פרוייקט תוספת רח' אייבשיץ ת"א רובע 3 / צילום: אקו סיטי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
תכנית הרבעים של ת"א היא אחת מתכניות הבנייה החשובות ביותר שנוצרו בשנים האחרונות באזור המרכז, לבטח בת"א בה קיים מחסור בשטחים לבנייה חדשה. התכנית קובעת למעשה להיכן ינותב מלאי הדירות שעברו פרויקטי תמ"א 38 וכיצד הוא יבוצע - בין אם באמצעות הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובין אם על ידי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1). נכון, התכנית עוד בהליכים ונמצאת כיום על שולחן ועדת המשנה של הוועדה הארצית בדיון ערערים אך, יזמי העיר והדיירים כבר מתכוננים ליום שאחרי אישורה.
תוכנית הרבעים הנדונה מתייחסת למרכז העיר, לרבעים 3 ו- 4 אשר בחלקם, בעיקר באזור הדרומי של רובע 3 ובחלק קטן של רובע 4, מתפרס המתחם שהוכרז על ידי ארגון אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בעל כללי שימור נוקשים. במרבית אזורים אילו (אבן גבירול עד הים, נווה צדק עד ארלוזורוב) התכנית קובעת כי במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר ניתן יהיה להרוס בניינים קיימים ולהקים בניינים חדשים עד גובה של קומת קרקע + 4 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית, ובמגרשים מעל 500 מ"ר ניתן להוסיף קומה טיפוסית אחת נוספת.
יצויין כי רובע 5 - אזור לב העיר שנמצא דרומית לשד' בן ציון ורח' בוגרשוב עד אזור נווה צדק בדרום - עדיין לא נכלל בתכנית הרבעים והוא צפוי להיות מתוכנן בשנים הקרובות כאשר ההוראות שיחולו לגביו יהיו דומות אם לא זהות לאזור ההכרזה ברובע 3.
רבעים 3 ו-5 - מעט בניינים חדשים
אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז ת"א וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב, אומר כי "מסתמן שהתכנית תקבע שברבעים 3 ו-5 יקומו מעט מאוד בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38/2, שכן לדעתי ב-95% מהמקרים יזמים יבינו כי הזכויות לא מאפשרות התכנות כלכלית, ותחום התמ"א באזורים אילו ינוקז לעבר חיזוק מבנים ותוספת קומה ועוד קומת גג חלקית".
לדבריו, "במגרשים של עד 500 מ"ר, זכויות הבנייה בפועל תהיינה דומות לפרויקטים של חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) בהם ניתן להוסיף עד 1.5 קומות כך שזו תהיה האפשרות היחידה לפרויקט". כל זאת מאחר ועלויות בפרויקטים של תמ"א 38/1 נמוכות משמעותית מפרויקטים של תמ"א 38/2 , למרות שתנאי העבודה בהם מאתגרים יותר. בין היתר בשל עלויות נוספות של פינוי דיירים, תשלום שכירות בתקופת הבנייה, סוגיות מיסים והקמת חניון תת קרקעי, שלרוב קיימות אך ורק בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ומכאן שפתרון זה לרוב לא יהיה ישים בתחום העיר הלבנה (אשר המבנים בה הוגדרו על ידי אונסקו כאתר מורשת עלמית ומכאן שחלים עליהם כללי שימור מחמירים) הנכללת ברובע 3.
"זו נחשבת לרצועת השימור של תל אביב ומכאן שהבניינים יישארו נמוכים. האזור יוותר עם מלאי עתידי מוגבל מאוד של יחידות דיור חדשות, כי אין קרקעות מחד ומאידך, במסגרת תמ"א 38 תהיה הצדקה כלכלית רק לחיזוק מבנים, אשר נדיבה פחות מבחינת מלאי חדש לבניין ולכן האזור ישמור על אופיו הקיים". בר טוען כי פרויקטים לחיזוק מבנים אינם גורמים לשינוי אדריכלי בצביון האזור בו הם נמצאים ואינם משפיעים על המרקם כפי שקורה הלכה למעשה בפרויקטים של 38/2 המוסיפים בינוי חדש משמעותי באזורים ישנים.
עוד מעריך בר כי "מכיוון שלמעשה אין במרכז העיר עוד שטחים לבנייה רוויה, מעבר למה שבביצוע ובתכנון, הרי שהמגמה של הקמת מגורי יוקרה במגדלים תלך ותדעך ותפזול לכיוון היוקרה בפרויקטים של תמ"א 38/1 ברבעים 3 ו- 5". לדבריו, "במקום לקנות קומה במגדל, אנשים יקנו דירות גג ודופלקסים גדולים בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים כסוג חדש של ווילה עירונית".
גם בחלקים הצפוניים של רובע 3, מרחוב ארלוזורוב ועד לירקון, אשר אינם נכללים בתוכנית אונסקו, לא נראה פרויקטים רבים של תמ"א 38/2. "תכנית הרבעים באזור זה מתירה בניית קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית, וזכויות אילו עדיין לא הופכות את תמ"א 38/2 לפתרון ישים כלכלית ברוב רובם של הבניינים".
רובע 4 - שינוי המרחב העירוני
לעומת הבעייתיות ברבעים 3 ו 5, ברובע 4 הסיפור שונה לגמרי. שם הצפי כי עם אישור תוכנית הרבעים, המתירה כסטנדרט ברובע זה בנייה של קומת קרקע + 5 קומות טיפוסיות + קומה חלקית (בנסיגה) + קומת גג, רוב פרויקטי תמ"א 38, יעשו במסגרת הריסה ובנייה מחדש, כי היחסים שהוקנו "הגיוניים כלכלית". בר מעריך כי "מבחינה כלכלית כ-50-60% מהבניינים ברובע יעמדו במבחן הרווח בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ולכן ישפיעו באופן מהותי על שינוי המרחב העירוני, שכן יקומו בניינים חדשים בגובה שונה מן הבניינים הנמוכים והוותיקים של האזור".
עוד מציין בר כי "מכיוון שמדובר בתוכנית נפחית (המקנה זכויות בנייה על פי נפח) הרי שמבחינה אדריכלית, הבניינים שיקומו יהיו די אחידים שכן יבנו בצורת תיבה מושלמת וזאת לצורך ניצול מלוא הזכויות, ללא משחקי נפחים בחזיתות".
אך גם ברובע זה ישנם מקרים יוצאים מן הכלל שעל הדיירים והיזמים להיזהר כאחד. בר מדגים: "ישנם ברובע 4, 3 מתחמי שיכונים שם הגבילו את הבנייה לפי הזכויות של צפון רובע 3. בין בניינים אילו, ישנם אחרים שאינם בניינים נמוכים או צמודי קרקע בפועל, אך נכללים בתוכנית ויוצרים בלבול. אני ראיתי הצעות של יזמים שלא בדקו זאת עד הסוף והציעו באזור זה הצעה לתמ"א 38/2 עם קומה אחת יותר מדי, וזהו פרויקט שמועד לכישלון ולא יגיע לכדי בנייה".
בר נותן דוגמה נוספת "בבניינים רבים ברובע 4 קיימים שטחים בנויים נרחבים בתחום המרתפים. מדובר במחסנים, במשרדים ובדירות מגורים שנבנו בעבר ובמסגרת הפרויקט יש כמובן לבנות אותם מחדש שכן הם נמצאים בבעלות פרטית ולא כחלק מהרכוש המשותף של הבניין. תוספת שטחי מרתף מסוג זה הופכת לעיתים לנטל כלכלי ותכנוני מהותי שעלול אפילו להפיל פרויקט". עוד הוא מציין כי בעיקר באזורים הסמוכים לירקון, הפרויקטים עלולים להיתקל בקשיים בשל בעיית מי תהום גבוהים המצריכה פתרונות חנייה תת קרקעיים מסובכים ויקרים שלעיתים מונעים את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
ומצד שני ישנם אזורים ברובע 4 בהם אף הגדילו את הזכויות מעבר לכל שאר תחומי התכנית. כך למשל בצירים, הראשיים כדוגמת, פנקס, ז'בוטינסקי, וייצמן, נמיר ושאול המלך ניתן לבנות קומה נוספת - (קומת קרקע + 7 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית), "שם אנו צופים בנייה חדשה מרובה עם אישור התכנית, אך בד ובד יש לבדוק סוגיות נלוות כדוגמת היטל ההשבחה על הקומה הנוספת", אומר בר וממשיך ומסביר את ההיגיון במתן הזכויות הנוספות: "התכנון הזה מסתדר כלכלית - הצירים הראשיים יכולים לשאת עוד קומה מבחינת תכנון ערים. זה משתלב עם העובדה שלרוב בשל היותם צירים ראשיים ורועשים המחירים מעט נמוכים מהרחובות הפנימיים הסמוכים", מסכם בר.