תמ"א 38 ופינוי בינוי / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
אם בעבר תחום התמ"א 38 היה נחשב לסוג של עוף מוזר, שכללי המשחק בו אינם ברורים, הרי שכיום הוא מקבל יותר ויותר לגיטימציה, ושחקנים רבים, אם מצד הדיירים ואם מצד היזמים רוצים לקחת בו חלק. וכדרך טבע, ככל שלמשחק יש יותר שחקנים ו"אוהדים", כך גם כלליו משתכללים ומתייעלים. הנחה זו תקפה בראש ובראשונה לצעדי הפתיחה בתהליך. אם בעבר הלא רחוק, נציגות הבניין הייתה נצמדת ליזם הראשון שפנה אליה, הרי שכיום הליך בחירת היזם מושקע הרבה יותר ובמידה ומתנהל כראוי עשוי למקסם את זכויות הדיירים, לסנן התכתשויות פנימיות ביניהם, למנוע ככל האפשר עיכובים בלוחות הזמנים ואף להעניק ליזם את רמת הביטחון הנאותה על מנת שיוכל לעבוד ב"ראש נקי".
"אחת הבעיות בתחום התמ"א 38 היא שדיירים לא יודעים בתחילת התהליך מה הם אמורים לקבל", מסביר אייל אוכמן, מנכ"ל תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, אם הם בוחרים ביזם הראשון שפנה אליהם או לחילופין החליטו מראש על יזם מוסכם מבלי לבדוק אחרים, סביר כי לא יוכלו למקסם את מלוא זכויותיהם. לכן עליהם לאגד מגוון הצעות על מנת לדעת מהן זכויותיהם האמיתיות ולאחר מכן לבחור את היזם המתאים".
- מהו הדבר הראשון שעל הדיירים לעשות?
"על מנת להבין את הפוטנציאל הקיים, על דיירי הבניין לפנות לכ-10 חברות תמ"א 38, אם מתוך 10 הפניות, מתקבלות 10 הצעות בפועל, הרי שהדיירים מבינים כי בידם קלף מנצח ולכן יוכלו לדרוש יותר בשלב המו"מ הסופי. אם מצד שני, מקבלים רק 2 הצעות או לא מקבלים הצעות בכלל, הדיירים צריכים להסיק מכך כי רמת האטרקטיביות נמוכה וכדאיות הפרויקט מוטלת בספק ולכן אין להפריז בדרישות בשלב המו"מ".
- מה יוצג לדיירים בשלב זה של המו"מ?
"בשלב הראשון, ברוב המקרים, היזמים יפרטו באופן כללי מה יקבלו הדיירים בבניין והמצגת תעסוק יותר בפרטים אודות החברה היזמית, מה העבר שלה ומה יתרונותיה היחסיים בשוק. לעיתים יוצג תכנון ראשוני רעיוני לא מחייב".
- איך בוררים בין ההצעות?
"הבחירה בשלב הראשוני נעשית על פי התרשמות כללית מהיזם, ההיסטוריה שלו, ההוכחות שלו בשטח, והכימיה הנוצרת בינו לבין הדיירים. מבין 10 ההצעות, יש לברור 3 יזמים פיינליסטים ולערוך מכרז ביניהם. אין לבחור יותר מ-3 שכן ככל שיש יותר מועמדים סופיים, כך יש יותר דעות ופילוגים בין הדיירים והדבר עלול לעכב את הליך הבחירה בחודשים רבים וליצור מתחים מיותרים".
- איך מתנהל הליך הבחירה הסופי?
"מאחר והיזם מבין כי עלה שלב, הרי שבמכרז הסופי סביר כי יציג תכנון על בסיס תכניות ראשוניות בהשקעה כספית מסוימת. בסופו של דבר, רוב ההצעות אמורות להיות די דומות ולכן אם יש אחת בולטת לטובה יש להתייחס אליה במשנה זהירות מחשש שבפועל לא ניתן יהיה ליישמה. הדיירים מצידם, נעזרים לעיתים באיש מקצוע חיצוני המסייע להם בהליך הבחירה ולאחר שבוחרים את ה"כלה", נחתם עם היזם הסכם NONSHOP לתקופה מקובלת של חצי שנה, במהלכה עובד היזם על התכנית הכוללת ומציגה לדיירים".
- האם כללי המשחק החדשים טובים גם ליזם?
"רמת הוודאות היא קריטית עבור היזם ולכן הליך בחירה מדוקדק הינו הנכון גם מבחינתו. במקרים בהם נחתמו הסכמי NON SHOP מול היזם ללא מכרז, עלולה להיווצר אופוזיציה מקרב הדיירים שתטען כי לא נעשה מספיק על מנת לאתר את היזם הנכון. בתקופת ה-NON SHOP היזם נכנס כבר להוצאות משמעותיות שנעות סביב 50-100 אלף שקל. כך שאם הדיירים יחליטו כי הם רוצים לבחון הצעות נוספות, הרי שמבחינתו מדובר בנזק כספי כבד. במידה והיזם נבחר על ידי מכרז מסודר, סביר כי לא ייווצר סיכון שכזה. קרה מקרה, לאחר שכבר סוכם על תקופת NON SHOP ולאחר שהושקעו כבר עשרות אלפי שקלים בבדיקות, שאחד הדיירים ביקש הצעות מיזמים אחרים על סמך התכניות שהוכנו על ידי היזם. למרות שבפועל היזם המקורי נותר, ההליך עצמו יצר עוגמת נפש ועיכב את לוחות הזמנים המקוריים של הפרויקט".
- מה קורה בתקופת ה NON SHOP ולאחריה?
"היזם עושה את בדיקותיו מן המסד ועד הטפחות. תכנון החניות, הלובי, קומה טיפוסית, שטחים ציבוריים תוך שילוב כל אנשי המקצוע, אדריכלים, יועצי תנועה, קונסטרוקטור ועוד. במקביל מתנהל המו"מ המשפטי באשר לחוזה המחייב עם עו"ד של הדיירים. לאחר תקופת ה-NON SHOP שלרוב נמשכת חצי שנה, מציג היזם את התכנון המפורט לדיירים ואת לוחות הזמנים הצפויים לתחילת וסיום הפרויקט ולאחר מכן נפגש באופן פרטני עם כל דייר ומסביר לו באשר לדירה הספציפית שלו".
- האם קורים מקרים בהם הדיירים מחליטים להחליף יזם תוך כדי או לאחר תקופת ה-NON SHOP, למרות שעמד בכל הבטחותיו התכנוניות?
"בפועל, הדיירים יכולים לבטל הסכם גם לאחר תקופת ה-NONHOP , באמצעות תירוץ משפטי כזה או אחר, גם אם היזם עמד בכל התנאים עליהם התחייב טרם החתימה. אך במידה והליך הבחירה מתנהל כראוי, אין להם כל תמריץ לעשות זאת".
- איך מתנהל הדיאלוג עם הדיירים לאורך תקופת המו"מ?
"בתחילת הדרך המו"מ הוא יותר אישי שכן הליך הבחירה, מלבד הצד המקצועי מתבסס על הכימיה בין הצדדים, כך שנוצר קשר עם כל אחד מן הדיירים. בשלב ה-NON SHOP הנציגות משמשת כשופר לדיירים ודרכם מעדכן היזם לגבי התקדמות הפרויקט".