דוחות כספיים/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
קיים שוני רב בין עסקאות של התחדשות עירונית לבין עסקאות מסורתיות יותר של נדל"ן. בהתחדשות עירונית אין מדובר בעסקת מזומן, אך מצד שני אין זאת עסקת קומבינציה קלאסית. לרוב העסקה והפרויקט העתידי יתקיימו על פני שטח מיושב ולא על פני קרקע בתולית ללא היסטוריה בנויה. הלקוחות הפוטנציאליים של העסקה, לפחות חלקם, הם הדיירים הקיימים של המבנים, זאת בניגוד לפרויקטים מסורתיים בהם הלקוחות הופכים לדיירים רק לאחר שהפרויקט כבר על הרגליים. כמות האילוצים התכנוניים והביצועיים עולים אף הם על אילו של פרויקטי נדל"ן מסורתיים, כך שמדובר באתגר גדול עבור כל אחד מן הצדדים. וכשם שמדובר ב"כלה" חדשה בשמי הנדל"ן המקומי, כך גם "מימון" החתונה בינה לבין החתן - היזם, דורש פתיחות ויצירתיות מימונית.
"אנו רואים את הפוטנציאל הרב שיש בתחום של ההתחדשות העירונית והראייה העסקית שלנו גורסת שבשנים הקרובות אנו נלווה יותר הון להרבה פרויקטים, והחלק של ההתחדשות העירונית מכלל הפרויקטים בנדל"ן יילך ויגדל", אומרת איילת רוסק, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק ירושלים. לדבריה, במהלך שנותיה הראשונות של תוכנית תמ"א 38 היה בנק ירושלים החלוץ ולמעשה היחיד אשר נאות לממן פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים. רוסק מספרת כי עם התבגרותו של התחום, "הבנקים האחרים נכנסו לתמונה מתוך הבנה שמדובר בעתיד של הענף, די בדומה לחברות הנדל"ן הגדולות, שבעבר נמנעו מהתחום, וכיום נכנסות אף הן לתחום ההתחדשות העירונית".
וכאמור, מאחר ומדובר בעסקה מורכבת יותר, כך גם ההבנה בתחום בקרב היזמים ואנשי המקצוע, לצד הדיירים עצמם, אמורה להיות עמוקה ולרדת לרזולוציות ולנקודות אשר בעסקאות נדל"ן מסורתיות לעיתים אין צורך להתעמק בהן. רוסק, אשר תעביר במסגרת קורס להתחדשות עירונית של מרכז פישמן (האוניברסיטה העברית), הרצאה על התחום המימוני, מספרת כי למרות שלפן המימוני נדרשים לרוב רק לאחר אישור הוועדה המקומית , בשל המורכבות העסקית, יש להתייחס ולהבין את האספקטים המימוניים, כבר בעת המו"מ 3על החוזה. מכאן שחשוב ביותר שהיזם ויועציו השונים יהיו בקיאים בנושאים כדוגמת יצירת יחידה רישומית חדשה, נושא הערבויות הנדרשות, גובה ההון העצמי הנדרש בעת המגעים אל מול הדיירים, לצד נושאים נוספים, כבר בעת המו"מ מול הדיירים ולבטח בטרם כניסה למגעים באשר למימון ואשראי בנקאי לפרויקט המיוחל.
"תחום התמ"א 38 הוא בעיקרו פסיכולוגי ולכן ידוע לנו הבנקים כי משאבים רבים ומרכזיים מופנים לחוזה אל מול הדיירים ולכן אנו מנסים שלא לשנות אותו. יחד עם זאת, חשוב מאוד שהיזם והעו"ד של כל אחד מהצדדים יהיו מעורים בחומר המימוני ומודעים לכל הניואנסים הקטנים המושפעים והמשפיעים עליו", אומרת רוסק, "חובה שהתחום המימוני יהיה במסגרת ההסכם והנושא יעלה במהלכו כך שלא יצטרכו לאחריו להוסיף נספחים או לפתוח אותו מחדש כי זה מקשה על כל התהליך", היא מסכמת.
- מה חשוב לכם יותר כבנק כאשר אתם בוחנים מתן אשראי - הפרויקט או היזם העומד מאחוריו?
"בכל פרויקט נדל"ן אנו קודם כל רוצים לראות מי עומד לפנינו ורק אחר כך מה הביא עימו. בתחום ההתחדשות העירונית, בו ישנם שחקנים חדשים רבים, זה מקבל משנה תוקף. ישנם יזמים אשר עד לפני מספר חודשים היו משווקי דירות, או בכלל כאלו שעשו הסבה מקצועית כך שאין להם כלל ניסיון. במקרים שכאלו אנו דורשים כי יצטיידו באנשי מקצוע ולעיתים אף מטילים וטו על הקבלן המבצע".
- מה על היזם לדעת בטרם כניסה למו"מ עם הבנקים לקבלת מימון?
"ישנם נושאים כדוגמת ערבויות, בטחונות ומשכנתאות קיימות, אשר דורשים הבנה על מנת להתקדם במו"מ. מלבד נקודות אלו ואחרות שנלמד במהלך הקורס, חשוב לנו שהיזם יבין את שיקולי הבנק ואת אבני הדרך הבסיסיים לאישור פרויקטים. כך, למשל, להבדיל מפרויקט רגיל בו לרוב נדרוש שיעור מסוים של פריסייל לקבלת מימון, בתמ"א 38 אין זו חלק מהדרישה, אך הדבר משפיע על שיעור ההון העצמי שעל היזם להביא. מבחינת שיעורי ריווחיות, תחום ההריסה והבנייה הוא תחום סטנדרטי יותר - של עסקת קומבינציה - ולכן שיעור הרווח המינימאלי בו אנו בוחנים פרויקטים הוא 15%, בעוד שתחום התמ"א 38 חיזוק מבנים מסוכן יותר ולכן אנו דורשים ריווחיות של 20% ומעלה על מנת להעניק ליווי. הבנצ'מרקים של הבנקים דומים לאילו של היזמים עצמם, שכן גם הם לרוב יעדיפו שלא להתקדם בפרויקטים עם שיעורי ריווחיות נמוכים מאילו שציינתי".
- האם אתם מתייחסים אל תחום ההתחדשות העירונית כמסוכן יותר מבחינה מימונית מפרויקטים מסורתיים יותר?
"מבחינת רמת סיכון, אמנם פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים יותר, אך יחד עם זאת מדובר לרוב על פרויקטים קטנים וההון המוסב לפרויקט מוגבל ויחסית קטן, כך שהסיכון מבחינה זו נמוך. כל זאת במיוחד לעומת פרויקטים יזמיים רבים שלרוב גדולים יותר ואלמנט המזומן בהם גבוה יותר. כמו כן, מימון הבנייה בתמ"א 38 נעשה בשלבים על פי התקדמות ומשך הזמן מרגע שיש היתר בנייה הוא קצר יותר. בתמ"א גם ההון העצמי של היזם מושקע מראש עם תחילת הפרויקט ברגע שהערבויות יוצאות, כך שהיזם חשוף במלואו לכל אורך הפרויקט".
- היחס ההפוך בין רמת מורכבות הפרויקט לבין קוטנו היחסי משפיע על גובה העמלות והריביות שעל היזם לשלם לבנק?
"מאחר ומדובר בפרויקט מורכב, שיעור התקורות וההשקעה יחסית לגודלו גבוה מאוד וזה אחד החסרונות במיזמים שכאלו מבחינתנו. זו אולי הסיבה שהעמלות גבוהות יותר מאשר בפרויקטים גדולים, שכן יש רמת מינימום שמתחתיה לא כדאי לנו להתחיל לבחון פרויקטים. שיעורי הריביות גבוהים מעט אף הם, אך לרוב הם זניחים לריווחיות הכוללת".
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס
להרשמה לקורס לחצו כאן >>