דירה על הנייר/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ
דוחות חברות הנדל"ן למגורים לסיכומה של 2015 מספקים חיזוק נוסף לכותרות ולידיעות על פעילות השיא בתחום המגורים בישראל, ובעיקר בכל נוגע למחירי הדירות שלא מפסיקים להאמיר.
ניתוח הדוחות השנתיים של חברות ענף הנדל"ן למגורים - שעמד גם השנה במרכז סדר היום הציבורי - מוכיח למי שעוד היה לו ספק בכך, כי למרות שלל התוכניות שמטרתן לטפל בביקושים ולהוריד מחירים, 2015 הייתה עוד שנה אינטנסיבית עבור החברות הללו. הייתה זו שנה שבה הגדילו החברות את הכנסותיהן ואת הרווחים שלהן.
כך, אם ב-2014 עוד הושפעו הענף ותוצאות החברות מתוכנית "מע"מ אפס" שקידם שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, השנה כבר כמעט לא היה דבר שיעצור את הפעילות, וכפי הנראה, לפחות בטווח הקצר, לא צפוי שינוי מגמה דרמטי בשוק הדיור, הנתמך גם בשיעורי הריבית הנמוכים במשק המאפשרים קבלת הלוואות ומשכנתאות זולות.
חיזוק לכך אפשר לקבל גם בדוחות אפריקה מגורים , שם מציינים כי "הגורמים שהניעו את עליית המחירים בשנים האחרונות עדיין תקפים ובהם שיעור הריבית הנמוכה, היעדר חלופות השקעה ומחסור היסטורי במלאי יחידות דיור".
החברה מעריכה, כי "השפעתן של תוכניות כלשהן על ענף הנדל"ן צפויות להשפיע על שוק הדיור בטווחי הזמן הבינוניים והארוכים".
לפניכם המספרים הבולטים של סיכום 2015 בענף.
35% הוא שיעור העלייה במספר הדירות שמכרה שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון, שיאנית המכירות, שחתמה על חוזים למכירת למעלה מ-900 דירות במהלך השנה הקודמת.
עוד בולטת לחיוב חברת אזורים של הרשי פרידמן, שמכירת הדירות שלה זינקה ב-66% ל-850 (יחד עם שותפים) - כרבע מהם (205 דירות) בפרויקט "הרצליה הילס", שהשיקה אזורים בתחילת 2015 יחד עם חברת עופר השקעות, הכולל 600 דירות ב-10 בניינים בכניסה להרצליה.
אזורים גם מציגה בדוחות את חלוקת המכירות שלה לפי חודשים, שממנה עולה כי באופן לא מפתיע חודש השיא ב-2015 היה יוני, שבסיכומו נמכרו 112 דירות (ואחריו חודש מאי עם מכירת 109 דירות), רגע לפני החלטת שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן ל-8%, החלטה שהאיצה רוכשים רבים להספיק לבצע רכישה טרם כניסת ההחלטה לתוקף.
עוד מראים הנתונים כי אזורים נהנתה גם מסיום שנה חזק, עם מכירת 107 דירות בדצמבר.
המגמה החיובית במכירות ניכרת באופן רוחבי, ובסך-הכול קפצו מכירות הדירות של 6 החברות שנבדקו ב-30%, ועמדו על 3,650 דירות - מה שמעיד על הביקושים הגבוהים, שמובילים למצב שבו רוב החברות המחזיקות בדירות למכירה על המדף מוכרות אותן ללא מאמצים יוצאי דופן.
מבין החברות בולטת לשלילה אשדר מקבוצת אשטרום, שמכירת הדירות השנתית שלה נחלשה ב-11% ל-434 דירות, ולמרות זאת התמורה הכספית שרשמה מהמכירות צמחה ב-5% ל-762 מיליון שקל.
6.2 מיליארד שקל - זהו סכום המכירות הכולל שהציגו אותן חברות בסיכום שנתי, קפיצה של 29% ביחס לסך המכירות המצרפי שרשמו ב-2014. גם בקטגוריה זו בולטת אזורים, שהיקף התמורה הכספית במכירת הדירות שביצעה קפץ ב-73%, והגיע לסכום מרשים של 1.6 מיליארד שקל. אחרי אזורים, אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב מציגה מכירות בתמורה כוללת שהתקרבה ל-1.4 מיליארד שקל - סכום המשקף צמיחה שנתית של 23%, ובנטרול חלק השותפים קופץ סכום המכירות הכולל ב-37%, ועומד על יותר מ-1.1 מיליארד שקל.
עוד בין החברות, י.ח. דמרי מציגה קפיצה של 37% בתמורה במכירת הדירות שביצעה ב-2015, ל-910 מיליון שקל.
השיפור בתמורה במכירות של החברה שבשליטת יגאל דמרי הושפעה לחיוב בין היתר גם מתחילת שיווק ומכירות בפרויקט היוקרה דמרי לגאסי בירושלים, שבו החברה מחזיקה 51%, ובמהלך השנה מכרה בו 6 דירות תמורת כ-55 מיליון שקל - ממוצע של יותר מ-9 מיליון שקל לדירה. ב-2014 נמכרה דירה אחת בפרויקט תמורת 4.5 מיליון שקל.
2.07 מיליון שקל - הוא המחיר הממוצע לדירה שגבתה חברת אפריקה מגורים, הגבוה מבין החברות בענף שנבדקו, והחברה היחידה מביניהן שהציגה שחיקה במחירי הדירה הממוצעים.
בצד הנמוך, מחיר הדירה הממוצע אצל שיכון ובינוי נדל"ן עמד על 1.42 מיליון שקל - עלייה של 4.5% ביחס ל-2015, ומחיר דומה לזה של דמרי.
בחברות הנדל"ן מייחסים את השינוי בתמורה לשינויים בתמהיל הדירות שנמכרו, המשפיע על המחיר הממוצע, אולם מהנתונים הכלליים ניתן לראות כי המגמה היא רוחבית. כך, מחיר הדירה הממוצע הענפי של החברות הנבדקות עלה ב-6%, והגיע ליותר מ-1.7 מיליון שקל.
נתוני הלמ"ס שפורסמו בתחילת חודש פברואר הראו כי 2015 הייתה שנת שיא במכירת דירות חדשות בישראל מאז התחילה הלשכה לבצע את סקר המכירות במתכונתו הנוכחית ב-1999, וכי בסיכום שנתי זינק מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-40% ל-32,370.
בהתאם, ניתן להניח כי הביקושים הגבוהים ימשיכו למשוך את המחירים הממוצעים כלפי מעלה, גם בהמשך, כל עוד לא יתרחש שינוי משמעותי במצב השוק.
101 מיליון שקל - הוא הרווח הנקי שהציגה אפריקה מגורים בסיכומה של 2015, סכום המשקף זינוק של קרוב ל-60% ברווחיה ביחס ל-2014.
בדומה לאפריקה מגורים, גם יתר החברות נהנו משנה עם רווחים נאים, ובסך-הכול רווחי 6 החברות שנבדקו טיפסו ב-26% והגיעו ל-563 מיליון שקל.
בפרמטר זה בולטת לשלילה דמרי, שרווחיה השנתיים קרסו ביותר מ-40%, ועמדו על 86 מיליון שקל.
הכנסותיה השנתיות של דמרי צמחו ב-15.5% ל-1 מיליארד שקל, בזכות עלייה במסירת דירות ולמרות שב-2014 נהנתה החברה מהכנסות גדולות ממכירת קרקע בעיר ימים שבנתניה. אולם מכירת הקרקע, שתמכה ברווחיות הגולמית אז, וכן שינוי בתמהיל המכירות, שחקו את השורה הגולמית והתפעולית.
בעניין זה נזכיר, כי בהתאם לתקנות החשבונאות של ה-IFRS, החברות מכירות בהכנסותיהן ממכירת דירות רק עם מסירת הדירה ללקוח - אירוע שיכול להתרחש חודשים, ולעיתים כמה שנים, לאחר שנחתם חוזה המכירה. כך שרווחי 2015 מושפעים ממגמות הפעילות בשנים קודמות, והפעילות האינטנסיבית ב-2015, שבאה לידי ביטוי בצמיחה במכירות, בתמורה הכספית מהן ובעלייה במחיר הדירה הממוצע, צפויה לתמוך בתוצאות החברות בעתיד.
הפעילות האינטנסיבית באה לידי ביטוי גם בחלק ממניות החברות בבורסה. מעל כולן בלטה זו של אפריקה מגורים, שבסיכום 2015 זינקה ב-55%, ואחריה מניות דוניץ ודמרי, שקפצו ב-43% וב-32% בהתאמה. לעומתן, השנה החיובית שסיכמה אזורים הסתכמה בתשואה אפסית במנייתה.
שיאן השכר: יגאל דמרי עם עלות של 6.9 מיליון שקל
לצד התוצאות העסקיות החיוביות, 2015 הייתה גם שנה חיובית למנהלי חברות הנדל"ן, שנהנו מתגמולים מפנקים, ובראשם יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת דמרי שעלות העסקתו כמנכ"ל החברה הצטברה ל-6.9 מיליון שקל. דמרי קיבל ב-2015 דמי ניהול בהיקף של 3 מיליון שקל ונוסף על כך נהנה ממענק של 3.7 מיליון שקל.
בדמרי מציינים כי נוסף על מענק ששולם לו בפועל, הוא זכאי למענק מותנה בהיקף של 7.4 מיליון שקל נוספים בגין השנים 2014-2015, שנרשם כהפרשה בספרי החברה, וכי "תשלומו בפועל של מענק זה מותנה בשווי שוק החברה ובתנאים נוספים".
דמרי גם שילמה 2 מיליון שקל לאשתו ובנו של בעל השליטה, איריס וחזי דמרי, בחלוקה דומה, ונוסף עליהם מועסקים שבעה בני משפחה נוספים, בעלויות חודשיות בטווח של 7-42 אלף שקל לכל אחד.
שמות בולטים נוספים בחברות כוללים את מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן, שעלות העסקתו עמדה על 4.1 מיליון שקל, ואילו המנכ"ל הקודם של הקבוצה כולה, עופר קוטלר, שסיים את תפקידו בסוף אוקטובר, נהנה מתגמולים בהיקף של 6.6 מיליון שקל.
שיאן השכר באשדר היה המנכ"ל ארנון פרידמן, שעלות העסקתו הגיעה ל-4.3 מיליון שקל, ואזורים שילמה 3.7 מיליון שקל לבעל השליטה, הרשי פרידמן, בתפקידו כיו"ר בהיקף משרה של 75% ו-3.3 מיליון שקל למנכ"ל דרור נגל.
נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת דוניץ, נהנה מתגמולים בהיקף של 3.9 מיליון שקל, ומנכ"ל אפריקה מגורים, אורן הוד, הסתפק ב-2.3 מיליון שקל. בשבוע שעבר אישרו בעלי מניות אפריקה מגורים תוכנית מענק בגובה של עד 6 משכורות חודשיות להוד ל-2016, ותוכנית מענק תלת-שנתי של עד 4.5 משכורות חודשיות, בתלות בתוצאות החברה.
