בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי
בשבוע שעבר המליצה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על נוסח התיקון החדש לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה (תיקון 3א') וכעת ממתינים כל הגורמים בענף לפרסום נוסח ההפקדה של התיקון לקראת תקופת ההתנגדויות. במקביל, גורמים שונים בענף שבחנו את ההחלטה שהתקבלה בשבוע שעבר חוששים כי למרות שבתחילת הדרך היה נראה כי התיקון יאפשר ודאות גדולה יותר ואף אולי פרשנות מרחיבה וקבלת זכויות נוספות, נראה שמשמעות התיקון בפועל עשויה להיות דווקא מצמצמת בחלק מהפרויקטים.
כעת, מתכוננים כולם לתקופת ההתנגדויות כדי להגיש הסתייגויות לנוסח שהומלץ וכפי שהדבר נראה כעת, יהיו לא מעט הסתייגויות גם מכיוון נציגי הקבלנים והיזמים וגם מכיוון מי שמתנגד לתיקון ולפרשנות המרחיבה כמו היועץ המשפטי לממשלה וגורמים אחרים. מאידך, משום שחישוב הזכויות הנוכחי אינו נותן עדיפות ברורה למי שבוחר במסלול הריסה ובנייה מכח תמ"א 38 חוששים כעת בענף שמגמת העלייה ביישום תמ"א 38 במסלול זה תדעך והעדיפות תינתן שוב לפרויקט חיזוק בניין קיים עם תוספת בנייה.
חשוב לזכור שברגע שתתחיל תקופת ההתנגדויות לתוכנית, יתחיל גם מעין משא ומתן לשינוי ההחלטה הסופית שתתקבל, משא ומתן במסגרתו יגיש כל צד התנגדויות לנוסח המוצע, מה שמתחיל וקורה כבר כעת.
"נוסח ההחלטה הסופית הוא מכה קשה לתמ"א 38 ולמעשה מביא לסרבול משמעותי בדרך החישוב ומצמצם את זכויות תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ביחס למה שהיה מקובל בתחום עד כה", כך מסביר אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל-אביב.
"בנתונים האלה לא נראה כמעט פרויקטים של הריסה ובנייה, וזאת בניגוד לכל הצהרות מקבלי ההחלטות שרצו ליצור המשכיות לתנופת ההריסה ובנייה לפי תמ"א 38", ממשיך בר, ואומר כי "בשורה התחתונה הכוחות שפעלו לצמצם את זכויות התמ"א בהריסה ובנייה הצליחו לגרום למועצה הארצית לקבל פשרה עקומה מאוד, חישוב מסובך שנתון לפרשנויות רבות ותוצאתו היא סל זכויות מצומצם מאוד".
במקביל, גם בלשכת עורכי הדין הבינו שהנוסח שעליו המליצה המועצה הארצית אינו כה מרחיב כפי שנחשב בהתחלה. "לדעתי ההחלטה שלהלן תביא להתנגדות וחילוקי דעות בכל הקשור להגדרה של כמה דירות יש ב"קומה הטיפוסית" המתקבלת מחלוקת זכויות הבנייה במספר הקומות", כך מסביר עו"ד אברהם ללום סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום המקרקעין.
עוד מוסיף ללום כי הבעיה בנוסח ההחלטה של המועצה הארצית היא שהזכויות שניתן יהיה לקבל בסופו של דבר במסלול הריסה ובנייה יהיו דומים מאוד למסלול חיזוק מבנה קיים אך עם תוספת מיסוי שעשוי להפוך רבים מהפרויקטים ללא כלכליים: "התוצאה שבכל שאר הפרמטרים אושרה שיטת חישוב הזהה לפרויקט תוספת על בניין קיים. הבונוסים היחידים הוא שמקבלים 60% בקרקע כאשר יש קומה מפולשת בתב"ע גם אם אינה קיימת בפועל בתוספת 13 מ"ר לדירות של התב"ע שטרם נבנו (אם יש כאלה) אך אלה חייבים בהיטל השבחה, ולכן גם במס שבח ומע"מ תשומות בנייה ולא מוסיפים הרבה ערך כספי לפרויקט. ייתכן שמנהל התכנון חשב שהוא מאפשר חישוב מרחיב אבל בפועל התוצאה היא חישוב די מצומצם. בנוסף, לצערי גם דרך החישוב נותרה מסובכת ביותר עם זיקה חזקה בין התב"ע לבין זכויות התמ"א, קשר שהוא לב הבעיות הפרשניות שניתקל בהן שוב ושוב בוועדות המקומיות, בוועדות הערר ואף בעתירות כפי שראינו לאחרונה. זה גם יגרום להמון ויכוחים מול מיסוי מקרקעין ומע"מ".