היטל השבחה הוא חיוב המוטל לטובת הרשות העירונית שבתחומה מצוי נכס מקרקעין בגין השבחת הנכס כתוצאה מתוכנית משביחה.
השבחת הנכס נבחנת נקבעת על פי הפרש השווי במועד מימוש הנכס ביחס לשוויו בעת רכישתו על ידי בעליו.
החיוב בהיטל ההשבחה נקבע למועד בו מבקש הבעלים לממש את הנכס, אם על ידי מכירתו ואם על ידי בניה בו.
לכאורה, עשיית עסקת 'התחדשות עירונית' מהווה מימוש של הנכס (מכירת חלק הנכס/ זכויות הבניה) ליזם בתמורה לשירותי בניה שמעניק היזם לבעלי הדירות על ידי בניית דירות חדשות (תמ"א 38/2) או בניית תוספות לדירות הקיימות (תמ"א 38/1).
מובן, כי הטלת חיובים משמעותיים בגין היטל השבחה על עסקאות 'התחדשות עירונית' היה מותיר עסקאות אלה נטולות כדאיות כלכלית.
על מנת לעודד מיזמי תמ"א 38 העניק המחוקק פטור מהיטל השבחה לעסקאות מכוחה.
מה היקפו של הפטור והאם הוא חל בכל עת בו ממומשות זכויות מכח תמ"א 38 או שמא מצומצם הוא למקרים מסויימים בלבד?
סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר חיפה, במסגרת ערר שהגישה חברה יזמית כנגד החלטת הועדה המקומית קריית אתא להשית היטל השבחה בגין מימוש תמריצי תמ"א 38 במבנה שאינו מיועד למגורים.
החברה היזמית טענה, כי לא ניתן לחייבה בהיטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית. ולחלופין, טענה, כי בכל מקרה ביחס להשבחה מכוח תמ"א 38 נקבע פטור מתשלום היטל השבחה ופטור זה חל על כל היתר מכוח תמ"א 38.
הוועדה המקומית סברה כאמור אחרת עת חייבה את החברה היזמית בתשלום היטל השבחה.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר ולהותיר את חיובה של החברה היזמית על כנו.
תחילה קבעה ועדת הערר כי על פי הלכת בית המשפט העליון הרי שאישורה של תכנית מתאר ארצית מוביל לשינוי בתכנית מתאר מקומית, שבתורה יוצרת את ההשבחה במקרקעין ולכן ניתן לחייב בהיטל השבחה גם בגין תכנית מתאר ארצית.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי בית המשפט העליון התייחס אף באופן ספציפי להשבחה בגין תמ"א 38 וקבע, כי לולא ניתן היה לגבות היטל השבחה מכוח תמ"א 38, לא היה נדרש המחוקק לקביעת פטור מפורש מתשלום היטל השבחה בגין מימוש תמריצים מכוחה.
לפיכך, נקבע, כי תמ"א 38 יוצרת השבחה במקרקעין (באמצעות שינוי התכנית המאושרת החלה עליהם).
כעת נדרשה ועדת הערר לטענת החברה היזמית כי הפטור מהיטל השבחה חל על כל היתר בניה מכח תמ"א 38 ומצאה לדחות אותה.
נקבע, כי מלשון הוראת הפטור שנקבעה בסעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית ל חוק התכנון והבניה משתמע, כי הפטור שקבע המחוקק מתייחס אך ורק להיתר לבניה או הרחבה של דירת מגורים.
ועדת הערר קבעה עוד, כי המחוקק לא קבע פטור מהיטל השבחה לאירוע מימוש של היתר מכוח תמ"א 38 בבניין שאינו למגורים.
סופו של דבר, הותירה ועדת הערר על כנו את החיוב בהיטל השבחה שהוטל על ידי הועדה המקומית
הכותב הוא מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין