היזם מראה לבנק שיש ברשותו הון של 20%-25% מכלל עלות הפרוייקט - כספים שהוציא מההון העצמי הקיים וממימון הקרן - או אז הבנק יצטרף למימון.
הבנקים כממנים נתונים לרגולציות של המפקח על הבנקים, עובדה המגבילה אותם במתן אשראי נוסף לנדל"ן, ולכן יוצרת אצלם סינון מחמיר של פרוייקטים בתחום. הללו בוחנים עברו הפיננסי של כל יזם באורח קפדני, ולאחר מכן הם מנתחים את הפרויקט עצמו, ורק אם השתכנעו שהיזם עומד בקריטריונים, הם יספקו את שכבת המימון השלישית - המימון הבנקאי.
שאלה של דרך
בתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38-2 ) יש צורך בבטוחות בנקאיות בשל פינוי הדיירים ולכן ליווי בנקאי הוא חובה. אך במקרה ומדובר בתמ"א 38 חיזוק ותוספות בנייה - יכול היזם לקבל את המימון לשכבה השלישית מקרן יעודית במקום לפנות לבנק. לכל אפשרות חסרונות ויתרונות.
במקרה ויבחר היזם לעבוד עם הבנק, הוא יעביר את הקרן לשעבוד מדרגה שנייה, וישעבד את הפרויקט כולו לבנק (דרגה ראשונה). עוד לפני שיספק את המימון הפיננסי - היזם יצטרך לספק הוצאות כוללות של כ-400 אלף שקל לפחות, בפרויקט ממוצע. הבנק יבקש גם מכירת פרי-סייל לדירות, שנמוכה ב-10%-15% ולעיתים יותר, מהמחיר הריאלי.
מצד שני, כשהפרויקט מלווה על ידי בנק, תדמיתו נחשבת יותר בהתנהלות מול ספקים ודיירים חדשים. הספקים יודעים שהיזם נבחן על ידי הפילטרים המחמירים של הבנק וענה על כל הקריטריונים. לדיירים ברור כי בכל מה שקשור לערבות חוק המכר יש בנק מלווה שעשה את השעבודים הנדרשים.
אם ממשיך היזם לעבוד עם הקרן, הוא אמנם משלם לה ריבית גבוהה יותר מאשר זו שהבנק ידרוש, אך הקרן לא דורשת מכירת פרי-סייל. היא אף תממן את היזם ברצותו עד שלב מתקדם, בו הבניין כבר יקבל מראה חיצוני ויכול להיות משווק. בדרך זו היזם יוכל למקסם את הרווח ממכירת הדירות מצד שני, לדיירים חדשים שבאים לקחת משכנתא יצטרך היזם להוציא הערת אזהרה על היחידה הרישומית, שתהווה בטוחה קבילה לטובת בנק המשכנתאות.
*** הכותב הינו יזם ויו"ר וועדת השקעות בקבוצת דייברגון, בעלת קרן תמ"א 38; לשעבר מנכ"ל ניהול השקעות בבית השקעות מוביל