נדל"ן-מימון/ קרדיט: שאטרסטוק
*** בשיתוף נדל"ן אורבני
אחת המגבלות המקשות על יזמי תמ"א 38 להרחיב את פעילותם היא נושא המימון. על אף שמדובר בעסקאות הדומות לעסקת קומבינציה, בה היזם לא רוכש את הקרקע ושוויה למעשה מגולם בתמורה לדיירים, קרי דירות חדשות או מורחבות ומשופצות, עדיין הוא נזקק להון התחלתי משמעותי, על מנת לקבל ליווי לפרויקט. ככל שהתחום מתפתח, הפתרונות המימוניים המוצעים מאפשרים ליזמים למנף את ההון העצמי הנדרש על ידי הלוואה (מזנין) מטעם הגוף המממן. במקרה של קרן המימון יסודות, ניתן לקבל בנוסף ללווי הפרויקט גם פתרון להשלמת ההון ולייצר חבילת מימון כוללת ליזם. לפנינו תחשיב של פרויקט אמיתי, שמטופל על ידי הקרן, במסגרתו היא מציעה מעטפת מימונית ליזם. בואו נצלול מעט למספרים:
מדובר פרויקט עם היתר בנייה, באזור המרכז, בהליך של תמ"א 38 הריסה ובנייה של 56 יח"ד. מתוך כלל הדירות 20 ימסרו לדיירים הקיימים ו-36 דירות ישווקו על ידי היזם. הדירות הן בתמהיל של 3-5 חדרים בקומה טיפוסית לצד 4 דירות פנטהאוז ו-4 דירות גן. על פי התכנון המאושר, קומה טיפוסית תכיל 6 דירות והבניין ייבנה על פני 9 קומות מעל קומת הקרקע, כולל שתי קומות מרתף, (הכוללות מכפילי חניה), ל-56 מקומות חניה, לפי מפתח של חניה לדירה. לדיירים הובטחה תוספת על שטח דירת המקור של כ-25 מ"ר פלוס מרפסת של 10 מ"ר, כאשר מחיר המכירה הממוצע לדירות היזם, שיכללו בסה"כ כ- 2900 מ"ר , עומד על פי דוח האפס על כ-24 אלף שקל למ"ר, כך שסך ההכנסות ללא מע"מ עומד על כ-60 מיליון שקל.
מרכיב ההוצאה הכספית עד לעלייה על הקרקע בו נכללים, בין היתר, אגרות, היטלים ועלויות תכנון שונות עומד על 5 מיליון שקל. עלויות הבנייה, חושבו על פי מפתח של 4,300 שקל למ"ר בנייה עילי, 2,150 שקל למ"ר מרפסות, כ-1000 שקל למ"ר מרפסת גג, כ-2,500 שקל למ"ר מרתף חניה, וכן כ-40 אלף שקל לכל אחד מ-15 מכפילי החניה. הוצאות הריסת המבנה הקיים נאמדו בכ-250 אלף שקל ובתוספת בצ"מ של 5%, סך הוצאות הבנייה הישירה עומדות על כ-32.5 מיליון שקל. ההוצאות הכלליות (עקיפות) מסתכמות בכ-8 מיליון שקל, כאשר מבין הסעיפים הבולטים בקטגוריה זו נמצא את עלויות המעבר הנאמדות בכ-2.3 מיליון שקל, הכוללות דמי שכירות דיירים לפי מפתח של 4,000 שקל לחודש למשך 26 חודשי הבנייה לכל אחד מ-20 הדיירים וכן עלויות הובלה ונלוות.
עלויות השיווק חושבו לפי 1.5% מהמחזור, עלויות פיקוח וניהול הנדסי לפי 2.5% מהעלויות הישירות, לצד עלויות התקורה שנאמדו בכ-2 מיליון שקל נוספים, כך שסך עלויות הפרויקט לפני מימון עומדות על כ-45.5 מיליון שקל.
לעלויות אלו יש להוסיף הוצאות מימון וליווי הפרויקט בסכום המוערך על ידי קרן יסודות בסך של כ 2.4 מיליון שקל. המרכיב הגדול ביותר בעלות זו הוא העמלה בגין פוליסות חוק המכר לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשים החדשים המוערכת ב 1.5 מיליון שקל ויתרה בסך 900 אלף שקל תשולם בגין עמלת ליווי, עמלת מסגרת או אי ניצול וריבית חוב בכיר המחושבת לפי ריבית בשיעור של פריים פלוס 1% לשנה. רווח היזם, נאמד ב-12.1 מיליון שקל, המהווה 25% מעלויות הפרויקט, שיעור רווחיות סטנדרטי בתחום התמ"א 38.
על מנת לקבל ליווי לפרויקט נדרש היזם, לבצע פרי-סייל (מכירה מוקדמת) של 20% מהדירות וכן להעמיד הון עצמי בשיעור של 25% מסך עלויות הפרויקט, קרי 12 מיליון שקל. קרן יסודות העניקה ליזם הלוואה בהיקף של 75% מדרישת ההון העצמי, קרי הלוואת מזנין על סך של 9 מיליון שקל בריבית שנתית של 13%, כך שהיזם נדרש להביא מהבית 3 מיליון שקל בלבד. מניתוח התזרים עולה כי סכום הריבית החזוי בעבור השלמת ההון ליזם יסתכם לכדי כ- 1.5 מיליון שקל, כך שרווח היזם בפרויקט לאחר התשלום בגין השלמת ההון עומד על 10.6 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי הכולל שהעמיד היזם, הינו, כאמור, 3 מיליון שקל בלבד.
הטבלאות המצורפות מציגות חיתוכים מעניינים להבנת נושא התשואה העודפת ליזם הנובעת מהשלמת ההון העצמי. בפרויקט שלפנינו, רווח היזם ירד אמנם בכ-12.3% בגין הריבית על השלמת הון בשיעור של 75% מטעמה של יסודות, אך התשואה על ההון שלו גדלה פלאים. אם היה מביא היזם את מלוא ההון העצמי הנדרש ממקורותיו, קרי את כל 12 מיליון השקל, הרי שהרווח האבסולוטי שלו היה כ-12 מיליון שקל (100% CASH ON CASH), אך התשואה השנתית על ההון (בהנחה שמשך חיי הפרויקט הוא שנתיים) הייתה עומדת על 50%, לעומת, 176% תשואה שנתית על ההון על פי מתווה העסקה שסיכם מול יסודות.
לחלופין, במידה ושיעור ההון העצמי הנדרש היה עומד על 20% במקום 25%, הרי התשואה של היזם על ההון העצמי ללא השלמת הון הייתה עומדת על 62% ולאחר השלמת הון עצמי בשיעור של 75% הייתה מזנקת לכדי 224%. עוד ניתן ללמוד מהנתונים כי במידה והריבית על השלמת ההון היתה עולה לכדי 15%, עלויות הריבית של היזם היו עולות בכ-257 אלף שקל לכדי 1.75 מיליון שקל
יעקב סיסו, ממייסדי קרן יסודות, אומר כי "מדובר בדוגמה חיה לפרויקט שהגיע אלינו בבקשת מימון וכעבור יום אחד כבר הגשנו לו הצעה כוללת לליווי. מעבר לעובדה, שהיזם קיבל אצלנו פתרון מיידי, הוא זכה לחבילת מימון מלאה שאפשרה לו להיכנס לפרויקט מוצלח בהון עצמי מינימאלי ולהשיג תשואה פנומנלית על השקעתו".
"עצם העובדה שריתק הון מועט יחסית מאפשרת לו להרחיב פעילותו אל עבר מספר רב של פרויקטים מבלי להסתמך על פרויקט בודד, כאשר הריבית העודפת שהוא משלם בגין השלמת ההון היא בסופו של דבר זניחה לעומת הרווח האבסולוטי והתשואה שהוא מייצר ".
זאת ועוד, בשונה מרוב משלימי הון אחרים בשוק, קרן יסודות גובה ריבית בלבד על השלמת ההון ואינה לוקחת חלק מרווחי הפרויקט. בטבלה המצורפת ניתן לראות את החלק ברווח הפרויקט אותו יאלץ היזם לשלם למשלים הון המבקש בנוסף לריבית גם אחוזים ברווח. כך לדוגמה, אם משלים ההון דורש ריבית בסיסית של 5% בתוספת השתתפות ברווחים של 20% בלבד הרי שעלות זאת תגזול 23.6% מהרווח וזאת לעומת עלות של 12.3% מהרווח לפי התנאים של יסודות במימון השלמת ההון.
סיסו מסכם ואומר כי "הקרן מסוגלת לייצר חבילת מימון מושלמת הכוללת ליווי פרויקט בריביות בנקאיות לצד פתרון השלמת הון ובכך מסייעת ליזם ולשוק להתפתח רוחבית, בקצב מהיר תוך פיקוח וניהול סיכונים נכון ובעלות נמוכה ביחס לאלטרנטיבות מימון אחרות המוכרות בשוק".