תמ"א 38 ופינוי בינוי / צילום: תמר מצפי
בדיון שהתקיים היום (ד') בוועדת הרפורמות של הכנסת בראשותו של חבר הכנסת אלי כהן (כולנו) דנו חברי הכנסת וגורמים שונים מתחום הנדל"ן באי הוודאות שנוצרה בכל הקשור לחישוב זכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
אומנם יו"ר מטה הדיור, אביגדור יצחקי, הרגיע את הקבלנים והיזמים שעוד כחודש תחזור הוודאות בעקבות ניסוח נוסחת חישוב על ידי מינהל התכנון, והמליץ לוועדות המקומיות לחזור ולפעול כבשגרה, אך באותו הזמן נראה שעמדת היועץ המשפטי לממשלה טרם השתנתה.
כמו תמיד, התגובות של פעילים בענף וגורמים הקשורים לתמ"א 38 לא מאחרות להגיע.
"מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה לוותר על בנייה של אלפי יחידות דיור כתוצאה מהחלטת היועץ המשפטי לממשלה על צמצום בחישוב השטחים בפרויקטים של תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה", כך אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו ובת ים. "החלטה תקדימית זו מהווה אבן נגף במאמץ לקדם בנייה בישראל והוספה של יחידות דיור כחלק מהרצון להילחם במשבר הדיור. החלטתו של היועץ המשפטי לממשלה ואימוצה בקרב הוועדות המקומיות, משליכה בצורה חסרת תקדים על אלפי יחידות דיור שנועדו להיבנות. ניתן לומר כי עד שיאושר התיקון לתמ"א 38 בידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה יכולים לעבור חודשים שייצרו עיכובים באישורי הפרויקטים. שוב אנו עדים לכך שמתקיימת סתירה בין גופי הממשלה השונים וכמו כן, חוסר הוודאות מונע מהיזמים והקבלנים יכולת לקדם תהליכים אל מול דיירים ובעלי דירות".
שחר רז, הבעלים של חברת חיזוק ובינוי הפועלת בתחום אמר היום: "בעקבות אי הוודאות אשר נוצרה בשוק התמ"א 38, בדגש על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, החלטנו בחברה להודיע למספר פרויקטים ודיירים על הקפאת ההליכים עד להתבהרות נושא זכויות הבנייה. נכון להיום הקפאנו 7 פרויקטים של תמ"א 38/2 שהוגשו להיתר בערים רמת גן וגבעתיים בהם היו אמורות להיבנות כ-190 יחידות דיור חדשות. השקענו כסף וזמן רב בקידום כלל הפרויקטים האלו ולא נמשיך להשקיע עוד עד להתבהרות הדברים".
ניסים אסייג, בעלי NSA התחדשות ובניין העוסק בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אמר היום כי הוא חושש מתקופת הביניים עד שתחזור הוודאות: "דיון הוועדה להתחדשות עירונית שהתקיים היום בכנסת הוא יוזמה מבורכת בדרך לפתרון הקיפאון בענף התמ"א 38 . בינתיים, עד לניסוח התכנית המלאה של המועצה לתכנון ואישורה, הליך שעתיד לקחת כחצי שנה, יווצר ואקום בשטח. פרוייקטים בתהליכי אישור יתקעו ולא יקבלו היתר ופרוייקטים שכבר קיבלו היתר, הכדאיות הכלכלית שלהם תפגע. הוואקום הזה גם יעמיד את היזמים במצב משפטי בעייתי מול הדיירים כי הוא לא יאפשר לממש את כל זכויות הבנייה כפי שהן מופיעות בהסכמים שנחתמו מולם. בפן החברתי, אמון הציבור בתמ"א 38 כאמצעי לשיפור הדיור הקיים וחיזוק מבנים, ירד".
עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות' אמר: "יש לברך על הדיון שנערך היום בכנסת ועל הכוונה להבהיר את הדברים בתוך זמן קצר מאוד. אי ודאות בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, מהווה קושי מהותי עבור כל הצדדים בפרויקטים אלו. מעמדת הגורמים המוסמכים עולה, כי זו אינה תואמת את הפרשנות המצמצמת בסוגית חישוב הזכויות. יש בכך כדי ללמד על החשיבות שרואים גורמים אלו בקידום הפרויקטים ועל ההבנה שללא תמריץ כלכלי מספק, אלו לא יקודמו ולא יצאו לפועל. נראה כי טוב ייעשה, אם ינצלו את הנסיבות האחרונות ואת הדיון הציבורי בנושא על מנת לפתור סוגיות תכנוניות נוספות שיצמצמו את אי הודאות הקיימת בתחום זה ובמסגרת זו יקבעו כללים אחידים שיחולו על כלל הרשויות והוועדות המקומיות השונות".
עו"ד גיא פרבמן המלווה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכל הארץ שהשתתף היום בדיון בכנסת אומר: "לרשויות המקומיות בישראל אין היום אינטרס לקדם את תמ"א 38. הרשויות לא מקדמות הפרויקטים מכוח תמ"א 38 משום שהן לא יכולות לגבות מפרויקטים אלה היטלי השבחה. הרשויות המקומיות ממסמסות את הליכי הרישוי להיתרי בניה, משנות מדיניות ומעכבות פרויקטים לתקופות ארוכות. צריך להקים גוף ממשלתי חיצוני שידאג לקבוע מהו תחשיב הזכויות ליישום תמ"א 38 , מהי הצפיפות המוסכמת ולקבוע נהלים לקבלת היתרי בנייה תוך 4 חודשים".
עו"ד זיו כספי ממשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית: "הגיע הזמן שתהיה ודאות בנושא. שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדות יצר בזבוז כספי ציבור ויזמים, חוסר ודאות בתכנון, שיהוי הליכים, חוסר הומוגניות, קשיים וסכסוכים. חשוב שיגובש נספח זכויות אחיד אשר יקבע מנגנון ברור וודאי לעניין אופן קביעת הזכויות ואשר לא יאפשר לוועדות המקומיות להחליט בעניין אופן קביעת הזכויות וקביעת מהם הפרויקטים המתאימים. לא פחות חשוב, הגיעה העת שאופן קביעת זכויות יהיה תואם לערכי הקרקע ויאפשר ביצוע פרויקטים גם באזורים בפריפריה".
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל שותפה במשרד עפר טויסטר ושות העוסק בתכנון ובניה אמרה היום: "מזה זמן מה קיים חוסר ודאות רב בקרב בעלי נכסים ויזמים באשר להיקף הזכויות הניתנות לניצול בפרויקטים של הריסה ובנייה, בשל עמדות שונות שהובעו על ידי ועדות מקומיות שונות ואף על ידי ועדות ערר שונות. קושי זה התעצם לאחר הגשת עמדת היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט, ואף הגיע עד כדי חשש לחוסר יכולת לקדם פרוייקטים של הריסה ובנייה, בשל חוסר הוודאות באשר להיקף הזכויות שיאושר. קיומה של נוסחה ברורה ואחידה לאופן חישוב הזכויות בפרוייקטים של הריסה ובנייה הינו הכרחי לצורך קידומם היעיל של פרויקטים אלה ולצורך יצירת שוויון בין בעלי נכסים בערים שונות. בנסיבות אלה, טוב עשתה המועצה הארצית כאשר החליטה לקדם את הטיפול בסוגיה באופן מיידי".