תמ"א 38 ופינוי בינוי / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
אם בעבר המשקיע הממוצע היה קונה דירה הרוסה משפץ ומוכר הלאה, היום עם התפתחות נושא התמ"א 38, המשקיע עלה מדרגה והשתכלל. פוטנציאל ההשבחה בתחום התמ"א 38 הינו רחב ביותר ועולה על כל השקעה מסורתית מבעבר, כיוון שבתום התהליך נוספים לדירה שטחים רבים, זאת כאשר מדובר בתחום חיזוק המבנים (תמ"א 38/1) ובתחום ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 38/2), מקבלים דירה חדשה מהניילון, ששווייה לעיתים כפול מהשווי בו נרכשה במתכונתה הקודמת.
"התמ"א 38 פתחה חלון רחב ביותר עבור משקיעים, ויש כאלו שהפכו זאת למקצוע של ממש", אומר רון חן בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית. לדבריו, בעבודת שטח נכונה, יכול משקיע מתוחכם לאתר את אותן דירות העומדות בקריטריונים של התמ"א 38 מחד ובעלי מאפייני שטח נוחים להרמת פרויקט שכזה מאידך".
- מהן אותן דירות?
"ראשית כדאי להתמקד בבניינים נמוכים, עם מיעוט דיירים כי לרוב בבניינים אלו ניתן לייצר יחס המרה נוח לדירות ומלאכת השכנוע קצרה יותר. ככל שהדירה זולה יותר יחסית לדירות דומות בבניין, כך פוטנציאל ההשבחה השיעורי שלהן גבוה יותר ולכן הן אטרקטיביות במיוחד למשקיעים. זאת משום שבבניינים אלו מוסיפים שטח דומה, וכל דירה מקבלת מעלית וחניה ובפרויקטים של בנייה מחדש אף מעלים את הדיירים לרוב לפחות קומה אחת וכך ערכן עולה בשיעור הכי גבוה. הכוונה בעיקר לדירות מרתף, דירות קרקע, דירות גבוהות בבניינים ללא מעלית, דירות ללא חניה ודירות לא משופצות ואף הרוסות".
- אך במידה ורוכשים דירות הרוסות, קשה להשכיר אותן. האם אין כאן חסרון?
"גם אם דירות כאלו קשות להשכרה, עדיף, עדיין, לקנות אותן בזול, במצב לא משופץ ואף הרוס, שכן הפערים עומדים על מאות אלפי שקלים. נכון דמי השכירות שתקבל עבורן, אם בכלל, יהיו נמוכים מדירות רגילות, אך במידה ותדע לאתר דירה בבניין שניתן להוציא בו לפועל את תמ"א 38 במהירות הרי שעדיף לך כלכלית בתור משקיע לוותר על השכירות הזמנית, הרי תקבל אותה בלאו הכי במסגרת התמ"א, בעיקר בתמ"א 38/2".
- האם מרקם הדיירים הקיים בבניין חשוב להחלטה?
"ודאי. עדיף לבחור בניינים עם בעלי דירות צעירים יחסית שכן הם יותר בעד נושא התמ"א וקלים לשכנוע ויעזרו לקדם את העניינים. כמו כן כדאי אף ליזום שיחה עם ועד הבית כדי להבין את יחסי הכוחות".
- באזור תל אביב היכן כדאי למשקיעים להתמקד?
"כיום קיימת אטרקטיביות רבה ברובע 4, התחום מזרחית לרחוב לאבן גבירול, מערבית לשדרות לנמיר, דרומית לפארק הירקון וצפונית לרחוב שאול המלך, אשר בו ניתן להקים בניינים על פני 8 קומות ומחירי הדירות הגמורות בו גבוה מאוד. טמון שם פוטנציאל מיוחד".
- מהם האזורים בעיר שאינם מומלצים?
"באזור העיר הלבנה קשה מאוד לפעול בשל מגבלות שימור קשות. לעומת זאת, ישנם אזורים שקשה יותר לאתר בהם בניינים ראויים לתמ"א 38, אך במידה ומוצאים, הרי שההשקעה בהם מצויינת. לדוגמה רובע 3 בתל אביב ,מערבית לרחוב אבן גבירול, שם בשל נושאי שימור ומגבלות גובה קשה יהיה לבצע פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, אך ישנם בניינים שמתאימים לתחום חיזוק המבנים. יחד עם זאת, חשוב ביותר להיוועץ עם אדריכל שיבדוק למשל האם יש בשטח מקום למעלית, להוספת ממדים, למרפסות ובחינת קווי הבניין".
- האם כדאי להיוועץ באיש מקצוע בטרם משקיעים בדירות המיועדות לתמ"א 38?
"כפי שבכל עסקה לרכישת דירה אתה מערב עורך דין כך גם, במיוחד אם אתה משקיע, עליך להיוועץ עם אדריכל, שיעריך את הפוטנציאל ההנדסי-תכנוני להפקת פרויקט תמ"א 38".
מתמחרים לפני התהליך
הכל טוב ויפה, אך לא רק המשקיעים הפכו למתוחכמים יותר אלא גם המוכרים שמודעים לעובדה שתחום התמ"א 38 העלה את שווי דירתם, למרות שלרוב בפועל טרם החל בה שום תהליך. "השוק כבר יודע לתמחר היטב פוטנציאל לתמ"א", אומר חן, "דירה הנמצאת בשלב של חוזה שווה יותר מדירה הנמצאת בתהליך ראשוני וזו האחרונה שווה יותר מדירה שטרם קידמה את נושא התמ"א. לעיתים זה מגיע לפערים של מאות רבות של אלפי שקלים".
חן אף מביא דוגמה מהשטח: "יש דירה מסוימת באזור נחשק בתל אביב בגודל של כ-70 מ"ר, קומה ראשונה, ללא מעלית וחניה שאני מעריך את שווי השוק שלה כיום בכ-2.5 מיליון שקל. הבעלים רוצה יותר מ-3 מיליון שקל וזאת משום שהיא נמצאת בשלבי גישושים לתמ"א 38. שווי דירה כזו לאחר תמ"א 38 עם תוספת של 25 מ"ר, מרפסת שמש, מעלית וחניה מוערך בכ-4 מיליון שקל, לכן רוצה בעל הנכס כיום בערך חצי מן ההשבחה מראש, זאת למרות שהחוזה אינו חתום. לדעתי כל עוד אין חוזה חתום, עסקה שכזו מסוכנת מדי, אך במידה והחוזה ייחתם, ויש וודאות לתחילת פרויקט הרי שקיים פה פוטנציאל השבחה של 25% וזה מאוד מעניין".