מניה וישראל 11 בנייה/קרדיט: אקו סיטי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
למרות שתחומי הבנייה הירוקה וההתחדשות העירונית נמצאים במוקד הדיון הציבורי בשנים האחרונות, עדיין מדובר בשלבים הראשונים באבולוציה של שניהם. הללו מתגבשים ונבנים הלכה למעשה בימים אילו בהתאם להתקדמות תחום הבנייה ונספחיו. כמו כן, סינרגיה רבה קיימת בין תחומים אילו, זאת מאחר ותחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים של תמ"א 38 בפרט מתבצעים באזורים מיושבים ויישום התקנים הירוקים בהם מעצים את משמעות המהלך.
"מאחר ומדובר בפרויקט בבניין קיים באזור מיושב וצפוף אשר התשתיות בו כבר קיימות, ברגע שמוסיפים יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 הרי שתורמים לסביבה, זאת מאחר ומייצרים באזור קיים ומכאן שמלכתחילה ישנה זיקה ירוקה לכל פרויקט של התחדשות עירונית", אומר יובל שמרת, מנהל פרויקטים ואחראי תחום הקיימות בחברת אקו סיטי, המסביר את ההבדל אל מול פרויקטים אחרים. "אני יכול לבנות פרויקט רגיל באזור חדש ולא מיושב, אך גם אם בפועל אני מיישם שם את עקרונות הבנייה הירוקה ועומד בתקנים ירוקים, אני מזיק לסביבה מאחר ואני מעודד שימוש באנרגיה באזורים חדשים ובסביבתם, דוגמת גידול בכמות הרכבים באזור ועוד.
כאמור, מאחר ושני התחומים נמצאים בתחילת דרכם, רוב היזמים בתחום התמ"א 38 עדיין אינם מנסים ליישם את הקריטריונים הירוקים, גם בשל הקושי האובייקטיבי הביצועי והכלכלי הנגזר מכך וגם בשל הסיבה שאין חובה בכך מצד הרשויות והמדינה. כפי שנרמז בשמה של החברה, אקו סיטי, חריגים במישור זה. "אנו מנסים לבחון שלושה אספקטים בבואנו ליישם את חזון הבנייה הירוקה: כמה הדייר משפר את איכות החיים שלו, האם על ידי בנייה זו חסכתי לדיירים בהוצאות אנרגיה כדוגמת חשמל ומים, ומהו השיפור בתפקוד הסביבתי (של כלל האזור בו נעשה הפרויקט) על ידי יישום שני הקריטריונים שלעיל", מסביר שמרת על האסטרטגיה הירוקה של החברה, שאמורה לקבל את אישור מכון התקנים על פרויקט ברחוב מניה וישראל שוחט, בשכונת אפקה בתל אביב - שיהפוך בכך לפרויקט התמ"א 38 חיזוק מבנים הראשון מסוגו שעומד בתקן הירוק.
- עדיין לרוב לא ניתן לעמוד בתקנים הירוקים
"נכון. אנו לא מתמקדים ביישום תקנים כי בתחום התמ"א 38 חיזוק מבנים זה לעיתים בלתי אפשרי. כך למשל חלק מהתקנים מתעסקים בתחום התכנון וההעמדה ומאחר ומדובר על חיזוק מבנים קיימים הרי שלא ניתן יישומית לעמוד בתקן. התקן הוא סוג של check list ולחלק מהסעיפים לא ניתן למצוא מענה בפועל, לכן אנו פועלים על פי החזון הירוק ומנסים ליישמו במידה האופטימאלית בכל תחום בו ניתן".
- תן דוגמה למקרה בו לא ניתן ליישם את הפתרון
"על מנת להכשיר מסתור כביסה, שיאפשר תליית כביסה בחוץ ללא שימוש במייבש כביסה, יש לרוב צורך לחרוג מקו בניין. בניינים שעוברים חיזוק מבנים לרוב כבר יושבים על קווי הבניין והחריגה שמאפשרת העירייה אינה מספקת ולכן אינה מאפשרת הכשרת מסתור כביסה יעיל בו ניתן לתלות כביסה".
- כיצד מיישמים את חזון הבניה הירוקה בפועל?
"מנסים למצוא פתרונות באמצעות בידוד טרמי של המעטפת, דאבל גלייזינג (זיגוג כפול), הכנות למאווררי תקרה החוסכים בהוצאות החשמל, פיר פנימי המאפשר זרימת אוויר טבעית, פתרונות חכמים לחסכון במים וחסכון באנרגיה, הצללות ועוד".
מייקר עלויות ב-7%
הכל טוב ויפה על הנייר, אך בפועל כאשר מנסים להפעיל שיקול קר ואובייקטיבי, אין כל רציונל כלכלי לפעול על פי רוח הבנייה הירוקה בתחום ההתחדשות העירונית. עלויות הביצוע עולות בשיעור מהותי, הדיירים הקיימים אינם מייחסים לנושא חשיבות מעשית, הרשויות לא מדרבנות ומתגמלות יזמים הפועלים על פי התקנים והרוכשים לא מוסיפים פרמיה עבור דירות שכאלו.
שמרת מסביר כי "בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, יישום הבנייה הירוקה מעלה את גובה הוצאות הביצוע בכ-7%. האתגר הכלכלי מאוד גדול. עלויות הייעוץ בתחום לרוב קבועות ואין זה משנה האם הייעוץ נערך לבניין בין 100 יחידות דיור או 10 ולכן העלות פר דירה גבוהה בהרבה, מכיוון שבפרוקטים של תמ"א מספר הדירות יחסית קטן, וכך גם לגבי העלויות המשתנות".
- האם הדיירים לוקחים בחשבון את נושא הבנייה הירוקה בעת בחירת היזם?
"הבנייה הירוקה לא נותנת יתרון של ממש ליזם במו"מ מול הדיירים. דייר לא יהיה מוכן לוותר על מ"ר בודד בעבור בנייה ירוקה. בסופו של דבר כאשר יש מספר יזמים שמציעים אותו דבר, מה שיקבע יותר זה הסטנדרט, אילו ברזים, אילו מרצפות, אך הנושא הירוק עדיין לא נמצא ברשימה של הדיירים בבואם להחליט במי לבחור".
- מה באשר מכירת הדירות החדשות?
"המודעות בתחום גוברת, אך עדיין קשה לומר שישלמו יותר על דירה הנבנית על פי עקרונות הבנייה הירוקה. כיום הדייר שמח על ה'בונוס אך עדיין לא מסכים לשלם עליו תוספת. אני בתור יזם מחכה לשוק כי לדעתי בעתיד הוא יתפכח ויבין את חשיבות הבנייה הירוקה ועקרונות הקיימות".
- איך לדעתך ניתן לקדם את התחום?
"עד שהנושא יחלחל באמת ויבינו את יתרונותיו, ישנם דרכים לעודד יזמים לעבוד על פי הבנייה הירוקה, באמצעות מסלולים מהירים להוצאת היתר שיקצרו את לוחות הזמנים של הפרויקט, מתן הקלות והטבות ברשויות המוניציפאליות ועוד".