בת ים / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
מנכ"ל עיריית בת ים, עו"ד ארז פודמסקי שקד, מכוון גבוה, "אני מאמין שב-20-10 השנים הקרובות כל בניין ישן בעיר יעבור תהליך של התחדשות עירונית - בין אם באמצעות תמ"א 38 או בין אם באמצעות פתרון של פינוי בינוי". בת ים הגדירה יעד לתוספת של 24 אלף יחידות דיור במהלך 20 השנים הקרובות, ומאחר וכמעט אין באמתחתה קרקעות פנויות לבנייה למגורים, תחום ההתחדשות העירונית צפוי לשאת ברוב הפעילות. במסגרתו מצפים קברניטי העירייה להוסיף כ-17-20 אלף יח"ד, קרי כ-75% מכלל הבנייה בעיר במהלך שני העשורים הקרובים. על פי הנתונים המעודכנים, בת ים נמצאת ממש בתחילת הדרך בתחום, שכן נכון להיום שנם כ-15 בניינים ברחבי העיר הנמצאים כבר בשלבי בנייה במסגרת תמ"א 38 חיזוק מבנים וקיימים עוד 66 תכניות בשלבים שונים לקראת אישור.
ארוכה היא הדרך להשגת היעדים, ועל מנת לפשט ולהסדיר עבודתה בתחום, עיריית בת ים ערכה תכנית מתאר עירונית לתמ"א 38 (ב.י 538) שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, המאפשרת לה למעשה, לבוא לקראת היזמים. "כיום אין כמעט מקום בבת ים במסגרת הזכויות הנוספות שהוענקו, בו לא כדאי לבצע פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים", טוען פודמסקי שקד, "במקומות המועטים בהם אין כדאיות, אנו עושים את המיטב על מנת להקל וליצור אותה. כך, למשל, במקומות בהם הוכיח לנו היזם כי אין כל כדאיות כלכלית לתמ"א 38, הוספנו זכויות לעוד חצי קומה או קומה על מנת לאפשר את המהלך".
- אילו עוד הקלות אתם מאשרים על מנת לתרום לכדאיות הכלכלית של פרויקטים?
"לדוגמה, מספר יזמים הציגו בפנינו תחשיבים לגבי בניינים בהם אין כדאיות כלכלית בפרויקט, אלא אם כן נפטור אותם מהקמת חניות לדירות החדשות. אנו החלטנו כי נמליץ על כך בפני הוועדה המקומית. בת ים היא העיר הכי פחות ממונעת בגוש דן ואנו מאוד רוצים לשמור על הבכורה, ולכן נשמח מאוד אם תהיה לנו את האפשרות להציע היצע רחב של דירות ולקדם במקביל את פתרונות התחבורה הציבורית ולכן בין היתר אנו מאפשרים לעיתים פטור מחניות".
- היזמים לא חוששים למכור דירה ללא חניה?
"נכון, בדרך כלל היזמים הם דווקא אלו אשר לא רוצים לקדם פרויקטים ללא פתרון חניה מאחר והם חוששים מבעיות בשיווק, כך שאם כבר פונה אלינו יזם המוכן לקחת את הסיכון, אז נתמוך בו ונקדם את בקשתו. יחד עם זאת, ישנן אוכלוסיות עבורן דירה ללא חניה יותר משתלמת, שכן מחירה נמוך בכ-200 אלף שקל מדירה זהה עם חניה, ולכן תתאים גם לאוכלוסיות הפחות מבוססות. ובכלל, אחת הסיבות שתמכנו בפטור מחניה היא העובדה שאנו רוצים תמהיל מגוון של תושבים, שלא רק הרוכשים המבוססים יבואו ויקנו דירות במסגרת התמ"א 38 אלא גם האוכלוסיות היותר חלשות".
- מה באשר לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש?
"תכנית המתאר המקומית עוסקת בעיקר בתמ"א 38 חיזוק מבנים ופחות בתחום של ההריסה ובנייה מחדש. החישובים שעשינו דאז היו על מנת לאפשר את ההיתכנות של תמ"א חיזוק מבנים שכן הריסה ובנייה עדיין לא הייתה בפרונט. יחד עם זאת, אין אנו פוסלים תכניות של תמ"א הריסה ובנייה מחדש ואף ידוע לנו על מספר בניינים בעיר, בעיקר באזורים היותר חזקים, בהם היזמים בודקים כדאיות כלכלית".
אין תכנית מועדפת
למרות שפודמסקי שקד אינו מתנגד לתמ"א הריסה ובנייה מחדש, עדיין לדעתו בראייה רחבה יותר, פתרון הפינוי בינוי נכון יותר. עיריית בת ים החלה לקדם תכנית של פינוי בינוי לפני מספר שנים וכיום נמצאות בהפקדה 3 תכניות בתחום ועוד 2 תכניות נוספות ממתינות לקבלת תוקף. "אם כבר הורסים, אז צריך לאשר צפיפויות גבוהות יותר ולכן הפתרון של פינוי בינוי נכון יותר מאשר פתרון תמ"א הריסה ובנייה, בו הצפיפויות יחסית נמוכות. אסור להיות קמצנים וצריך לנהל את משבר הדיור בשכל ולכן אם כבר קיימת פרוצדורה קשה של הריסה, יש לנצלה ולהגביר את הצפיפות למקסימום אפשרי"
- אצל רוב הרשויות יש "פיבוריטית" ברורה בתחום ההתחדשות העירונית - התמ"א 38, או הפינוי בינוי. מהי התכנית המועדפת שלכם?
"אין לנו. זאת משום שאנו רוצים לגוון ככל האפשר, אדריכלות ישנה ובניינים ותיקים לצד בניינים מודרניים בבינוי חדש וחדיש. ככל שיש תמהיל אדריכלי מגוון יותר, כך האוכלוסייה צבעונית יותר וחיה בהרמוניה. אין אצלנו שכונות של עשירים ועניים ואנחנו לא רוצים להגיע לשם ולכן לא נרצה אזורים שלמים של בנייה חדשה לצד אזורים עזובים, אלא גיוון בין השניים".
- מדוע לדעתך ישנם רשויות המתנגדות לכל נושא התמ"א?
"נכון להיום נושא המגורים הינו נטל על הרשויות המקומיות ולכן כל עוד המדינה לא תשנה את תפישתה באשר לחוסר האיזון התקציבי בין מגורים למסחר, הרשויות, בעיקר העשירות, לא יקדמו את הנושא. זאת מכיוון שהוא גודע את ענף היציבות הכלכלית עליו הן יושבות. גם אני, לו הייתי ראש עיריית תל אביב, הייתי מתנגד לתמ"א 38, כיוון שלתושבים בעיר יש כסף ולכן הוא אומר שאם הם רוצים חיזוק או בנייה מחדש, שיעשו זאת לבד ללא תמיכת המדינה והעירייה. בבת ים הסיפור אחר, ממוצע האוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית 5 ומכאן שהיא צריכה תמיכה ממסדית על מנת לאפשר לה לגור בבית בטוח ומוגן. לולא העזרה, לא היו לה את האמצעים הכלכליים לעשות זאת לבד".