בנימין פישר ועזרא יחזקאל/ צילום: תמר מצפי
לפני שבוע האזנתי לרדיו ושמעתי אדם שהציג את עצמו כנציג חברה שמשווקת קרקעות אומר שעיריית הרצליה אישרה את תוכנית 'חוף התכלת', ושמוכרים באזור ההוא 100 מ"ר ב-750 אלף שקל", מספר מהנדס עיריית הרצליה מייק סקה. "זאת הונאה. לא אישרנו שום תוכנית. לא ברור לי מי קונה 100 מ"ר בלי לדעת כלום. איפה יהיו אותם 100 מ"ר בנויים? באיזה ייעוד?". סקה מספר כי לפני שנה החליטה הוועדה המקומית להמליץ על תוכנית ל-8,000 יחידות דיור להפקדה בוועדה המחוזית, בתנאי שיבוצע תסקיר השפעה על הסביבה.
רק שאז, בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לפני חודש, הציג סקה את התסקיר, והתברר שבשטח התוכנית מצוי האתר תל מיכל, שדורש תכנון מחדש. מה עכשיו? "בפברואר 2016 נמליץ על תוכנית אחרת לגמרי, של 12 אלף יחידות דיור. התוכנית הראשונית שקיבלתי בירושה היתה בזבזנית בקרקע, כללה בניינים לא גבוהים, בעוד שהתוכנית החדשה שנפקיד מנצלת נכון יותר את הקרקע, ותכלול בנייה לגובה עם תוספת שטחי מסחר ומלונאות, יהיו לפחות 6-7 בתי מלון בתוכנית".
תוכנית חוף התכלת במערב הרצליה היא כמובן רק דוגמה אחת מיני רבות. תוכנית שמתגלגלת כבר כמה עשרות שנים, שבהן קוני הקרקע ויורשיהם מצפים לשינוי ייעוד ממש מעבר לפינה. דוגמא אחת שהיא המחשה מובהקת לתעשיית החלומות שפועלת בשוק הקרקעות החקלאיות.
הנה סיפורם של כמה חולמים. החלום וההמתנה להגשמתו.
חלום נגוז במורדות הכרמל
לפני 12 שנה גנזה תוכנית המתאר המחוזית של חיפה חלומות של מאות בעלי קרקע, שקיוו לרווחים מקרקע חקלאית שרכשו בזול באזור בקעת הנדיב. 450 מתוכם מתארגנים לתביעה, אליה צירפו גם חקלאים מהסביבה, הטוענים שאסור להם אפילו לבנות חממות
סיפורם של חקלאי בקעת הנדיב, שכבר שני עשורים מנועים מלבנות על השטחים שבבעלותם (10,000 דונמים במצטבר), מתחיל בתחילת שנות האלפיים. תוכנית המתאר המרחבית של מחוז חיפה, שקיבלה תוקף לפני כשנתיים, חלה על כל שטחי המחוז אולם השלכותיה על בקעת הנדיב, מישור ששטחו 20 קמ"ר בגבול אזור השרון וחוף הכרמל בולטות במיוחד.
התוכנית פורסמה להתנגדויות ב-2003, אולם הדיונים בעניינה הסתיימו והיא אושרה רק כעשור מאוחר יותר, ב-2013. בכל פרק הזמן הזה, מפרסום התוכנית ועד לאישורה, יושמו הוראות התוכנית בשטח, ולמעשה ביטלו את זכויות הבנייה באזור. מדובר על שטחים בזכרון יעקב, בנימינה-גבעת עדה ופרדס חנה-כרכור, שבהם נשללה מהבעלים כל אפשרות בנייה, ובכלל זה גם מבנים חקלאיים (חממות), לא כל שכן לפעול לשינוי ייעוד הקרקעות או לקדם פרויקטים אחרים, של מגורים למשל.
יחיעם אלטשולר, חקלאי ותיק מבנימינה שבבעלותו כרמים, פרדסים, אבוקדו, פלחה ועוד, אומר כי "בכל הארץ יכול חקלאי לעשות שימוש חקלאי בקרקע שבבעלותו ללא תנאי - להקים בתי רשת, מבני משק, חממות ולקדם את פרנסתו עם התפתחות הטכנולוגיה החקלאית. זכות זו נגזלה מאיתנו. הכל קפוא באזור", אומר אלטשולר.
בימים אלה מתארגנת קבוצה של 450 מבעלי הקרקעות באזור, אליהם הצטרפו כמה אגודות שיתופיות וועדות חקלאיות, לצורך הגשת תביעה בסך מאות מיליוני שקלים כנגד הוועדה המקומית בגין פגיעה בזכויותיהם ובמשלח ידם. עו"ד גד שטילמן, המייצג את התובעים ומכין את התביעה בצוותא עם שמאי המקרקעין אמיר חופשי, מסביר כי "בדרך כלל ההחלטות בהתנגדויות לתוכנית מתקבלות מיד לאחר שמיעת ההתנגדויות, ובסמוך לאחר מכן התוכנית מקבלת תוקף, שזה תנאי להגשת התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (סעיף המאפשר לבעלי קרקע להיפרע בגין פגיעה בערכה ובנזק שנגרם להם בגין תוכנית אחרת - א.ש.). במקרה זה, הנזק שנגרם לציבור המחזיקים בקרקע היה מיידי עם הפרסום להתנגדויות בשנת 2003, אולם הציבור שנפגע לא יכול היה להגיש את תביעתו במשך למעלה מעשר שנים".
ההגבלות הוחמרו
אלא שכאן לא תמו צרותיהם של חקלאי הבקעה. שנתיים לאחר שמיעת ההתנגדויות לתוכנית המחוזית (תמ"מ 6), פורסמה ב-2005 תוכנית מרחבית נוספת ומפורטת יותר לאותו אזור. התוכנית החדשה, "סובב בקעת הנדיב" שמה, התמקדה רק בשטחה הגיאוגרפי של הבקעה ומושבותיה. בתוכנית החדשה הורחבו השטחים המיועדים לשימור שבתמ"מ 6, וההגבלות על השימוש החקלאי בקרקע הוחמרו בהשוואה לאלו שבתוכנית הראשונה. אלא שמאז הגישו חקלאי האזור את התנגדויותיהם לתוכנית החדשה ב-2008, חלפו כבר שבע שנים, ומאז טרם התקבלה כל החלטה בעניין. כתוצאה מכך, שוב, בעלי הקרקעות מנועים מלהגיש תביעה לפיצויים בגין התוכנית החדשה.
לדברי שטילמן, כמו בהליך ההתנגדויות לתוכנית הראשונה, גם כאן - מדובר באוזלת יד מכוונת מצד רשויות התכנון: "דחיית ההחלטה בהתנגדויות מטרתה להערים קשיים פרוצדורליים ולהקשות על בעלי הקרקע הניזוקים בהגשת תביעתם. נוצרה סיטואציה של שתי תוכניות שיוצרות נזק מצטבר חופף, ובעלי הקרקע נאלצים להגיש תביעה חלקית לפיצויים רק בגין התוכנית הראשונה".
שטילמן טוען כי הנזק לבעלי הקרקעות באזור נמשך מאז שנות השישים: "על פי תוכניות מתאר שחלו על שטחים חקלאיים נרחבים עד למתן התוקף לתמ"מ 6, היה ניתן לבנות בית אחד על כל חמישה דונם. בפועל, ועדות התכנון הכריזו על האזור כקרקע חקלאית ובמשך עשרות שנים לא אישרו מתן היתרי בנייה למגורים במקום. על פי החוק דאז, "הכרזה" שכזו לא הקנתה זכות תביעה לבעלי הקרקע, על אף הנזק הכלכלי שנגרם להם, כך שהיה עליהם להמתין למעלה מ-40 שנה עד שזכות התביעה "נולדה" עם מתן התוקף לתוכנית המתאר שביטלה לראשונה באופן סטטוטורי את זכויות הבנייה ההיסטוריות. אלא שכאמור, גם היום עומדים בעלי הקרקעות מול קשיים פרוצדורליים, בשל הימשכות הליכי ההתנגדויות.
לדברי אלטשולר, "כולם יודעים שתמ"מ 6 הקפיאה כל בנייה לנצח והיא מונעת כל יוזמה חדשה. ועדות התכנון נמנעות מלהעניק כל אפשרות להיתרי בנייה למבנים חקלאיים, ולכן אנחנו עובדים כמו בימי הביניים. נגרמות לנו הוצאות מיותרות לכוח אדם שצריך לעבוד בצורה פרימיטיבית".
"באף מדינה בעולם אדם לא מחכה 73 שנה כדי לבנות על הקרקע שלו"
פרופ' בנימין פישר (87), מומחה למחלות עור ולשעבר מנהל מחלקת עור בבית חולים תל השומר, כבר לא מאמין שיזכה לראות בנייה על קרקע שרכש אביו לפני 73 שנה במערב הרצליה. "לאבא שלי היתה מסעדה קטנה בירושלים, ומתוך ציונות ורצון לבנות את הארץ, הוא חסך אגורה לאגורה, ובכסף קנה חלקת אדמה קטנה בהרצליה", מספר פישר.
"הייתי אז בן 15, והחלום של אבא שלי היה שיוכל לבנות בית קטן להורים ולילדים. החלום לא התגשם ולימים ירשנו את הקרקע, בת 2.3 דונם, אחותי ואני. היום אני בן 87 ואחותי בת 85. שנים שאנחנו ממתינים ומקווים ולא מבינים איך 73 שנים אחרי שאדם קנה חלקת אדמה, הוא לא יכול ליהנות ממנה. כל מיני עמותות הוקמו והתגלגלו במשך השנים ונתנו תקווה שיקרה משהו עם הקרקע, אבל דבר לא קרה. העירייה לא קידמה את התוכנית שהגשנו. אלי לנדאו, כראש עיר, ניסה לקדם את הנושא, אבל אחריו העירייה היתה עוינת לכל מה שהוא קידם, ותיארה אותנו כ'כרישי נדל"ן' למרות שרוב בעלי החלקות התפרנסו מעבודת כפיים ובסך הכל רצו לחסוך עבור העתיד שלהם ושל ילדיהם".
עמותת "חוף התכלת" בראשות עזרא יחזקאל, שייצגה את בעלי הקרקע, הפעילה לחץ על העירייה, שהגיע עד לבית המשפט, ולפני שנה התקיים סוף סוף דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהמליצה על הפקדת תוכנית בנייה במקום. אלא שכעת חוזרת התוכנית לתכנון מחדש.
"כששאלתי אנשים מה יכולה להיות הסיבה לסירוב העירייה לקדם את התוכנית, ענו לי שאני חושב ישר, ואני צריך לחשוב עקום. אולי העירייה שרוצה להשתלט על האדמות מנסה להתיש אותנו ומקווה שכשלא נהיה כבר בין החיים, ליורשים יימאס והעירייה תקנה את הקרקע מהם במחירי מציאה. אני בטוח שאני כבר לא אזכה לראות בנייה על הקרקע, וכנראה גם הילדים שלי לא. אולי הנכדים. אבל אף אחד מהאנשים לא יוותר, העירייה לא תשבור אותנו. אי אפשר לתאר כמה גדול הנזק שנגרם לאנשים שחלמו שתהיה שם בנייה, והחלום הזה אף פעם לא התגשם. אין אף ארץ בעולם ש-73 שנה לא נותנים לבעלים החוקיים ליהנות מרכושם. לפני שנים מספר קיבוץ גליל ים השתלט על השטח במטרה לעבד גידולים חקלאיים ולא נתן תמורה עד שבית משפט סילק אותם מהמקום. כל מיני חברות מציעות לי כל הזמן הצעות שאמכור להן את הקרקע אבל אני רוצה שהילדים או הנכדים יוכלו לחיות שם בשקט. לא סתם אבא שלי אסף אגורה לאגורה כדי לבנות את הארץ, ולא מטעמים ספקולטיביים".
בנימין פישר
אישי: בן 78 מחולון
שטח: 2.3 דונם
מיקום: מערב הרצליה
מועד קנייה: 1942
סטטוס: ממתינים לאישור ועדה מקומית לתוכנית של בניית שכונה חדשה מעורבת שימושים: מגורים, מלונאות, תעסוקה ומסחר
"רק החברות שמשווקות את הקרקעות האלה עושות הרבה כסף"
אאלכס מוצ'ניק נתקל בשנת 2011 בפרסומת של חברה שמציעה לקנות קרקע חקלאית סמוך למושב תלמי אלעזר, מול המרכז המסחרי של גן שמואל. "החברה עשתה כנס מפואר והביאה משרד עו"ד מכובד שילווה את העסקה, והחלטנו לקנות", מספר מוצ'ניק. "הם הדגישו כל הזמן את הסמיכות בין הקרקע החקלאית ליישוב הבנוי, שרק 10 מטרים מפרידים ביניהם, אבל מבחינה מוניציפלית הקרקע שייכת לפרדס חנה-כרכור. מה ששכנע אותנו היה גם שאנחנו קבוצה של 45 משפחות מאוגדות בוועד, ושקנינו יחד חטיבת קרקע של כמה דונמים, ולא כל אחד קנה לעצמו. שילמנו בערך 65 אלף שקל ל-240 מ"ר, ויש אנשים שקנו ארבע ושמונה חלקות כאלה.
"החברה הציגה לנו גם את האדריכלית שתתכנן ותגיש עבורנו בקשה לשינוי ייעוד. אחרי הרבה לחצים שלנו באמת הוגשה תוכנית לוועדה המקומית, אבל היא נדחתה בטענה שהתשתיות שם בעייתיות ושהאזור הזה לא נמצא בראש רשימת סדר העדיפויות של הוועדה. בסוף הסתבר שיש תוכנית ברמה מחוזית (תמ"מ 6) שמגבילה את הבנייה באזור והתוכנית הזו אושרה ב-2013. התוכנית גם פוגעת בחקלאים עצמם, מונעת מהם להקים סככות לגובה, והקרקע שלנו מושכרת בסכום סמלי לחקלאים שמגדלים במקום בטטות ותפוחי אדמה.
"המסקנה שלי שהחברות שמשווקות את הקרקעות האלה עושות הרבה מאוד כסף. לחברה היו כמה דונמים, ובסוף היא מכרה את הכל בחתיכות קטנות והשאירה לעצמה 3-4 חלקות. אם הייתי קונה קרקע ב-2 מיליון שקל, הייתי יכול למכור אותה לקבוצה של אנשים ומרוויח 5 מיליון שקל. היום אנחנו מתאגדים לתבוע פיצויים מהמדינה בגין התוכנית שמגבילה את הבנייה, ובמקביל ממשיכים לפתח את הקרקע החקלאית ולהשכיר אותה לחקלאים. החברה המשווקת טוענת שתגיש ערעור על ההחלטה לא לדון בתוכנית, ובמקביל אנחנו מחכים גם לבחירות ברשויות המקומיות כדי שהרכב הוועדה ישתנה".
"החברות שמשווקות קרקעות כך אולי מכוסות מבחינה משפטית, אבל הן לא אומרות את כל האמת", אומר עו"ד גד שטילמן המייצג את בעלי הקרקעות, ובהם מוצ'ניק. "הרבה לפני 2003 השטחים תוכננו לשימור. אם היו יודעים זאת, אנשים לא היו קונים. חברות קונות קרקעות מחקלאים במצוקה כלכלית כתוצאה מאותו קיפאון תכנוני, ומשווקות אותן בחתיכות למי שמצפים להפשרת הקרקע. הייתי מצפה שתהיה התערבות ממשלתית ושלא ימכרו קרקעות חקלאיות בכלל למי שאינם חברה בע"מ".
אלכס מוצ'ניק
אישי: בן 49 מחדרה
השטח: 240 מ"ר
מיקום: מול תלמי אלעזר, ליד פרדס חנה
מחיר: 65 אלף שקל
סטטוס: משכירים את הקרקע לחקלאים ומחכים לבחירות לרשויות, בתקווה לשינוי הרכב ועדת התכנון המקומית
