תמ"א בגבעתיים / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
המודעות הציבורית לאפשרויות הגלומות בתוכנית תמ"א 38, המציעה הרחבה ושדרוג של דירות ללא השקעה כספית, תוך חיזוקם בפני רעידות אדמה, הביאה בשנים האחרונות להתעניינות גוברת והולכת בה מצד בעלי דירות המעוניינים להשביח את הנכס שלהם.
לצד היתרונות מהתוכנית לדיירים, פרויקטי תמ"א 38 אטרקטיביים גם ליזמים ולקבלנים. זאת בשל מבנה העסקה הבסיסי, המהווה את אחת הסיבות המרכזיות לפופולריות שלה ולסף הכניסה הלא גבוה אליה. מכיוון שבסופו של דבר מדובר בסוג של עיסקת קומביניציה, הרי שההון העצמי הנדרש מכל מי שמעוניין לבצע פרויקט של תמ"א 38, הן במסלול חיזוק והן במסלול הריסה ובנייה מחדש, נמוך בהרבה מזה הדרוש בייזום פרויקט רגיל, בו נדרש לממן את רכישת הקרקע, תקופה ארוכה לפני שניתן להתחיל למכור דירות. צורת עסקה זו מאפשרת ליזמים ולקבלנים לזכות בקרקע (בדרך כלל גגות המבנים הקיימים) לשם בניית דירות מגורים חדשות, באזורים אטרקטיביים במרכזי הערים ובמחירים סבירים.
סף הכניסה הנמוך והאטרקטיביות של ביצוע פרויקטי תמ"א 38, הביאו בשנים האחרונות יזמים וחברות רבות להיכנס לתחום. אולם לדברי עו"ד מיכה גדרון, בעל משרד המתמחה בתכנון ובנייה ומחבר הספר תמ"א 38, "יש משהו מטעה בפרויקטים של תמ"א 38, בעיקר במסלול של חיזוק המבנים הקיימים. על פניו נראה כי מדובר בפרויקטים פשוטים, בהיקף ביצוע קטן עד בינוני, של חיזוק ותוספת בנייה, אבל לאמיתו של דבר אלו פרויקטים מורכבים, שכמו כל תחום, דורשים התמקצעות ולימוד מאחרים, שכבר התנסו בביצוע פרויקטי תמ"א".
לדבריו, "הלימוד בדרך הקשה - רק מהניסיון - עלול לעלות ביוקר ולהיות רווי מוקשים בהיבטים רבים - האנושי, האדריכלי, ההנדסי, העסקי וכמובן המשפטי". בעזרת גידרון, שבעברו עמד בראש ועדת הערר המחוזית תל אביב ועסק בסוגיות רבות הנוגעות לתמ"א 38, ננסה להבין מדוע הלימוד של כל היבט קריטי להצלחה. הוא אף יעסוק בנקודות אלו ואחרות במסגרת קורס התחדשות עירונית מטעם מרכז פישמן לנדל"ן (האוניברסיטה העברית).
התחום האנושי: לדברי גדרון, "השגת הסכמת דיירי הבניין לביצוע הפרויקט, וגיבושם סביב תוכנית אחת היא משימה קשה ביותר. האופן שבו ניגשים לדיירי הבניין ומנהלים איתם את המשא ומתן מכריע במקרים רבים את הפרויקט. גישה לא נכונה מקצועית כלפי דיירי הבניין עלולה להכשיל השגת הסכמה שהיתה עשויה להיות לו הדברים היו מתנהלים בצורה מקצועית.
התחום הביצועי: "ביצוע עבודות בנייה רחבות היקף, הכוללת בניית מערך קונסטרוקטיבי חדש לבניין הקיים, ביצוע עבודות ברכוש המשותף, עבודות פיתוח, החלפת תשתיות חשמל, מים וביוב ועוד - כל זאת בשעה שהבניין מאוכלס במשפחות הממשיכות בשגרת חייהם, היא משימה קשה ומורכבת, אשר דורשת מיומנות מיוחדת שאין בה צורך בפרויקטים רגילים של בניית דירות. לכך יש להוסיף את המורכבות המיוחדת בביצוע תכנון אדריכלי וקונסטרוקטיבי לבניין קיים תוך התחשבות באין ספור אילוצים פיזיים הקיימים בשטח, וכן רצונות ודרישות של הדיירים המתגוררים בבניין".
התחום העסקי: "בניית תוכנית עסקית נכונה לפרויקטים של תמ"א 38, שתגלם את כלל המורכבות הטכנית המיוחדת של חיזוק בניין קיים, את המרכיב הבלתי ידוע (בצ"ם) ואת יתר הנושאים שיש לקחת בחשבון, דורשת אף היא ניסיון מעשי בביצוע פרויקטים כאלה. וכשאין ניסיון, חובה ללמוד מניסיונם של אחרים, שכן אחרת הפרויקט עלול להסתיים במפח נפש מבחינה כלכלית, אם לא גרוע מכך".
התחום המימוני: "קיימת מורכבות מימונית מיוחדת בפרויקטים של תמ"א 38, החל מבניית דו"ח אפס נכון שיספק את הבנק המלווה וכלה בבעייתיות המיוחדת לעניין אופן ביצוע שעבודים בפרויקטים אלה, שבהם הרכוש המשועבד הוא רכוש משותף.
"אינני רוצה לרפות את ידי מי שמעוניין להיכנס לתחום התמ"א 38, ההפך הוא הנכון", מבהיר גדרון. "מדובר בענף מתפתח שיש בו מקום לעוד יזמים וקבלנים רבים. כל שאני רוצה לומר לכל מי שמתכנן לעסוק בתחום הוא, שכדאי ללמוד אותו לפני שנכנסים אליו, שכן לצד ההזדמנויות והסיכויים העומדים בפתחו, הוא טומן מוקשים לא מעטים וסיכונים רבים עליהם ניתן להתגבר ואותם ניתן לחסוך בעזרת לימוד מקדים", הוא מסכם.
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס
להרשמה לקורס לחצו כאן >>