ההשקעות האלטרנטיביות הולכות וצוברות תאוצה בעולם ניהול הנכסים. בעידן הריבית האפסית, אין כיום מנהל של גוף מוסדי שלא בחן לפחות השקעה אחת כזו במהלך השנה האחרונה. בעוד ההשקעות האלטרנטיביות הן מגוונות, התחום המועדף הינו נדל"ן ורכישת נכסים מסחריים או בנייני מגורים שיכולים להניב תשואה שוטפת.
אחד הגופים הגדולים שביצע עד היום בעיקר השקעות נדל"ן מפוקחות למשקיעים ישראלים ובינלאומיים היא BlueRock Fund, קרן השקעות שרכשה עד היום 8 נכסים מניבים בעיקר בגרמניה בהיקף של כ-300 מיליון אירו. מי שאמון על בחינת ההשקעות של BlueRock Fund והבאתן בפני דירקטוריון הקרן הכולל שורה של מומחים שונים בתחום הנדל"ן המניב באירופה הוא רוני פיפקו הפועל ממשרדי הקרן שבציריך, שוויץ. שוחחנו עם רוני לרגל הגעת הקרן לרוד-שואו בפני משקיעים מוסדיים בישראל ועל שוקי הנדל"ן באירופה.
- איך הקמתם את BlueRock Fund ?
"לפני יותר משלוש שנים התעורר צורך בקרב לקוחות הפמילי אופיס השוויצרי Toledo Capital AG לגוון את ההשקעות המסורתיות בשוקי ההון ולהציע להם נכסים אלטרנטיביים מניבים שיצליחו לספק תשואה יציבה לאורך זמן. האתגר הגדול היה לבחור נכסים בפינצטה, כי עסקאות נדל"ן יש בשפע וההיצע שהיה מונח על שולחננו באותה התקופה עם משבר החובות באירופה והצורך של בנקים וגופים בנזילות היה גדול מאוד. החלטנו להקים את הקרן מתוך הבנה כי קיים מגוון רחב מאוד של נכסים מסחריים שלא זוכה לביקוש מצד קרנות הענק שמנהלות מאות מיליארדי יורו של נכסים, מאחר והן מעדיפות לבצע רק עסקאות גדולות מאוד. עד היום רכשנו 8 נכסי נדל"ן מסחריים, בעיקר בגרמניה, בהשקעה כוללת של 300 מיליון אירו והתחלנו ממש לאחרונה ברכישת בנייני מגורים בברלין בשיטה ייחודית".
- למה משקיעים לא קונים את הנכסים באופן פרטי, מה הסיבה שהם משתמשים בקרנות?
"הרבה גופים רוצים לרכוש נכסי נדל"ן ברחבי אירופה, אך רק למעטים יש התמחות מקומית ומעטים עוד יותר יודעים איך לנהל ולהשביח את אותם הנכסים, זהו מקצוע. עבור משקיעים פרטיים ומוסדיים כאחד, רכישת נכסים ספציפיים באופן עצמאי, ולא השקעה בקרן סחירה דורשת מיומנות והכרת השטח וזה משהו שמנהלי השקעות בשוק ההון לא מומחים בו ולכן מעדיפים לשלם דמי ניהול צנועים לבעל מקצוע שיעשה עבורם את הניהול והבחירה. למשל, באחת מהעסקאות שביצענו לפני כשנה רכשנו בניין משרדים בברלין שמושכר לענקית התקשורת דויטשה טלקום, היקף העסקה היה כ-30 מיליון יורו. מצאנו שם שוכר בדירוג של AAA שכל משקיע היה רוצה, אך לא מדובר בבניין ענק וסוג העסקה הזו התאים יותר למשקיעים שלנו וכך הם יכלו לממש את היתרון היחסי שלהם".
- המודל שלכם שונה מיתר הקרנות, בניתם קרן אלטרנטיבית שמציעה למשקיעים אפשרות לרכוש נכסי נדל"ן דרך נייר ערך שיש לו מספר סידורי והוא מפוקח על ידי רשויות פיננסיות. איך זה עובד?
"משקיעים פרטיים שרוצים לרכוש נכס דרכנו, פשוט פונים אל הבנקאי שלהם וקונים את הנכס דרך חשבון הבנק. זה שינוי של הרגלים וחשיבה כי כשהנכס מופיע באותן השורות של יתר ניירות ערך שהם סחירים כמו מניות ואיגרות חוב, אך לא משוערך ברמה היומית כמו מניה, אתה יכול להסתכל על כל תיק הנכסים יחד ולקבל החלטות נכונות יותר. כשבעלות חלקית בנכס מופיעה כנייר ערך, אתה מבין שיש כאן משהו אחר, מפוקח, שמספק דוחות רבעוניים ושמשלם את דמי השכירות ברמה רבעונית לחשבון הבנק".
- חתמתם לאחרונה על רכישת Neven Du Mont Haus , בניין המטה של קבוצת דומונט שאוברג בתמורה ל-60 מיליון יורו, האם אתם מכוונים לעסקאות נוספות בהיקף דומה?
"בהחלט. אנחנו כל הזמן בוחנים עסקאות חדשות, אך רק מעטות נכנסות לרדאר ועוברות את הסינון הראשוני ממגוון רחב מאוד של סיבות. ראשית, הגישה שלנו היא מאוד מאוד שמרנית וסולידית, אנחנו מעדיפים שלא לרכוש נכס שיש ספק הכי קטן לגבי היכולת למצוא לו שוכרים בעתיד. העובדה שהנכס היום מושכר ומניב תשואה היא חשובה, אבל צריך להסתכל לטווח ארוכים ותמיד לחשוב מה קורה אם השוכרים הקיימים יעזבו. ב-2016 אנחנו מצפים כמעט להכפיל את היקף הנכסים המנוהלים בקרן ולבצע השקעות בהיקף של לפחות 200 מיליון אירו".
- מה היתרון של רכישת נכסים דרך הקרן לעומת רכישה למשל של קרנות ריט, או של השקעה ישירה בחברות נדל"ן מניב שחלקן אגב נסחרות בבורסה בתל אביב וגם משקיעות בנכסים ברחבי אירופה?
"אנחנו הצלחנו לשמור על הפשטות שברכישת נייר ערך דרך חשבון הבנק, כפי שיש בקרן ריט אן במניית חברת נדל"ן. ההבדל הוא כשאתה קונה קרן ריט או משקיע בחברת נדל"ן מניב אתה רוכש תיק נכסים שלם וחשוף גם לכל הניהול של המבנה הפיננסי בחברה, לא כל המשקיעים רוצים עוד מאותו דבר, חלקם מעדיפים לדעת בדיוק בכל רבעון מה המצב של הנכס ומה התשואה השנתית בגינו. אנחנו פשוט יצרנו מוצר שהתאים להרבה משקיעים".
"בקרן נדל"ן כמו BlueRock המשקיע יכול לרכוש באופן ספציפי נכס מסחרי שאליו הוא רוצה להיחשף ולא רוכש קופסא שחורה של נכסים. כמו כן, כאשר משקיע רוכש קרן ריט סחירה הוא חשוף לתנודתיות של מחירה בשוק ההון ומחקרים התנהגותיים של משקיעים חשפו כי התנודה במחיר מביאה את המשקיע לקבל החלטות השקעה שהן לא אופטימליות עבורו. כך, בקרן שאינה סחירה זוכה המשקיע לתשלום דיבידנד רבעוני שנובע מדמי השכירות על הנכס שרכש וכאן יש מימד נזילות מאוד משמעותי בהשקעה".
"יתרון נוסף הוא שהמשקיעים של BlueRock שמחזיקים בנכס ספציפי לא מסבסדים עלויות צולבות של בחינת השקעות שונות בתאים אחרים, מאחר וכל תא הוא נפרד לחלוטין מהאחר".
- ערכתם ממש לאחרונה רוד שואו ואתם מכוונים לשוק המשקיעים המוסדיים בישראל, אילו יתרונות יש לכם על פני הגופים הקיימים?
"הפיקוח על הקרן הוא מהמחמירים ביותר באירופה, אנחנו כפופים ל- AIFMD שהוא גוף הפיקוח המחמיר להשקעות אלטרנטיביות של האיחוד האירופי. עם הזהירות המתבקשת אני סבור שאין עוד גופים נוספים מקומיים שכפופים לרגולציה הזו, לא כל אחד יכול להיכלל בה והבדיקות הן קפדניות. ההשקעות שלנו מתאימות מאוד לחוסכים לפנסיה ולפמילי אופיס, מאחר ומצד אחד המשקיע זוכה לתשואה שוטפת המשולמת כדיבידנד שמשתנה על פי סוג הנכס הנבחר, כך אפשר לענות על צרכים שוטפים שמתעוררים ולא חייבים למכור את הנכס המניב. מצד שני, תמיד לגוף או למשקיע יש אפשרות לממש את ההשקעה, ככל שעובר הזמן ערך המשכנתאות על הנכס קטן, כך שערך ההון העצמי והתמורה מהמימוש גדלים".
- המשקיעים המוסדיים בישראל מחפשים עוגן תשואה ומעוניינים יותר ויותר להפחית את התנודתיות של ההשקעה בשוק ההון.
"תשואות האג"ח ירדו בכל רחבי העולם וקשה למשקיעים מוסדיים למצוא נכסים בשוקי ההון שיכולים לספק הכנסה רבעונית או דו שנתית קבועה, לכן הצורך בהשקעות נדל"ן מניב רק הולך וגדל. נכס נדל"ן יכול להוות תחליף לאג"ח אם אתה יודע מה לקנות ועורך את הבדיקות המקיפות. היתרון בנכס על פני אג"ח הוא שיש לך בטוחה פיזית בילט אין. ברכישת איגרת חוב זהו לא תמיד המצב".
- ארה"ב העלתה את הריבית לראשונה מזה 10 שנים, אתה לא חושב שזה מוריד את התיאבון של המשקיעים לעסקאות נדל"ן מניב?
"להפך, כשהריבית נמוכה מדי כל הכסף זורם לחיפוש אחר נכסי נדל"ן ומעלה את המחיר של כל הנכסים לעתים בצורה חדה מדי. ריבית אפסית אולי טובה העלאה הדרגתית של הריבית בארה"ב יוצרת מצב שבו כמות הנכסים האטרקטיביים להשקעה נשמרת כי למשקיעים נוצרות אלטרנטיבות נוספות מלבד נכסי נדל"ן ולדעתי זה מצב בריא. לא נכון לאף אחד להשקיע מעל ל-50% מההון שלו ברכישת נכסי נדל"ן, חייבים לגוון".
- איזה מגמות אתה מזהה בנדל"ן המסחרי באירופה בשנה הקרובה?
"גופים גדולים וקטנים לא רוצים להיות הבעלים של נכסי הנדל"ן שלהם, זה לא נמצא בעסקי הליבה שלהם והם יכולים לגרוף כתוצאה ממכירתם רווחים משמעותיים שמגדילים מאוד את ההון העצמי. המגמה הזאת תלך ותתרחב במיוחד בשנה-שנתיים הקרובות בכל רחבי אירופה, הקושי הוא למצוא את המוכרים שיהיו שוכרים ארוכי טווח, או לחילופין נכסים שההתעניינות של שוכרים בגינם היא גדולה".