בנייני משרדים באזור הבורסה ברמת גן / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
אחרי שתוכנית תמ"א 38 חגגה השנה עשור לאישורה, במשרדי הממשלה השונים עובדים נכון להיום על התיקון הרביעי לתוכנית שעתיד להיות המשמעותי ביותר שגובש אי פעם. לאחר שהתוכנית זכתה כבר ל-3 תיקונים, שבין היתר, הובילו לאפשרות של בנייה והריסה כמו גם לתוספת זכויות ופטורים ממס, התיקון הרביעי עתיד לראשונה גם להתייחס למיגון הבתים הישנים מפני איומים ביטחוניים ולא רק מפני רעידות אדמה. במקביל, מבוקש בתיקון להגדיל את ההיתכנות לחיזוק מבני משרדים ומבני ציבור, להגדיר טוב יותר את סל הזכויות ליזמים בתוכנית וגם לנסות לטפל באי ההיתכנות של תמ"א 38 ביישובי הפריפריה.
1. הוספת ממ"דים לבניינים שנבנו בין 1980 ל-1992
אחד הסעיפים המשמעותיים המתגבשים במסגרת התיקון הרביעי הוא מתן אפשרות להוספת ממ"דים לבניינים שעד כה לא היו זכאים להיכנס לתוכנית תמ"א 38 כלל. בכך, עתיד התיקון הרביעי להכניס למסגרת התוכנית גם מבני מגורים ללא מרחבים מוגנים, שנבנו לאחר שנת 1980 ועד שנת 1992. נזכיר כי רק לאחר מלחמת המפרץ נכנס לתוקפו התקן הקיים המחייב כל דירה חדשה שנבנית לכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).
סעיף זה עתיד להוסיף לא מעט בניינים לזירת הפעילות של יזמי התמ"א ולהעניק לעוד מאות אלפי בעלי דירות השבחה אפשרית של דירתם הנוכחית. ההערכות היום מתייחסות למספר של כ-230 אלף דירות בבניינים רבי קומות שיתווספו לתוכנית ברחבי הארץ. מדובר במספר לא מבוטל שיגדיל משמעותית את היצע הבניינים בתוכנית, כמו גם יעניק עבודה ליזמים והקבלנים העוסקים בתחום בשנים האחרונות.
אולם בעוד הכנסת הבניינים האמורים לטווח הטיפול של תמ"א 38 היא כמעט מעשה גמור, טרם נקבע כיצד יתבצע ההליך בפועל. כלומר, לא ברור עדיין האם בניין מגורים שנבנה בין השנים 1980 ל-1992 יזכה גם לתוספת זכויות כפי שמאפשרת תמ"א 38 לבניינים ישנים יותר - על פי מה יחושבו הזכויות. חשוב לציין גם כי נכון להיום תמ"א 38 אינה מחייבת בבניית ממ"דים ולא פעם חוזק בניין ללא תוספת חדרי המיגון וזאת בשל אילוצים תכנוניים ואחרים. נקודה נוספת שטרם הוכרעה בנושא זה היא האם בעלי הדירות באותם הבניינים יצטרכו לשאת בעלות מסוימת שתגרור תוספת הממ"ד, או שכמו בתמ"א 38 המקורית, יהיו כל ההוצאות הכספיות על חשבון היזם או הקבלן.
2. חיזוק מבנים שאינם למגורים
נושא שני שעולה במסגרת התיקון הרביעי לתמ"א 38 הוא חיזוק מבנים שאינם מבני מגורים. נכון להיום מימוש התוכנית כדאי כמעט ורק למבני מגורים בעוד מבני ציבור או מבני משרדים אינם מחוזקים. הסיבה לכך היא שתמ"א 38 כמעט ואינה מתייחסת למבנים שאינם למגורים והיכן שכן קיימת התייחסות היא מינורית ומאפשרת תוספת קומה אחת בלבד - דבר שהופך את החיזוק ללא כדאי ליזם או לקבלן. מכיוון שאת רוב שעות היום מבלים אנשים במקומות עבודה, מבני ציבור או מוסדות חינוך, הגיעו למסקנה שחיזוק מבנים אלו אינו פחות חשוב ולכן מגובשת כעת נוסחת זכויות חדשה לחיזוק.
במסגרת התיקון החדש נשקלת האפשרות להעניק זכויות בנייה נרחבות יותר, ואף אולי להסב את הזכויות או את המבנה כולו למגורים כדי לעודד את החיזוק ולהגדיל את ההיתכנות הכלכלית. כיום קיימים ברחבי המדינה 784 בנייני משרדים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עומדים בתקן; 2,051 מרכזים מסחריים שנבנו לפני שנת 1980; ו-205 בתי מלון. סה"כ מדובר על 3,040 מבנים שנבנו עד שנת 1980 ועשויים להיכלל בתוכנית. נכון לעכשיו ההמלצות ליישום חיזוק המבנים שאינם למגורים מתייחסות למתן תוספת של 2.5 קומות למגורים על בניין שאינו למגורים או תוספת בנייה של 2.5 קומות למגורים יחד עם הסבת הבניין כולו למגורים.
3. נוסחה אחידה לחישוב זכויות
כמובן שלצד השינויים המציעים להרחיב את תמ"א 38 לאפיקים חדשים, התיקון הרביעי אמור גם לכלול חידוד של הסעיפים הקיימים. אחד הסעיפים הבעייתיים ביותר בתוכנית הוא חישוב הזכויות הנוספות שיכולים הקבלנים או היזמים לקבל בתמ"א 38 של חיזוק המבנה ותוספת קומות, בעיקר במקרה של הריסה ובנייה מחדש.
המציאות הנוכחית היא שבכל עירייה התגבשה עם הזמן דרך חישוב מסוימת ולעיתים אין היא דומה מעיר לעיר. כך, כל יזם או קבלן שמתחיל לעבוד בעיר אחת לא יודע למה לצפות כאשר הוא נכנס לעבודה בעיר אחרת. בעיה זו מתחדדת גם כאשר בעלי הדירות רואים מה קיבלו בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 בעיר אחרת ודורשים תמורה זהה מהקבלן או היזם. האחרונים מתקשים להסביר לבעלי הדירות שאמנם בעיר הסמוכה אפשר היה לקבל עוד קומה או עוד חדר, אבל ברשות בה הם מתגוררים חישוב הזכויות שונה ומחמיר יותר.
במסגרת התיקון הרביעי מנסים אנשי המקצוע לגבש נוסחה אחידה של חישוב זכויות, כזו שתקבע "סל זכויות" קבוע אליו יצטרכו להתייחס מהנדסי הערים כמו גם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במקביל, מתגבש גם כלל אצבע לגבי התוספת שיכולים בעלי הדירות לקבל במסגרת הפרויקט.
4. הטבות מיסוי בפריפריה
התיקון הרביעי מנסה גם לטפל בעובדה שתמ"א 38 רלוונטית אך ורק לאזורי הביקוש במרכז הארץ ולא מיושם בערי הפריפריה. במישור זה דנים כעת אנשי המקצוע באפשרות למתן הטבות מיסוי ביישובי הפריפריה, או במקביל לנסות ולייצר מנגנון של ניוד זכויות מעיר לעיר. על פי הרעיון המתגבש יוכל יזם או קבלן לחזק בניין בפריפריה ואת הזכויות הנוספות לנייד לעיר אחרת בה יש לו קרקע פנויה המיועדת לבנייה שיכולה לקלוט את אותן זכויות בנייה נוספות.
חשוב לציין שבשלב זה התיקון הרביעי לתמ"א 38 עדיין נמצא בגיבוש ולצד הפתרונות המסתמנים, יש עוד לא מעט בעיות שטרם נמצאה להן תשובה. כך או כך, בחודשים הקרובים עתיד להתפזר הערפל סביב התיקון החדש וליזמים, הקבלנים וגם לבעלי הדירות צפויה תקופה לא קצרה של הסתגלות לחלקים החדשים שיביא איתו התיקון.