מה חשוב לדרוש מהיזם לפני חתימת הסכם תמא 38 / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה מטעם דייברגון
אפיקי ההשקעה הקונבנציונליים מפנים את רוב המשקיעים הפרטיים לעבר רכישת דירות מגורים. למרות שבפועל קיימות עלויות עסקה נגררות היורדות לטמיון, חלק מהמשקיעים שוכחים אותן ואינם מביאים אותן בחשבון בעת בחינת כדאיות ההשקעה. ניקח לדוגמה דירה ממוצעת המתומחרת בשוק לפי 1.6 מיליון שקל, מחירה הריאלי בפועל עבור המשקיע גבוה בצורה ניכרת. על סכום הקניה יש להוסיף את מס הרכישה, ששיעורו למשקיעים עלה דרסטית לרמה של 8%, לסכום זה מתלוות עלויות נוספות כגון דמי תיווך בגובה 2% ועלויות עו"ד בגובה ממוצע של 1%, בתוספת מע"מ, כך שגובה הרכישה עולה אוטומטית בכ-185 אלף שקל. זאת ועוד, קיימות עלויות נוספות כגון שיפוץ, ביטוח, תיקונים ועוד הנאמדות במינימום של כ-150 אלף שקל. כך שסך עלויות העסקה מסתכמות בכ-1.940 מיליון שקל, כ-21% מעבר למחיר השוק הריאלי של הדירה.
כמו כן, בעת חישובי התשואה, לעיתים נוטה המשקיע לשכוח כי קיימות תקופות שכירות "מתות" בהן הנכס ריק, כך שיש לגרוע לפחות חודש אחד בשנה מתשלומי השכירות החזויים. אם למשל ניתן להשכיר את הנכס בכ-5,000 שקל לחודש, הרי שהתמורה השנתית תעמוד על 55,000 שקל , ממנה יש לקזז מס על פי מסלוליו השונים ולצורך הפשטות נגדירו ב-10% מההכנסות, כך שבפועל התמורה האמיתית השנתית בגין הדירה תעמוד על כ-49,500 שקל, כ-21% פחות מהתמורה הראשונית שהמשקיע רואה לנגד עיניו בטרם יורד לפרטים. אם כך, התשואה השנתית האמיתית כנגד הנכס תעמוד על כ-2.5% (49,500/1,940000), הנמוכה בשליש מהתשואה הראשונית והשגויה, אותה מחשב המשקיע העומדת על 3.75% (60,000/1,600,000).
גם בעת מימוש אותו הנכס, יאלץ המשקיע לעמוד בפני הוצאות משפטיות, מיסוי ולעיתים דמי תיווך אשר תקטנה עוד יותר את תשואתו. במקביל, העליות הדרסטיות של השנים האחרונות מעמידות את מחירי הדיור במעלה הגרף וספק רב אם בנקודת הזמן הנוכחית יוכל המשקיע לממש השקעתו ברווח ולו הקטן ביותר. מכלול שיקולים אילו מעמידים בצל את כדאיות ההשקעה בדירת מגורים, במיוחד לאור הזמן הרב והמאמץ הסיזיפי לו נדרש המשקיע במסגרת התהליך. וכן לאור העובדה כי נדרש לרתק הון רב לתקופת זמן ארוכה יחסית.
משקיע שחושב מעט מחוץ לקופסה יוכל למצוא באמצעות קרנות מימון פרויקטי תמ"א 38אלטרנטיבת השקעה נדל"נית קצרת טווח שעשויה להעניק לו תשואה הגבוהה משמעותית מהאלטרנטיבה הקלאסית. פרויקטי התמ"א 38 מניבים לרוב תשואות גבוהות ביותר עבור היזמים, הרבה מעבר לפרויקטים של יזמות רגילה. הקרנות המובחרות יודעות לברור ולממן את אותם יזמים המציגים שיעורי רווח שיכולים לעבור אף את רף 40% רווח על סך העלויות, אשר מבטיחים הלכה למעשה את כספי המשקיעים, גם במקרה של ירידות מחירים בשוק.
זאת ועוד, הבטוחות והשעבודים הניתנים למשקיעים, מבטיחים כי הם יהיו הראשונים לקבל את כספם בתוספת הריבית המובטחת, ורק לאחר מכן יוכלו הקרן והיזם ליהנות מייתרת עוגת הרווחים. שילוב גורמים אילו עם יכולות ניהול מוכחות הן בתחום הנדל"ן והן בתחום המימוני של קרנות מובחרות, לצד העובדה כי פרויקטי התמ"א 38, הינם פרויקטים אשר לממשלה יש אינטרס לקדמן, ממזערים עוד יותר את הסיכון הטמון בהשקעה.
ומה באשר לתשואה? הריבית הממוצעת בסוג עסקאות שכאלו עומדת על כ-8% בשנה ומאחר ומדובר בריבית מצטברת (ולא ריבית דריבית) הרי שהקלת המס חלה לגביה, ועומדת על 15% בלבד. מכאן, שהתשואה האפקטיבית בסוג עסקה זה הינה 6.8%, פי 2.7 יותר מתשואת ההשקעה האלטרנטיבית - בדירה. בפועל התשואה האמיתית, גבוהה יותר, שכן בניגוד להשקעה בדירה, מדובר בהשקעה לטווח קצר, אשר בגינה יש לייחד הון נמוך בהרבה, ומכאן שבאמצעות הגמישות ההשקעתית, ניתן למחזרה מספר פעמים, וכן לשלבה במסגרת פורטפוליו השקעות מגוון.
*** הכותב הוא מנכ"ל קבוצת דייברגון, בעלת קרן תמ"א 38
*** אין לראות באמור בטור תחליף לייעוץ השקעות פרטני