דירה למכירה / צילום: תמר מצפי
בתקופת הזמן הקצרה שבה מכהנת כאן ממשלת נתניהו הרביעית, שמענו כבר על תוכניות רבות להורדת מחירי הדיור, הנושא שבראש סדר העדיפויות הכלכלי של הממשלה הנוכחית. התוכניות הללו יעמדו בשנה הקרובה למבחן קריטי המונח לפתחו של שר האוצר, משה כחלון, המחויב לעמוד בהבטחותיו לבוחריו. אלא שירידת המחירים, אם תבוא, לא תלויה לחלוטין בפוליטיקאים ובממשלה, אף שהשפעתם על המחירים בשוק הנדל"ן משמעותית.
הצעדים שננקטו עד כה בשנתה הראשונה של הממשלה, היו לא מעטים - "מחיר למשתכן", העלאת מס-הרכישה, פרויקטים של דירות להשכרה ארוכת טווח, עידוד המרת דירות משרדים לדירות למגורים, מסלול מקוצר לפיצול דירות להשכרה, קידום בנייה למגורים על קרקעות בייעוד ציבורי, עידוד פרויקטים של תמ"א 38 ועוד. אלא שהשפעת רוב התוכניות האלה, גם אם יצליחו להוריד את מחירי הדיור במידה ניכרת, תגיע רק בטווח הארוך. כך גם השפעתם של המאמצים להגדלת היצע הדיור, בהנחה שאכן יפחיתו משמעותית, כמובטח, את פרקי הזמן הנדרשים להשלמת פרויקטים, ישפיעו על הורדת המחירים בשוק רק בעוד מספר שנים.
ומה על הטווח הקצר? בניגוד למה שמאמינים רבים, תוכניות ומבצעי רכישה דוגמת "מחיר למשתכן" לא יוזילו באופן מהיר את הדיור, ואף ייתכן שיעשו את ההיפך: הביקוש לדירות ימשיך ויגדל, ההיצע לא יוכל להדביק את קצב הביקוש, ובאין שיווי-משקל, המחיר צפוי לעלות, שוב כלפי מעלה.
ובכל-זאת, מחירי הדיור כן צפויים לרדת ב-2016. זאת, על רקע התפתחויות שרובן אינן קשורות לפוליטיקאים ולמדיניות הממשלה. עליית הריביות בעולם כבר בפתח. השאלה היא עתה - מתי זה יקרה ובאיזה מהירות הריבית תעלה. העלאת הריבית בעולם תחייב העלאת ריבית מסוימת גם בישראל, שכן היכולת של בנק ישראל להתעלם משינויי השערים בעולם מוגבלת. שיעורי עליית הריביות ישפיעו על שתי שאלות-מפתח בנוגע לעתידו של שוק הנדל"ן הישראלי: מתי ייצאו מרבית המשקיעים מהשוק שכבר קצת פחות רותח; והאם בועת המשכנתאות תתפוצץ.
עליית הריבית תהפוך בהדרגה את אפיקי ההשקעה הסולידיים לאטרקטיביים יותר, ותוציא משוק הנדל"ן משקיעים רבים אשר מצויים בו, בהיעדר חלופות ובהיעדר ידע לגבי העתיד. בהינתן ההנחה שבנק ישראל לא ינקוט צעדים מלאכותיים דרסטיים לשימור שערי ריבית נמוכים, התפתחות זו תגדיל את ההיצע, ותגרום לירידת מחירים בשוק.
אל הקלחת הזו, הנמצאת בעיקר בשליטת בנק ישראל, צריך להוסיף שני פרמטרים נוספים העשויים לבלום את ירידת המחירים האפשרית: היקפי המיתון, ושיעורי האבטלה. ככל שהמיתון יעמיק ויתמשך, וככל ששיעורי האבטלה יעלו, בנק ישראל יתקשה להעלות את הריבית באופן משמעותי, ולהשפיע בעקיפין על מחירי הדיור, גם אם הריבית בעולם תעלה.
הסיבה העיקרית לאי-העלאת ריבית משמעותית היא הצורך לנטר ולפקח על מניעת פיצוץ בועת המשכנתאות. רוכש דיור נורמטיבי עם עבודה קבועה, שמתמודד עם יוקר מחיה גואה, ואפילו אדם ששכרו קוצץ ב-1,000 שקלים בחודש, ימשיך לשלם משכנתא גם בזמנים קשים. אך בן-אדם מובטל, לא יוכל לשלם. כך, בעלי דירות רבים מדי, שאיבדו את עבודתם ולא יעמדו בהחזרי המשכנתא, יביאו לערעור היציבות במשק, צעד שבנק ישראל יתקשה להתעלם ממנו.
קומבינציה של עליית שיעורי אבטלה ומיתון חד, לא תאפשר להעלות בחדות את הריביות בשוק המשפיע על שיעור עצום של נוטלי משכנתאות. במילים אחרות, שיפור במצב המשק, בעיקר ביצוא, ושימור אבטלה נמוכה, הכרחיים לניצול העלייה בריבית בעולם, לצינון מחירי הדירות בישראל.
נכון להיום, נראה שלזוגות הצעירים יש מקום למעט אופטימיות. בהיעדר אירועי קיצון, ההאטה במשק צפויה להימשך, אך בשיעור מתון, וכך גם שיעורי האבטלה ימשיכו להיות נמוכים. תחת התרחיש הזה, לצד צפי להעלאת ריבית מדורגת בעולם, קצב העלאת הריבית יכריע את שאלת ירידת מחירי הדיור בישראל.
הירידות האלו עשויות להיות חדות מהצפוי, כבר ב-2016, עם קצב ירידה מפתיע גם בשיעורים של 5%-7.5%. כבר כעת ניכרת בשוק האטה בביקושים, אך מבצעי ההנחות ותרגילי השיווק השונים, עדיין לא באו לידי ביטוי במספרים הרשמיים. העלאת שיעורי הריבית כן עשויים להביא כבר לקראת סוף 2016, לשינוי מגמה ברור יותר כלפי מטה.
הכותב, רו"ח ומשפטן, הוא יו"ר פירמת בייקר-טילי-ישראל