ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון
לאחר חבלי לידה לא פשוטים, תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה, ועל אף בעיות נקודתיות המלוות אותו, הציבור מתחיל להבין כי אכן מדובר בתהליך חיובי וכדאי הן לדיירים, הן ליזמים והן למשקיעים. וכמו בכל תחום המתגלה ככדאי, צצים להם כפטריות אחרי הגשם שחקנים רבים המנסים את מזלם בענף. האטרקטיביות היחסית משכיחה במעט את העובדה כי תחום התמ"א 38, ובמיוחד חיזוק המבנים (תמ"א 38/1) נחשב למסובך יחסית, הן בשל תנאי העבודה הייחודיים בו - שהרי קל יותר להתחיל פרויקט מאפס מאשר לבנות על בניין קיים; יחסי הגומלין בין הקבלן לבין הדיירים מאתגרים יותר; והעובדה כי מדובר בתחום חדש כך שהיזם לומד את "נפלאותיו" על בשרו, שכן אין הרבה נסיונות מהעבר מהם ניתן ללמוד ולהסיק איך לעבוד נכון.
מבין היזמים שקפצו למים ישנם כאלו בעלי ניסיון רב ועשיר בתחום הנדל"ן, המנצלים את הקילומטרז' שצברו ליצירת התמחות ספציפית. לצד אותם יזמים בעלי רקורד מכובד, צצים להם גם כאלו שאינם שייכים לתחום, לפחות באופן ישיר, המעוניינים אף הם לנגוס בעוגת התמ"א למרות שבפועל, לפחות לחלקם, אין כל כישורים הנדרשים לכך. לא אחת אנו נתקלים במיזמים בהם מתגלות בעיות. לעיתים מדובר בעיכובים הנוצרים בשלבים של טרום הפרויקט ובמקרים קשים יותר פרויקטים נתקעים במהלך שלב הביצוע, לרוב בשל חוסר מקצועיותו של היזם המטפל, שנתקל בבלת"מים מאתגרים תוך כדי תנועה ללא יכולת מתן פתרון, דבר המסב הפסדים כואבים לא רק ליזם, אלא גם לבעלי הדירות ולמשקיעים שמאחוריו.
בדיקה בזכוכית מגדלת
לכל אותם יזמים שנכנסו לתחום התמ"א, אלו בעלי הניסיון ואלו החדשים, יש צורך משותף - מימון נכון. כאן נכנסים לתמונה משקיעים שונים, בעלי הון, אשר תחום התמ"א 38 מאפשר להם גישה להשגת תשואות אטרקטיביות על כספם. בשל חוסר הידע של רבים בתחום, קרן המימון משמשת לא רק ככלי דרכו מבצעים המשקיעים את הזרמת ההון ליזם, אלא גם כגוף האחראי על ניהול נכון ויעיל של כלל הפרויקט. מדור בתפקיד מהותי ביותר שכן עליה לאתר את אותם יזמים ופרויקטים הראויים להשקעה ולבחון אותם בזכוכית מגדלת על מנת שלאחר הסרת הפיגומים ואכלוס הדיירים, כל הצדדים ייצאו מרוצים ונשכרים.
כמובן שקרנות המימון יעדיפו תחילה להתקשר עם יזמים אשר כבר הוכיחו עצמם ואשר בעברם מספר פרויקטים מוצלחים וגמורים, כאלו ששכנעו את קברניטי הקרן כי הם מסוגלים להתמודד בכבוד עם תרחישים בלתי צפויים הן בטרם תחילת הפרויקט והן במהלכו. יחד עם זאת, אין הקרן פוסלת באופן אוטומטי את אלו הבלתי מנוסים, אך במקרים שכאלו תערוך בדיקה מדוקדקת במיוחד בזכוכית מגדלת הן באשר ליזם האלמוני, הן באשר לפרויקט אותו הוא מציע והן בחוזה שחתם אל מול הדיירים. לאחר בחינת נקודות אלו והפקת דוחות אפס בלתי תלויים, במקרים רבים תדרוש הקרן אף בטחונות מוצקים יותר כדוגמת ערבות אישית.
בל נשכח, מערכת היחסים הזו היא דו צדדית, כפי שקרן מנוסה ומוצלחת תדע לאתר את היזמים הנכונים, כך גם יזמים אלו יירצו לעבוד עם קרן מנוסה שיודעת כי מדובר בתחום דינמי המצריך מקצועיות והבנה רבה, שכן שתוף הפעולה בין השתיים קריטי להצלחת הפרויקט. בהקשר זה יש להדגיש כי הצלחת הפרויקט אינה נמדדת אך ורק בשורה התחתונה של הרווח, אלא בראש ובראשונה בכל הקשור לעמידה בזמנים שהינה קריטית לא רק ליזם ולקרן, אלא בעיקר לדיירים ולמשקיעים. לצורך כך על הצדדים לגלות גמישות, ולעיתים אף לעדכן בהסכמה את חוזה המקור בין השניים, שכן כאמור, מדובר בתחום שבו צצים בלת"מים המצריכים מומחיות לא רק ביצועית מצד היזם אלא גם מימונית-נדל"נית מצידה של הקרן.
משכך בבואנו לבחור קרן להשקעה בתמ"א 38 חשוב לבדוק עם אילו יזמים עובדת הקרן? ומהם תנאי הסף הנדרשים מהם? קרן בעלת ניסיון בתחום ובענף הנדל"ן תדע לאתר את היזמים והפרויקטים הטובים ולשתף פעולה עימם על מנת לפתור בעיות שעשויות לצוץ במהלך חיי הפרויקט.
*** הכותבת היא סמנכ"לית תפעול בקבוצת דייברגון