פטיש דין משפט גזר דין עתירה דין וחשבון / צלם: פוטוס טו גו
לתשומת-לב יזמי הנדל"ן ובעלי הקרקעות: בית המשפט העליון קבע לאחרונה כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על מכירת זכויות בנייה שנועדו לניוד ומימוש במקרקעין אחרים.
מדובר בהחלטה משמעותית שמסיימת תקופה ארוכה של חוסר ודאות בנושא זה. ניוד זכויות בנייה ממגרש אחד לשני באותה העיר או מפרויקט אחד לשני הוא מהלך שלא מעט חברות נדל"ן עושות או מנסות לעשות, וכעת בעקבות פסק הדין יצטרכו היזמים לקחת בחשבון את המציאות החדשה.
מדובר בפסק דין שהתקבל בערעור שהגישו רוכשים, באמצעות עורכי הדין טל בננסון ויפית ליבלר ממשרדו. לטענת הרוכשים, בשנת 2010 הם קנו את מלוא הזכויות בנכס ברחוב לילינבלום 13 תל-אביב, למעט זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות במועד חתימת ההסכם, שלגביהן נקבע כי ינוצלו אך ורק על-ידי העתקתן לשטח אחר. עם רכישת המקרקעין נרשמה לטובת הרוכשים הערת אזהרה בטאבו.
בשלב מאוחר יותר המוכרת, חברת לילינבלום 13, התקשרה בהסכם נוסף למכירת וניוד זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות לחברה אחרת, ועם ביצוע העסקה נרשמה הערת אזהרה.
רוכשי הנכס המקוריים התנגדו לרישום הערת האזהרה על זכויות הבנייה וטענו כי אינו חוקי. בעקבות כך הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי וביקשו צו הצהרתי, שיקבע כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין, ויש למחוק אותה.
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע כי עסקת רכישת זכויות הבנייה שמיועדות לניוד מהווה "עסקה" במקרקעין שניתן לרשום בגינה הערת אזהרה. עם זאת, המחוזי הורה על תיקונה של הערת האזהרה כך שתחול רק על זכויות בנייה.
רוכשי הנכס לא הסתפקו בכך והגישו עירעור לבית המשפט העליון. לאחר ניתוח מעמיק של מצבים שונים הקיימים ברכישת מקרקעין, קיבלו השופטים דפנה ברק-ארז, מני מזוז ויורם דנציגר את הערעור וביטלו את פסק הדין של המחוזי.
בית המשפט העליון הורה על מחיקת הערת האזהרה, תוך שהוא מקבל את טענות עו"ד בננסון וקובע כי כלל לא ניתן לרשום בטאבו הערת אזהרה בגין זכויות בנייה.
"אופיו של הליך הרישום של הערת אזהרה, שאמור להיות פשוט ומהיר, ותפקידו המינהלי-טכני של רשם המקרקעין בביצועו, מובילים למסקנה כי אין מקום להכיר בפרקטיקה של רישום הערת אזהרה בגין התחייבות הנוגעת לזכויות בנייה", נכתב בפסק הדין.
עוד נכתב כי במקרים בהם התיר החוק רישום הערות שאינן נוגעות לזכות רשומה במקרקעין, הוא קבע זאת במפורש.
במסגרת פסק הדין הציע בית המשפט מספר פתרונות, בהן הטלת חובת רישום הזכויות על ועדה מקומית הסבורה כי יש תועלת בניוד זכויות בנייה בשטחה, מתן ביטוי לעסקה בתקנון הבית המשותף במקרים בהם מדובר בבתים משותפים, בעריכת הסכם שיתוף המכיר בזכויות ורישומו במרשם המקרקעין או באמצעות הקניית מעמד של בעלים משותף לרוכש הזכויות.
עו"ד טל בננסון
לדברי עו"ד טל בננסון, שייצג את המערערים, "מדובר בפסק דין המהווה ציון דרך משמעותי ביותר בתחום הפסיקה בענייני מקרקעין ופסיקה ראשונה המבהירה את מגבלות הרישום ובמיוחד את חוסר האפשרות לרשום הערות אזהרה על עסקה הכוללת רק מכירה של זכויות בנייה".
עו"ד עפר טויסטר, המתמחה בדיני התכנון והבנייה, סבור גם הוא כי מדובר בפסק דין מהותי ומסביר כי "שלילת האפשרות לרישום הערת אזהרה בדבר זכויות המיועדות לניוד יוצרת קושי אמיתי למי שרוכש נכס. פסק הדין מעיד על היעדר סנכרון מספק בין דיני הקניין ודיני התכנון. מנגנון ניוד זכויות מחייב גם מנגנון טכני שיאפשר לקונה פוטנציאלי לדעת אם הזכויות נוידו מנכס או לא".
לדבריו, "ייתכן כי הפתרון צריך להיות רישום מחייב בוועדה המקומית, מכיוון שניוד זכויות מטופל בסופו של יום על-ידה. מכל מקום, פסק הדין מחייב לטעמנו התערבות חקיקתית על מנת ליתן ודאות לקונה. למותר להוסיף כי היעדר ודאות עלול להשפיע לשלילה על שווי הזכויות".