דירות להשקעה ליד מרכזים אקדמיים/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה נכתבה בשיתוף קרסו מבנים 38 יזמי פרויקט קרסו אונו
שר אוצר הולך ושר אוצר בא ומחירי הדיור ממשיכים לעלות. ההבטחות שלא באמת מתממשות פוגעות בכל מי שמחפש דירה למגורים, אך הן מהוות בשורה לא רעה בכלל למי שמחפש דירה להשקעה.
כאשר שוקלים לרכוש דירה להשקעה יש לדעת מהם האזורים המועדפים לשם כך, גם אם התכנון הסופי הוא למכור אותה ביום מן הימים, עד אז מרבית הסיכויים הם כי בעל הנכס יציע אותה להשכרה. במקרה כזה חשוב מאוד לבחור את מיקום הדירה הנרכשת. בעוד מחירי הדירות לרכישה עולים תדיר, מחירי השכירות לא צומחים באותו מתאם ולכן כדאי לקנות דירה במקום מבוקש, באיזור בו אכן קיים פוטנציאל השכרה. וכאשר שוקלים בחירת מיקום לקניית דירה שכזו להשקעה, מתברר שאין טוב יותר מאשר ליד מוסדות להשכלה גבוהה.
השקעה שמחזירה עצמה
לפי ערן לוי, יועץ לחברות נדל"ן , ישנן שלוש סיבות מרכזיות לקניית דירות באזורי מוסדות להשכלה גבוהה:
הסיבה הראשונה והברורה ביותר היא ביקוש. "סטודנטים בדרך כלל מעדיפים לגור קרוב למוסדות הלימוד שלהם. התחשיב שעושה סטודנט הוא עלות מול זמן. לגור רחוק ממוסד הלימודים אינו דבר הכרוך רק בעלויות הנסיעה, אלא גם גורר זמן, שהוא מצרך יקר מאוד לסטודנטים".
דוגמה טובה לכך הן השכונות בקרבת האוניברסיטה העברית בירושלים, אשר קשה מאוד למצוא בהן דירה להשכרה, משום שהסטודנטים מעדיפים את הקרבה לאוניברסיטה, המאפשרת אף קפיצה הביתה בהפסקות בין שיעורים, ומייתרת את הצורך בתחבורה הציבורית. "פרט לסטודנטים," מוסיף לוי, "יש לזכור את הסגל האקדמי. מרצים וחוקרים העובדים במוסד האקדמי, יעדיפו לקנות דירה בקרבתו. כך שדירה שרוכשים באזור, תהיה תמיד מבוקשת גם להשכרה וגם לקנייה".
הסיבה השנייה מחוברת יותר לאנשים המעוניינים לשכור את הדירה. "זה אולי לא נעים לומר, אבל סטודנטים מוכנים יותר להתפשר על איכות הדירה, תמורת הקרבה שמגיעה איתה לכיתת הלימוד. יותר מכך, שכר הדירה יכול להיות גבוה יותר באם הדירה מושכרת לשותפים. בעוד שמבני זוג על דירת שלושה חדרים ייגבה מחיר מסויים, כאשר הדירה תחולק לשני שותפים, המחיר יהיה גבוה יותר משום שכל שותף משלם את חלקו ואינו חש שהמחיר גבוה במיוחד.
"מעבר לכך, בדירת סטודנטים, בעלי דירה רבים נוטים לסגור את הסלון ולהפכו לחדר נוסף. באם הדבר מוזיל לכל שותף בדירה את מחירה, הסטודנטים לרוב מרוצים מכך".
דוגמה לפערי המחיר ניתן לראות בראשון לציון: דירת ארבעה חדרים בקרבת המכללה למנהל תעלה כ-5,600 שקל לחודש, כאשר דירה בגודל זהה במרחק גדול יותר מהמכללה תעלה כ-4,900 שקל בחודש. בקרבת מכללת אשקלון יעלה חדר כ-1,000 שקלים, בעוד שבמרחק 20 דקות נסיעה משם ירד מחירו של חדר לכ-600 שקל בחודש.
קרסו אונו - חווית מגורים ייחודית ופסטורלית בסמוך לקריה האקדמית אונו >>
אקדמאים כמשפרי אזור
הסיבה השלישית היא עליית ערך מחירה של הדירה למכירה. "סטודנטים ואנשי סגל מעלים את איכות השכונה אליה הם עוברים", מסביר לוי. "על פניו נראה כי אנשים יחששו לגור ליד סטודנטים, מפאת מסיבות ורעש, אך בסופו של דבר, אנשי השכלה גבוהה נחשבים לאיכותיים יותר, ולכן מעמד השכונה עולה. כאשר מעמד השכונה עולה, מגיעים עוד דיירים איכותיים לאזור, ומתקני השכונה - גנים, בתי ספר, פארקים וכדומה, משתפרים".
דוגמה טובה לכך ניתן לראות בשכונה ד' בבאר שבע. השכונה, הקרובה מאוד לאוניברסיטה, נהנית מהתפתחות כלכלית מרשימה בשנים האחרונות. בזכות הסטודנטים שעברו לאזור נפתחו בתי עסק ברחובות סביב האוניברסיטה, לאזור עוברים זוגות צעירים והפיתוח העירוני מתרחב בה.
"באם המשקיע רוכש דירה ישנה", מוסיף לוי," קיים סיכוי רב שדירה כזו תעבור פיתוח עירוני (תמ"א 38), משום שהשכונה הופכת טובה ומשתלם לקבלן לבנות בה. גם אם אין מדובר בדירה ישנה, פעמים רבות מחיר דירה ליד מוסד אקדמי יהיה נמוך יותר מאזור מבוקש במרכז העיר, כאשר השתפרות השכונה תביא גם לעלייה במחיר הדירה".
ניקח דוגמה המאחדת את כל הנתונים הללו: בגבעה הצרפתית בירושלים, מרחק הליכה מהאוניברסיטה, מחיר דירת שלושה חדרים יגיע לכ-1.2 מיליון שקל, כאשר דירה במרכז העיר תעלה כמיליון יותר. במקביל, השכירות במרכז העיר תהיה גבוהה יותר, אך רק בכ-500 שקל יותר לחודש לחדר. בסופו של דבר התשואה על הדירה הקרובה לאוניברסיטה תהיה כ3.5% לעומת 2.3% על הדירה במרכז העיר.
איפה לקנות?
קבלנים מודעים לתשואה הגבוהה שניתן להשיג על דירות בקרבת מוסדות אקדמאיים ופרויקטים רבים נבנים ומוקמים באזורים אלו.
בבאר שבע, פרט לאוניברסיטה, יש את מכללת סמי שמעון. המכללה ממוקמת בשכונה א' ובקרוב יוקם בה מגדל אוקספורד. המגדל יתנשא ל-17 קומות ויכלול 180 דירות בנות שני חדרים ללא סלון ו-2.5 חדרים, כולל סלון. התכנון הוא להרים מגדל מגורים ברמה גבוהה, שעליו יהיו מוכנים הסטודנטים לשלם מעט יותר מאשר מחיר ממוצע לדירות בעיר.
באזור האוניברסיטה עצמה נבנה מגדל A+ שבו דירות בגודל שניים, שלושה וחמישה חדרים. במגדל מתוכנן גם אזור לאונג' ללימודים משותפים, פארק ירוק למנוחה ואף מכבסה משותפת.
פרויקט יפה של התחדשות עירונית יבנה בקרוב במתחם הביטחון בקרית אונו, בסמוך למכללת קריית אונו- במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית תמ"א 38/1. הפרויקט יכלול חידוש, שדרוג וחיזוק המבנים הקיימים ותוספת של 2.5 קומות מעליהם ו-73 דירות בגדלים שונים, משלושה חדרים, דרך ארבעה וחמישה ועד דירות פנטהאוז.
במרכז המתחם יוקם פארק פרטי ותחתיו חניה תת קרקעית. כבר היום מאוכלס האזור באחוז ניכר של אקדמאים ועובדי הקריה האקדמית, אוניברסיטת בר אילן שקרובה גם היא ובית החולים תל השומר. בפרויקט זה אין מדובר במגדלים גבוהים, אלא בשמירה על אווירה קהילתית בעלת מבנים נמוכים יותר.
"פרויקטים של התחדשות עירונית הם רעיון שרק נבנה בישראל. אנחנו מדינה צעירה וכך גם ההתפתחות שלנו," מסכם לוי, "עם זאת, ניתן לראות שזה בהחלט קורה, ואזורים שכבר התיישנו וזקוקים לכך באמת עוברים שינוי ופיתוח, וזה קורה במיוחד ליד מוסדות אקדמיים".
קרסו אונו - פרויקט התחדשות עירונית עם פארק פרטי במחירי השקה >>