פרויקט כ"ג 7, גבעתיים / צילום: חברת אקו סיטי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
פרויקטי התמ"א 38 פרצו את גבולות הייעוד המקורי שלהם בתחום חיזוק המבנים. בתקופה האחרונה אנו עדים לפרויקטים בצורות גימור גבוהות במיוחד, על גבול היוקרה של ממש. עיקר פעילות היוקרה בתחום התמ"א 38/1 - קרי תוספות בנייה על בניין קיים - מתרכזת בלב תל-אביב. "במרכז העיר קיים מחסור בולט בקרקעות, ולכן פרויקטי היוקרה החדשים ממוקמים באזורים הצפוניים בעיקר במגדלים, "באמצעות פתרון התמ"א 38 ניתן כעת לבנות גם במרכז בו עתודות הבנייה נדירות, כך שבאופן טבעי מכוונים באזור גבוה לכיוון בניית דירות יוקרה", מסביר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב.
"בסך-הכול זו אבולוציה בריאה של התחום", מוסיף בר, "כי המטרה שלנו היא לייצר בניינים טובים הן לדיירים הקיימים והן לאלה החדשים, ובאזורים בהם רמות המחירים גבוהות מלכתחילה ישנה אפשרות לעשות כן. אגב, היוקרה אינה באה לידי ביטוי רק במרכז תל-אביב ונושא הבנייה האיכותית מתרחב גם אל עבר אזורים אחרים בעיר וכן לכיוון גבעתיים ורמת-גן".
עיצוב תורם לאזור
- האם מצב שבו הדגש עובר מתחום החיזוק לתחום האיכות אינו חוטא למטרתה המקורית של תמ"א 38/1 ?
"תמ"א היא תמריץ לכך שאנשים יעשו מעשה מורכב של התקשרות עם יזם ולעבור עימו תהליך ארוך של שיפוץ ובנייה מחדש על מנת לעמוד בתקן רעידות אדמה. התמריץ הזה משפיע אחרת על אזורים שונים בארץ - בפריפריה שהביקוש מלכתחילה נמוך יותר התמריץ אינו עובד, בקצה השני של הסקאלה, באזורי הביקוש, שם השוק בהגדרה שונה, נוסף עוד נדבך מעבר לנושא החיזוק הפונקציונלי. גם ההנחיות של עיריית תל-אביב מתייחסות לתמ"א לא רק בנושא החיזוק אלא גם בנושא העיצובי-תכנוני.
"המטרה הבסיסית מיושמת בהתאמה לצרכים של אותו אזור ויש מתאם בין הפרויקט לרמות המחירים והסטנדרט ולכן לטעון שבתל-אביב פרויקטי התמ"א הפכו מכאלה של חיזוק לפרויקטים של שיפוץ יוקרה פר אקסלנס זה לא נכון. בסופו של דבר ככל שמחזקים בצורה טובה יותר ומעצבים ברמה גבוהה, זה תורם ומעצים את האזור, לעומת מצב של חיזוקים מינימליים שהיו מעמידים מבנים מכוערים ואז כל יוזמת התמ"א הייתה נתפשת כעונש".
- תן דוגמה ל"אבולוציית היוקרה".
"בתחילת הדרך של מיזמי תוספות בנייה על בניין קיים (תמ"א 38/1 - א.ש.), ההשקעה בכל נושא התכנון החיצוני של הבניין ועיצובו הייתה יחסית מינימלית, כך שניתן היה לראות מראש שלא מדובר בבניין חדש ואף לא מחודש. כאמור, עיריית תל-אביב, על מנת להימנע מקטסטרופה עיצובית, הנחתה שיש לבצע חיזוק באמצעות קליפת בטון, כך שכלל חזיתות הבניין מקבלות טיפול מלא בשכבה אחידה, ולכן לא רואים קפיצה של קורה או בליטות אחרות, אלא קיר חלק, וישר וממבט ראשון לא ניתן לזהות שמדובר בבניין קיים. ההתעקשות של העירייה בנושא נכונה, אך כמובן שיש לכך אלמנטים תמחיריים שכן היא מייקרת את עלויות הפרויקט הכוללות בכ-5%".
"דוגמה נוספת היא בתחום החזיתות, בפרויקטים הראשונים שקמו ברמת-גן, נעשתה בחירה שלא להחליף את כל החלונות והתריסים והתוצאות לא היו מרהיבות בלשון המעטה, שכן הבניין היה נראה בנוי טלאים טלאים. היום האבולוציה של התמ"א הביאה לכך שצריך להחליף את כל הפתחים ולא רק באזורי המרכז".
- בפרויקטי יזמות רגילים שכבת בטון וחזיתות אחידות הם סטנדרט. האם מדובר ביוקרה?
"נכון, אלמנטים אלה לרוב ברורים מעליהם בפרויקטים רגילים, אך באלה אין את מרכיב החיזוק, ומכאן שבפרויקטים של תמ"א 38/1 המשימה יותר מורכבת ויקרה והיוקרה באה לידי ביטוי בסוגי הגמר".
"חולדאי חושב שכולם עשירים"
- האם פרויקטי תמ"א 38 צועדים לכיוון הסטנדרטים של פרויקטי שימור?
"תחום השימור הוא הצלחה גדולה, כי לאחר התהליך, הבניינים אלה נראים ממש כמו סינדרלה, אבל זה עניין של הרבה מאוד כסף. בפרויקטים של תמ"א הבניין המקורי פחות מיוחד, אך עדיין, בהשקעה ניתן לשדרג את המבנה ולקחת אותו צעד אחד קדימה".
- בהקשר זה של יוקרה, מה דעתך על דבריו של ראש עיריית תל-אביב, רון חולדאי, שאמר כי תמ"א 38 היא תוכנית שנולדה בחטא ומתנה לעשירים?
"הטעות הבסיסית של חולדאי היא שהוא חושב שכל תושבי תל-אביב הם עשירים יש בזה משהו מעט עצוב בכך שהוא מתנכר לחלקים רבים באוכלוסיית העיר שאינם כאלה. הוא ודאי שכח שאלה שגרים במרכז, התגוררו שם עוד במהלך התקופות שהיה אזור מוזנח ובלתי מבוקש. אלה הם התושבים האמיתיים של תל-אביב, ורובם אינם עשירים, והדרך היחידה עבורם מלבד התמ"א, בימים אלה, להתקיים במבנה ראוי ולא ישן היא למכור את דירתם לבעלי הון ולעזוב את העיר, ובכך תל-אביב באמת תהפוך לעיר של עשירים, בדיוק כמו שקורה במגדלים".