אחד המכשולים המשמעותיים העומדים בפני פרוייקט תמ"א 38 עורב בבניינים הסמוכים לו.
על מנת לבצע פרוייקט תמ"א 38 יש צורך בהיתר בניה. לכן, פועל היזם, לאחר התקשרותו עם בעלי הדירות בבניין, להגיש בקשה להיתר בניה לועדה המקומית.
בהתאם, נשלחות הודעות לבעלי הדירות בבניינים הסמוכים לפרוייקט על מנת לאפשר בידיהם להגיש התנגדות לבקשה.
הגם שלא נערך עד כה (למיטב ידיעת הח"מ) סקר למדידת כמות או אחוז המתנגדים (שאינם בעלי דירות בפרוייקט) לפרויקטי תמ"א 38, ניתן להעריך במידה מסויימת של זהירות, כי אצבעותיהם של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים לפרוייקט 'קלה על הדק' ההתנגדות ומדוע?
לשאלה זו ניתן להציע מספר תשובות:
הראשונה, משום שאין בהגשת ההתנגדות כל סיכון. ועדות התכנון אינן נוהגות להשית 'הוצאות משפט' על מגישי התנגדות שהתנגדותם נדחתה.
השניה, משום שמלאכת הגשת ההתנגדות קלה ופשוטה וגם שרבוט מספר מילים על גבי דף נייר ושיגורו אל הועדה מספק בנסיבות העניין.
שלישית, משום שחשיבה שגויה מובילה את בעלי הדירות בבניין הסמוך להבנה כי עדיף להתנגד כעת לפרוייקט המתהווה בבניין הסמוך על מנת שלא יקרום עור וגידים שהרי הוא עלול בעתיד לסכל או לפגוע בסיכויי הבניין בו מתגוררים המתנגדים מלבצע פרוייקט תמ"א 38.
לצד כל אלה, יש לומר בהגינות, כי קיימים גם טעמים ראויים להגשת התנגדות לפרוייקט תמ"א 38, עת סבורים המתנגדים כי הפרוייקט יגרום נזק ממשי לדירותיהם, פגיעה ממשית בהנאה שהם מפיקים מקניינם ואף לירידת ערך של דירותיהם.
ומה גישת ועדות התכנון?
החלטה מעניינת בסוגיה זו ניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר לתכנות ובניה מחוז חיפה, במסגרת דיונה בבקשה למתן היתר בניה לפרוייקט תמ"א 38 בבניין בין 5 דירות המצוי ברחוב רענן 12 חיפה, שבמסגרתו התבקשה תוספת של 2.5 קומות על גבי הבניין הקיים ותוספת של 25 מ"ר לדירות הקיימות.
לבקשה התנגדו בעלי הדירות בבניין הסמוך, אולם התנגדותם נדחתה על ידי הועדה המקומית אשר העניקה את היתר הבניה המבוקש.
משכך, עתרו המתנגדים לועדת הערר.
במסגרת הערר טענו המתנגדים כי הוספת הקומות המבוקשת תגרום ל"הסתרת נוף אוויר ושמש".
טענה נוספת שהעלו המתנגדים נסבה סביב נושא החניה. נטען על ידי המתנגדים, כי התקנת חניות במרווח צידי (כפי שאושר על ידי הועדה המקומית) אסורה ועומדת בסתירה להוראות התוכניות החלות ותגרום הפרעה למתנגדים אשר דירותיהם (לרבות חדרי השינה) פונות לכיוון הפרוייקט.
ועדת הערר דנה בטעמי ההתנגדות ומצאה לדחות אותם.
באשר לטענות בדבר "הסתרת נוף אוויר ושמש" קבעה ועדת הערר כי אלה נטענו באופן כללי ולא נתמכו בראיות כלשהן. בעניין זה קבעה הועדה כי: "אין בעצם הוספת 2.5 קומות, כדי לייצר באופן מוחלט ובלתי תלוי, הפרעה לשכנים. הטוען לכך, צריך לתמוך טענותיו ביתדות אמיתיים, הנובעים מעובדות ואין הוא יכול להפריח טענות, מבלי לבססן".
עוד נקבע, כי היות ובדיון שהתקיים בפני ועדת הערר לא הובהר על ידי המתנגדים כי מתקיימת פגיעה בדירותיהם כתוצאה מהוספת הקומות, הרי שיש לדחות את טענתם בעניין זה..
באשר לטענה הנוספת שהעלו המתנגדים, קבעה ועדת הערר כי גם זו לא הוכחה, מקום בו לא נמצא שהצבת החניות במרווח הצידי אינה מותרת. לגבי התוכניות עליהן התבססו המתנגדים נקבע, כי אלה מתייחסות למגרשים אחרים ברחוב המצויים במפלס נמוך מהבניין בו מבוצע הפרוייקט ולכן הן אינן רלוונטיות.
נקבע, כי התקנת החניות במיקום המבוקש הולם את הוראות תקנות התכנון והבניה וממילא לא תגרום נזק למתנגדים משום שמפלס מגרש המתנגדים גבוה משמעותית ממפלס המגרש בו מבוקש ההיתר, משמע, דירות המתנגדים גבוהות משמעותית ממפלס החניות המבוקשות.
נקבע עוד, כי לא הוצג בפני ועדת הערר תרשים של דירות המתנגדים ולא ברור אילו חלונות פונים לכיוון המגרש בו מבוצע הפרוייקט ולא הוכח כי תיגרם פגיעה כלשהי למתנגדים כתוצאה מהתקנת מקומות החניה באופן שבהיתר הבניה.
סיכומו של דבר קבעה ועדת הערר כך:
"אשר על כן, אנו סבורים שמדובר בבקשה סבירה מכוח תמ"א 38, אשר אינה מציגה חריגה תכנונית ביחס לסביבתה, או פגיעה תכנונית בסביבתה הקרובה מחד, ומאידך מאפשרת לחזק בניין קיים בן 5 יח"ד קיימות ואף להוסיף מקומות חניה למגרש, ולהוסיף יח"ד באופן שעונה על אינטרסים ציבוריים בעלי משמעות וחשיבות רבה".
נמצאנו למדים, כי ראוי לבעלי הדירות בבניינים הסמוכים לשקול היטב את עמדתם טרם הגשת התנגדות לפרוייקט תמ"א 38 המתהווה בסמוך להם. לא תמיד יהא זה נכון וראוי לפעול לסיכול או מניעת הפרוייקט. כך או אחרת, כדאי להבין כי התנגדויות מסוג זה זוכות לבחינה יסודית על ידי ועדות התכנון ולא תתקבלנה על נקל, אלא לאחר שתוכחנה היטב על ידי המתנגדים.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).