בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
אי-הוודאות שנוצרה בתחום תמ"א 38 בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ממשיכה להדאיג את העוסקים בענף. בעוד היזמים והקבלנים מנסים להתמודד עם המצב הקיים, בלשכת עורכי הדין מציעים פתרון הלקוח מתחום אחר בהתחדשות עירונית - פינוי-בינוי.
במכתב ששיגרו עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל, ועו"ד יצחק נטוביץ, המשנה ליו"ר הלשכה, לח"כ אלי כהן (כולנו) שעתיד לכנס דיון בנושא חישוב הזכויות בכנסת ביום רביעי הקרוב במסגרת הדיונים על הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציעים בלשכת עורכי הדין להחיל את התקן השמאי בו נעשה שימוש בפרויקטים של פינוי-בינוי גם על פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
מדובר בתקן שמאי מספר 21, בו נעשה שימוש כדי לקבוע האם פרויקט פינוי-בינוי מוצע הוא כלכלי, והאם הרשות המקומית יכולה לגבות בגינו היטלי השבחה מהיזם. מטרת תקן זה היא לבחון את מספר יחידות הדיור החדשות שמוצע להעניק ליזמים או קבלנים בפרויקט אל מול יחידות הדיור הישנות שנהרסות, כדי לקבוע מה הרף ממנו הפרויקט יהיה כלכלי והאם דרישה לתשלום היטל השבחה תימנע ממנו לצאת אל הפועל.
עד כה נעשה שימוש בתקן זה רק בפרויקטים של פינוי-בינוי, אך כאמור כעת מציעים בלשכת עורכי הדין לעשות בו שימוש גם בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, כדי לנסות ולהחזיר את הוודאות לענף.
"אנו ממליצים להכליל את תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין כאמת-מידה לבחינת פרויקטים של תמ"א 38, באופן שלוועדות המקומיות תהיה סמכות להוסיף קומות כחלק מהתמ"א, במקרה של פרויקטים של הריסה ובנייה; ומקום שהוועדה המקומית רואה בכך חשיבות ציבורית, כגון כאשר מדובר בבניינים צפופים יחסית על צירים מרכזיים שנדרשת הרחבתם, תוכל הוועדה להוסיף קומות לפי תמ"א 38", כך במכתב.
נציין כי באם יאומץ התקן האמור גם לפרויקטים של תמ"א 38, משמעות הדבר מחד היא ודאות לגבי כלכליות פרויקט לאור מתן זכויות בנייה נוספות, אך במקביל יהיה זה גם כלי נוסף לרשות המקומית לגבות היטלי השבחה בפרויקטים שבחלק גדול מהם היום קיים פטור מהיטל השבחה.
בינתיים, הקבלנים והיזמים ממשיכים להתלונן על אי-הוודאות היום בוועדות המקומיות: "חוות-הדעת של היועמ"ש הכניסה את ענף ההתחדשות העירונית לחוסר ודאות מוחלט", כך אומר אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס העוסקת בתחום.
לדבריו, "הרבה מאד פרויקטים ממתינים לדיונים בוועדות המקומיות, ויש מי שכבר הודיע שיקפיא את הדיונים, כמו הוועדה המקומית ברמת-גן, וזאת עד לקבלת עמדת מינהל התכנון במשרד האוצר. הקפאה כזו עשויה להחזיר את החברות המתמחות ואת בעלי הדירות תקופה ארוכה אחורה.
"אנחנו בוחנים את החישובים בפרויקטים בכל הערים ואת היקף הפגיעה הצפוי, אולם למען האמת קשה מאד לחזות את אופן החישוב המדויק עליו יוחלט. בכל מקרה, המצב הנוכחי מחייב את היזמים לחזור לדיירים ולפתוח מחדש את כל החוזים".