אופטימה / צילום: איל יצהר
בשבועות האחרונים מוצפת רמת גן וכלי התקשורת השונים בקמפיין פרסומי רחב לרכישת דירות בעיר במחיר אטרקטיבי של 500 אלף שקל (499 אלף שקל ליתר דיוק). מי שעומדת מאחורי הקמפיין הפרסומי היא חברת DG נדל"ן שבבעלות גיא מונסונגו, שהשיקה לאחרונה את משרדיה בעיר. הפרויקט שאותו משווקת החברה הוא לא אחר מאשר מלון "אופטימה" הוותיק, הממוקם בפינת הרחובות ביאליק וקריניצי, בצומת כופר הישוב ברמת גן. המלון נמצא בבעלות חברת "נכסי אופטימה בניין והשקעות", מקבוצת מלונות הכשרת הישוב שבשליטת איש העסקים עופר נמרודי.
דירות במקום חדרי מלון? בשנת 2000 קיבלה תוקף תוכנית שמשנה את ייעוד המגרש ממלון דירות למלון. היתר הבנייה האחרון שיצא לחברה הוא היתר למלון בן 16 קומות מעל קומה מסחרית. לרוכשים שהתעניינו ברכישת הדירות לסטודנטים (די מהר מסבירים בחברה שמדובר בדירות קטנות שמתאימות לסטודנטים), הוסבר כי בכוונת החברה לרכוש את המלון.
לפני ימים אחדים גם פורסמה כתבה מצולמת באתר ynet, שכותרתה: "סטודנט? דירה בחצי מיליון שקל ברמת גן". בכתבה הסביר מונסונגו כי החברה יוצאת בשיווק של פרויקט שבו מוצעות למכירה 54 דירות בנות 30 מ"ר, במחיר אטרקטיבי של חצי מיליון שקל. את הדירות יכול כל אחד לרכוש, אך יכולים לגור בהן לדבריו אך ורק סטודנטים שיישכרו את הדירות תמורת 2,700 שקל לחודש. מדובר בתשואה מרשימה למדי של 6.5%. בכתבה אין אזכור לכך שמדובר במבנה המשמש כמלון ושייעודו אינו למגורים. גם השכרתו למגורים ארוכי טווח כמובן שאינה חוקית.
צפייה לאקזיט
"גלובס" התעניין אף הוא ברכישת דירה. שיחה פרונטלית התקיימה עם נציג מכירות, במשרדים מפוארים הממוקמים בקומה 65 של מגדל משה אביב. בפגישה הוצעה לנו יחידה מלונאית של 50 מ"ר, תמורת 900 אלף שקל. בשיחה ציין הנציג שמדובר ביחידות של מלון המיועדות להשכרה שמניבה שכר דירה חודשי של 5,000 שקל (תשואה של 6.7%), וגם שלא ניתן לקבל בגין הרכישה משכנתא מהבנק.
אך שימו לב לפרט הבא: לדברי הנציג, בימים אלה עומל משרד עורכי הדין המייצג את DG נדל"ן על הגשת בקשה לשינוי ייעוד המגרש למגורים, מה שיזכה את רוכש הדירה ב"אקזיט" בעתיד, אם הבקשה תאושר כמובן.
במקביל, אגב, הציעו לנו גם לקנות חניה בחניון התת קרקעי שמתחת לבניין, במחיר של 200 אלף שקל. העובדה שהדירות לא מוצמדות לחניה הופכת כמובן את החלום לשינוי ייעוד למגורים (גם אם זה לדירות נופש) לרחוק עוד יותר.
DG נדל"ן אף קיימו כנס מכירות למתעניינים, שלאחריו שיגרה עיריית רמת כן מכתב לבעלי המלון, שכותרתו "התראה על הטעיית הציבור", שבו דרשה את הפסקת השיווק המטעה. במכתב, שעליו חתום עו"ד אמיר חיל מהשירות המשפטי של אגף ההנדסה בעיריית ר"ג, ציין חיל כי "ממידע שהגיע לעיריית רמת גן עולה כי מתבצעת על ידכם או מי מטעמכם מכירה של חדרים כיחידות דיור למגורים במבנה המלון ברחוב קריניצי 1. שימוש למגורים אינו מהשימושים שהותרו למלון ושימוש מסוג זה ללא היתר הינו בניגוד לדין. משכך הרי שפרסום ומכירה של חדרי המלון כמגורים מהווה הטעיה לציבור ומנוגד לדין, והנכם נדרשים לחדול מפעולה זו לאלתר". חיל הוסיף כי החברה תישא בכל נזק שעלול להיגרם לעירייה או לצדדים שלישיים כתוצאה משיווק היחידות, וכי העירייה שומרת את הזכות לפעול כנגד החברה.
"אם לא נצליח, נחזיר את הכסף"
כיצד מסבירים ב-DG נדל"ן את שיווק הפרויקט? בשיחה שקיים "גלובס" עם מונסונגו הוא הסביר כי "כל מי שחתם על טופס ההרשמה, יודע שמדובר במלון. גם כנס המכירות שקיימנו היה במלון עצמו. מה שהבטחנו לרוכשים הוא לא להפוך את המלון לבניין מגורים, אלא להחזיר אותו לתב"ע הקודמת של מלון דירות, ומאחר שאנחנו יודעים שהדבר לוקח זמן, התחייבנו למסירה רק בספטמבר 2019.
"הרעיון שלי היה לשווק דירות לסטודנטים, במידה ונצליח להחזיר את התב"ע למלון דירות. היה ולא הצלחנו, נחזיר את הכסף לרוכשים, ומדובר בסך הכל ב-18 אלף שקל דמי רצינות. במלון דירות ניתן לגור לתקופה מוגבלת בשנה, ולכן השכרה לסטודנטים היא מתאימה כי סטודנטים לא נמצאים בסופי שבוע, ביולי-אוגוסט, ובחגים. בתקופה שהסטודנט לא נמצא, אנחנו משכירים את היחידות לטווח קצר, ופה גם הרווח הגדול שלנו. לא ב-2,700 שקל לחודש שהסטודנט משלם".
- אבל מבירור שעשינו בעירייה, היא לא מתכוונת לשנות את ייעוד המלון.
"העירייה לא קובעת, כי התב"ע היתה כבר בעבר מלון דירות. לעירייה יש אינטרס להשאיר את המלון, כי היא מקבלת ארנונה פי 3, אבל כחלון רוצה דירות קטנות, וכולם רוצים דירות קטנות. אני יודע שאם נגיש בקשה לשינוי ייעוד למגורים היא לא תאושר בחיים. לכן נבקש מלון דירות כפי שהיה בתב"ע הקודמת, ולכן התחייבתי למסירה רק בעוד 3 שנים ותשעה חודשים. אין בנאדם שקונה ולא בודק, אבל הכי חשוב להדגיש שאמרנו לכל מתעניין שלא בטוח שנצליח. לא הייתי נכנס לפרויקט אם הייתי חושב שזה לא אפשרי, וזה כבר קרה במלון סיטי טאוור. אין לי אינטרס שזה יישאר מלון, אלא שזה יהיה מלון דירות. ככה יש לי 3.5 חודשים שהסטודנט לא נמצא כדי להשכיר יחידות לטווח קצר".
- ואם העירייה לא תאשר את החזרת התב"ע למלון דירות?
"אם זה יישאר מלון, הרוכש שקנה את היחידה גם יוכל להשכיר אותה בתדירות יומית כמלון, ולא לסטודנטים. אני לא מסתיר כלום. אני מצהיר שזה מלון שאני רוצה להפוך למלון דירות, ואני גם אצליח. לנסות מותר לי? לכן הדגשתי שהמסירה תהיה רק ב-2019 כדי שיהיה כל הזמן שבעולם לשנות את התב"ע. ההשקעה של הרוכשים מסתכמת ב-25 אלף שקל (דמי רצינות ותשלום לעו"ד). אני מחפש משקיע שמוכן לסכן 25 אלף שקל, כדי שתוך 3.5 שנים נכס שקנה בחצי מיליון שקל יהיה שווה 850 אלף שקל. אם לא נצליח, אז 25 אלף שקל שכבו בצד והוא לא הפסיד כלום".
בכלל אין אופציה
ומה חושבים בהכשרת הישוב על שיווק הפרויקט הסטודנטיאלי בנכס שבבעלותם? מבדיקה שערך "גלובס" עולה כי קבוצת מלונות הכשרת הישוב כלל לא נתנה אופציה ל-DG נדל"ן לרכוש את המלון. לאחר המכתב ששיגרה עיריית ר"ג, גם בעלת המלון שיגרה מכתב בטרם נקיטת הליכים משפטיים, באמצעות עו"ד בעז חיים, לעו"ד עמית הורביץ המייצג את DG נדל"ן. במכתב צוין כי בעלי DG נדל"ן מבקשים מזה זמן מה לנהל מו"מ עם קבוצת הכשרת הישוב לצורך רכישת הזכויות במלון, אך הכשרת הישוב דחתה הצעות אלה.
"כפי שנמסר למרשיך כמה פעמים מרשותינו אינן מעוניינות לנהל מו"מ כלשהו עם מרשיך", כתב חיים. "חרף הודעותיהן הברורות של מרשותינו, מרשיך פועלים בניגוד להוראות הדין ותוך הטעיית הציבור וממשיכים לשווק את הזכויות בבית המלון לרוכשים שונים, תוך הטעיית אותם רוכשים והצגת מצג שווא לפיו מרשיך זכאים לשווק את הזכויות בבית המלון. אם לא די בכך, הם אף מגדילים ומשווקים לאותם רוכשים את הזכויות בבית המלון כדירות מגורים והכל בניגוד להוראות התכנוניות החלות על בית המלון ובניגוד לייעודו כבית מלון".
חיים הוסיף כי כתוצאה מפעולות DG נדל"ן התקבל מכתב ההתראה מעיריית רמת גן, שגרם לבעלות המלון נזק כבד, אם בחשיפה לתביעה מצד עיריית רמת גן ואם בפגיעה במוניטין. "מרשיך נדרשים פעם נוספת להפסיק לאלתר את כל פעולותיהם בקשר עם שיווק הזכויות בבית המלון בכל דרך שהיא ולכל שימוש שהוא. בנוסף, מרשיך נדרשים להודיע לאלתר לעיריית רמת גן על הפסקת פעולותיהם בצירוף העתר מכתב לח"מ. ככל שמרשיך לא יפעלו לאלתר להפסקת פעולות השיווק או ככל שלא יתקבל העתק המכתב לעיריית רמת גן, תהיה מרשתנו רשאיות לנקוט בכל ההליכים המשפטיים העומדים לרשותם על פי דין לשמירה על מלוא זכויותיהן, וכל הוצאות ההליכים כאמור יושתו על מרשיך בלבד". בנוסף הבהיר חיים כי כל נזקים שייגרמו לבעלות המלון, יושתו על DG נדל"ן.
מ-DG דחו את הטענות לאי קיומה של אופציה לרכישה מהכשרת הישוב, "והראיה לכך היא שהחברה שיווקה ומכרה את היחידות בכפוף, באישור ובעידוד אנשי הכשרת היישוב.
"אשתי ואני עובדים מהבית"
אם לא די בשיווק הבעייתי של חדרי המלון כדירות מגורים, ל"גלובס" נודע כי פקחי עיריית רמת גן פקדו את משרדי DG נדל"ן בקומה ה-65 של מגדל משה אביב, מאחר שמדובר באגף המגורים של המגדל.
נזכיר כי ללא היתר לשימוש חורג, אין להשתמש בדירת מגורים כמשרד. בנוסף, לאחרונה החליטה הממשלה שלא יינתן היתר לשימוש חורג מסחרי לדירת מגורים, למעט לגני ילדים או למרפאות.
בעיריית רמת גן מסרו כי הנושא נמצא בטיפול המחלקה המשפטית. מונסונגו מסר בהקשר זה כי "מדובר בדירה שאני גר בה עם אשתי ושני הילדים שלי, והשקענו בה כסף רב. יש לי אפשרות לבחור בכל מקום שארצה לגור אך נוח לנו כאן ואנחנו משלמים הרבה כסף על הדירה. בדיוק כמו שכולם עובדים מהבית, גם אשתי ואני עובדים מהבית וכמה עובדים מגיעים לכאן. היחידה שהנושא מפריע לה היא חברת הניהול של הבניין".
יו"ר הוועדה המקומית: "לאסור על שיווק דירות ללא תב"ע מאושרת"
בשיחה שקיים "גלובס" עם יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה רמת גן, אמרה אביבית מאור נמרודי כי "נדהמנו לגלות כי משווקות יחידות דיור 'זולות' בנכס שמשמש זה שנים כמלון וזה הייעוד שלו. מעולם לא הוגשה בקשה לשינוי המלון למגורים, וגם אילו היתה מוגשת, סביר להניח שההמלצה שלי לוועדה המחוזית היתה שלא לאשר. מדיניות הוועדה המקומית היא לשמור על המסחר, התעסוקה והמלונאות בעיר ולא לשנות את ייעודם למגורים. צר לי על ההטעיה הבוטה לציבור שעלול ליפול בפח ולשים את כספו על קרן הצבי".
לפני כשנה הציעה מאור נמרודי למשרד הפנים ולמשרד השיכון לקדם הצעת חוק האוסרת על שיווק דירות, שאין לגביהן תוכנית בנין עיר מאושרת (הצעה שמקודמת כעת ע"י משרד השיכון במסגרת התיקון לחוק המכר). "החוק אמור להגן על הרוכשים שאינם 'כרישי נדל"ן' ואינם מכירים את האותיות הקטנות, כדי שלא ישקיעו את מיטב כספם בדירות שייתכן ולא יאושרו בוועדת בניין עיר לעולם. כולי תקווה שהצעת החוק שביקשתי לקדם תאפשר לעירייה למנוע את הטעיית הציבור במקרים דוגמת זה, שאני נתקלת בהם לא מעט".
לדברי ראש עיריית רמת גן ישראל זינגר, "לצערי, פרסומים מסוג זה הולכים ומתרחבים, ואין לעיריות כל כלי חוקי לפעול כנגדם על מנת למנוע את הטעיית הציבור. רוכשים רבים קונים דירה כחתול בשק, ומגלים מאוחר יותר שהשק פשוט ריק ודירה לא תהיה לעולם. מלבד עוגמת הנפש הרבה, יש כאן גם נזק כלכלי מובהק לרוכשים".