בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
דרך חישוב הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש ממשיכה לייצר פרשנויות שונות ולגרום לאי-ודאות בקרב יזמים, קבלנים, בעלי דירות וגם מהנדסי ערים וועדות מקומיות לתכנון ובנייה.
בינתיים, בין ערר אחד לשני, המציאות בשטח מובילה לכך שפרויקטים של הריסה ובנייה, דרך שכולם מסכימים שהיא טובה יותר, מתעכבים או מבוטלים, ותמ"א 38 ממשיכה לדרכה בעיקר באמצעות יישום התוכנית המקורית בה מוסיפים דירות על בניין ישן שמחוזק במקביל.
כעת, לאחר שכל הגורמים בענף מתריעים מזה זמן רב שאי-התאמה בין דרכי חישוב הזכויות בין רשות לרשות ופרשנות שונה לכל מקרה, כמו גם החלטות מנוגדות של וועדות ערר, גורמות לעיכוב בפרויקטים מחד ועיכוב ביישום חיזוק המבנים מנגד.
גם בית המשפט מותח ביקורת על אי-האחידות בתחום זה. "מן הראוי שתינתנה הנחיות על-ידי גורמי התכנון הבכירים ביותר וראוי שמינהל התכנון והיועץ המשפטי ישבו ויערכו הנחיות בכתב שתהיינה נר לרגלי הגורמים המקצועיים בשטח, שכן לאור מספרן הרב של הוועדות המקומיות וועדות הערר, הותרת הפרשנות וההחלטות לגורמים אלה יוצרת תוהו ובוהו בתחום התכנון וגורמת לחוסר יציבות וביטחון אצל כל מי שמבקש לבנות. הדבר גם גורם לריבוי התדיינויות סרק, להעמסה מיותרת על ועדות ובשלב מאוחר יותר על בתי המשפט", כך קבעה לאחרונה השופטת יהודית שיצר שדנה בתיק שנגע לפרויקט תמ"א 38 ברחוב קק"ל שבגבעתיים.
בעוד התיק עצמו עסק בפרויקט ספציפי, טענות הצדדים כמו גם מהות העתירה עסקה בנושא שהוא מהותי לכלל הפרויקטים ולתוכנית תמ"א 38 כולה.
נציין שהעתירה שהוגשה על-ידי המתנגדים לתוכנית ספציפית נגעה, כמו עתירות רבות אחרות, באופן חישוב הזכויות וגם בעובדה שוועדת הערר תחת יו"ר חדשה קיבלה החלטות המנוגדות להחלטות שקיבלה אותה הועדה תחת יו"ר קודם. בעוד השופטת שלחה את הצדדים להגיע להסכמה מחוץ לבית המשפט, היא מתחה ביקורת חריפה על העובדה שמדובר בתחום שאינו מוסדר, כאמור.
"נושאים טכניים מעשיים צריכים למצוא את פתרונם בד' אמות הרשויות המופקדות עליהם ואין זה ראוי שנושאים שאינם מוצאים הסדרה יציפו את בתי המשפט שלא נועדו להסדיר את נושא התכנון", המשיכה השופטת שיצר בפסק הדין, ואמרה כי "לפיכך, טוב יעשו מינהל התכנון והיועץ המשפטי אם יזדרזו, הגם שהמלאכה כבדה, וימהרו להוציא הנחיות כדי להביא ישועה לציבור גדול של דיירים, בונים, יזמים, שכנים, גורמי תכנון ושטח (ועדות) וכל מי שמעורב בהליכי הבנייה. החלטת הרשות צריכה גם לקחת בחשבון התייחסות גם להוראות מעבר".
דבריה של השופטת שיצר, המופנים למינהל התכנון וליועץ המשפטי לממשלה מבהירים כי יש לקבוע כללים אחידים בחישוב הזכויות. נציין כי בימים אלו עוסקים במינהל התכנון, כמו גם במשרד המשפטים, בניסוח נספח שיצורף לתיקון מספר 4 לתמ"א 38 שעתיד לעסוק בנושא זה בדיוק.
עם זאת, זה המקום לציין כי כדי לקבוע סל זכויות אחד שיהווה "קוד אחיד" לכל הרשויות, יצטרכו במינהל התכנון, שנמצא היום במשרד האוצר, להגיע לפשרה עם הרשויות המקומיות ומהנדסי הערים שרבים מהם מתנגדים לתוספות רבות בפרויקטים הללו. במקביל, זה שהעירייה איננה מרוויחה היטל השבחה על הפרויקטים לא עוזר לחיבתן של הרשויות לתוכנית.
ייתכן שזה יהיה המבחן הבא של שר האוצר משה כחלון, כשיצטרך לגבות את מינהל התכנון מול ראשי הרשויות בנושא זה. עד אז, צפויה אי-הוודאות בכל הנוגע לחישוב הזכויות להימשך, מה שיגרום לעיכובים ביציאה לדרך של פרויקטים במסגרת מסלול הריסה ובנייה של תמ"א 38, שכאמור, האירוניה היא שכמעט כל הצדדים בלי יוצא מן הכלל מעדיפים אותה על פני תמ"א 38 הרגילה שמוסיפה קומות על בניין ישן.