פסק דין של ביה"מ המחוזי בתל אביב, דחה תובענות שביקשו למנוע מרשות מקרקעי ישראל לחייב חוכרים שחוזה חכירתם הסתיים, להוסיף בחוזה החדש "תניית שינוי ייעוד" המאפשרת לרשות לבטל את החכירה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.
בהערת אגב של השופטת ד"ר דפנה אבניאלי, שאינה חלק אופרטיבי של פסק הדין נאמר כך:
"יתכן כי יוגשו בעתיד תביעות לתשלום פיצויים, המתבקשים משינוי הייעוד שיוזם רמ"י במקרקעין שהוחכרו בעבר למטרה חקלאית. לפיכך אותיר את ההכרעה בנושא לעת מצוא. יחד עם זאת, אני סבורה, כי ראוי לשקול מתן פיצוי גבוה יותר מפיצוי המגלם את זכות החכירה בקרקע כחקלאית, מצב המטע ויתרת תקופת החכירה, כפי שנקבע בתניית שינוי הייעוד. מן הראוי לקחת בחשבון גם את הפגיעה בקניינו של החוכר, את התקופה בה החזיק ועיבד את המקרקעין, ואת העלייה בשווי המקרקעין, עקב הפיכתם זמינים לבנייה. יש להעמיד את הפיצוי על אחוז סביר מאותה עלייה בשווי המקרקעין, שהחוכר תרם לה בעצם החזקתו בהם ועיבודם לאורך שנים".
להערת אגב זו ביטאה השופטת אבניאלי, לדעתי, את הדין הרצוי, אשר היה גם הדין המצוי עד לבג"ץ הידוע כ"בג"ץ הקשת המזרחית".
עד לבג"ץ הקשת המזרחית, במקרים של "הפשרת" קרקעות חקלאיות, החקלאי החוכר, שהחכיר את המקרקעין ממדינת ישראל, היה מקבל אחוזים (בדרך כלל 27%) משווי הקרקע לאחר הפשרתה. בכך נוצרה זהות אינטרסים בין האינטרס של החקלאי, אשר על מנת לקבל את חלקו ב"עוגת ההפשרה" יבקש לסייע ולקדם את הליכי הפשרת הקרקע (במקום לתקוע מקלות בגלגלי התכנון), לבין האינטרס של המדינה להפשיר קרקעות על מנת לספק יחידות מגורים.
הוסף לכך את העובדה שהתשלומים לחקלאי חויבו במיסים, כך שגם חלק מאותו תקבול שקיבל החקלאי חזר ממילא לקופה הציבורית.
למרות זאת, בבג"ץ הקשת המזרחית העדיף בית המשפט העליון את עמדת הקשת המזרחית, לפיה הקרקעות החקלאיות ניתנו לקיבוצים ולמושבים לצרכי חקלאות, ואין מקום לשתף אותם בעליית שווי הקרקע עקב ההפשרה.
עמדת בית המשפט הייתה כי בשל עקרונות של צדק חלוקתי, עליית השווי שייכת לציבור בכללותו, ואין הצדקה ליתן עדיפות לחוכרים החקלאיים לעניין זה.
כמובן, שכתוצאה מפסק הדין, שביטל את החלטות המנהל שהעניקו לחוכרים חלק מעליית השווי עקב הפשרת הקרקע, הפסיקו החוכרים להיות בעלי עניין בקידום הליכי תכנון. במדינה שבה הליכי התכנון ארוכים ומסובכים גם כך, ברי הצורך לכפות את הליכי תכנון על חוכרים, תוך נטילת המקרקעין המהווים מקור פרנסתם כנגד פיצוי לפי השווי החקלאי בלבד, מהווה חסם משמעותי בהפשרת קרקעות.
כפועל יוצא, הוקטנו היקפי ההפשרות, דבר שכמובן משפיע באופן ישיר על מחירי הדיור, שהרי הבעיה העיקרית שגורמת לעליית מחירי הדיור היא חוסר בהיצע זמין.
לדעתי, בין אם תאמר שיש לתגמל את המחזיקים עקב החזקתם בקרקע במשך שנים ותרומתם לעליית שווי הקרקע עקב עצם ההחזקה בהם ועיבודם לאורך שנים, ובין אם תאמר שיש לתמרץ את אותם מחזיקים על מנת לעודדם לסייע בקידום הליכי הפשרה, הרי שהתוצאה היא אחת, והיא מחייבת תגמול של החוכרים, שהינו מעבר לשווי החקלאי.
משל למה הדבר דומה?
במקרה של עליית שווי כתוצאה מהליך תכנוני, יחול על בעל המקרקעין היטל השבחה בשיעור 50% מעליית השווי (לשון אחר, בעל הקרקע חולק עם הציבור את עליית השווי). ישאל השואל מדוע מקום בו הושבחה קרקע כתוצאה מהליך תכנוני, אשר לבעל המקרקעין לא הייתה בו יד ורגיל, על הציבור לחלוק עם בעל המקרקעין את השווי שנוצר עקב אותו הליך תכנוני, ואף בעניין זה ניתן היה לטעון כי מדובר בתוצאה שאינה צודקת מבחינה חלוקתית. הטעם לכך הינו פרקטי. המחוקק הבין כי ללא אינטרס מצד בעלי המקרקעין, יקשה מאד על מוסדות התכנון לקדם ולבצע תכניות, ולכן חשוב ליצור אינטרס לבעל המקרקעין, על מנת שיסייע בקידום ההליכים התכנוניים ולא ינסה לחבל בהם.
לכן, לדעתי חשוב כי המחוקק יפנים את המסר העולה מפסק דינה של השופטת ד"ר אבניאלי, יחזיר עטרה ליושנה, ויאפשר לחוכרים חקלאיים של אדמות מדינה ליהנות, במידה, מהפשרת קרקע.
אני משוכנע כי כתוצאה מכך ירבו הפשרות בישראל וכולנו נצא נשכרים מכך.
משרד עו"ד עפר טויסטר, עוסק בדיני התכנון והבניה,
ת"א 1774-06 טישלר ישראלה ואח' נ' רשות הפיתוח ואח '