ליווי וייעוץ/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
ככלל, ככל שהתהליך מורכב וארוך יותר, כך עולה הצורך ביד מכוונת, בתחום ההתחדשות העירונית היא באה בדמות חברות ליווי דיירים. תכליתן המרכזית של חברות אלה היא ליצור חזית אחידה בין דיירי הבניין בניסיונם לממש פרויקט של תמ"א 38, או לחילופין פינוי בינוי. זאת תוך השאת התמורות הניתנות להם ובזמן האפשרי הקצר ביותר. בעזרת קארן ברנזון, בעליה של חברת BERENZON ליווי להתחדשות עירונית, ננסה להבין מהם התפקידים המרכזיים של חברות ליווי הדיירים ומהו הערך הניתן לדיירים וליזמים.
ההבדל בין חברת ליווי דיירים לבין מחתים/מתווך: בתחום ההתחדשות העירונית פועלים מספר גופים, למעט היזם, הדיירים ואנשי המקצוע שתפקידם לקדם את הפרויקט. בניגוד למתווכים והמחתימים, הפועלים אד הוק לקדם את הליך החתימות או לחלופין לתווך בין הדיירים ליזם, מבלי להיות גורם מסייע לאורך כל התהליך, חברות ליווי הדיירים נמצאים לכל אורך התהליך מראשיתו ועד סופו ולמעשה מייתרים את תפקידם של המתווכים והמחתימים.
בדיקת התכנות תכנונית וכדאיות כלכלית: עם כל הכבוד ליזם, בדיקת הזכויות המוקנות וההתכנות הכלכלית צריכה להגיע מכיוונם של הדיירים, וזאת על ידי גופים אובייקטיביים ומקצועיים. לכן חברת ליווי הדיירים, לאחר שהיא מקבלת פנייה מטעם נציגות הדיירים, היא זו אשר מקדמת את הבדיקה מול הרשויות והגופים הרגולטוריים, באשר לזכויות הספציפיות של הבניין. הבדיקה נעשית באמצעות אדריכל הממונה על חברת ליווי הדיירים, אשר מוציא דוח בלתי תלוי באשר לזכויות ולאפשרויות התכנוניות הקשורות לתנאים האובייקטיבים של המבנה והמגרש של הפרויקט העתידי. הבדיקה התכנונית מגדירה מראש לדיירים את גבולות הגזרה שלהם עוד בטרם תחילת המו"מ מול היזם ומאפשרת להם להבין האם הדרישות הראשוניות שלהם עומדות במבחן המציאות או לחילופין האם וכיצד עליהם להתאים עצמם למציאות המצטיירת מאותה בדיקה. על סמך ממצאים אלו נערכת בדיקה כלכלית ראשונית שעימה ניגשים הדיירים בראשות חברת ליווי הדיירים למו"מ מול היזם. ככל שהזכויות התכנוניות ברורות, כך גם הפער המקצועי בין הדיירים ליזם קטן ולכן המו"מ צפוי להיות ענייני יותר בעל פערים קטנים יותר מלכתחילה.
קיצור לוחות זמנים: תחום ההתחדשות העירונית רווי שלבים, כל שלב בו עלול להוות מכשול אשר במקרה הטוב יעכב את התהליך ובמקרה הרע ימגר כל אפשרות להתקדם. לכן חברת ליווי הדיירים, מעצם ניסיונה בתחום, יודעת כיצד להתנהל בכל שלב, ובכך כמוצר נלווה, חוסכת בזמן יקר הן לדיירים והן ליזם. בניגוד לפרויקטים מסורתיים, בתחום ההתחדשות העירונית עיקר הסחבת נערמת בשלב טרום החוזה. כיום, למעשה, לוקח בממוצע כשנתיים מרגע הבעת הנכונות לעסקה ועד החתימה על חוזה מחייב מול יזם, כאשר חלק גדול מהעיכוב נובע מעצם העובדה כי הדיירים עצמם אינם יודעים מהם שלבי התהליך המתבקש על מנת לקדמו. מלאכתה של חברת ניהול הפרויקטים במקרים שכאלו היא בעיקר להתוות דרך פעולה נכונה, ולאורכה להתנהל מול כל דייר בנפרד, לענות על שאלות ובקשות שעולות תוך כדי התהליך וללכד את הדיירים לאיחוד אינטרסים לקראת החתימה על הסכמה. גם כאשר החתימה המיוחלת קורמת עור וגידים, תפקידה של חברת ניהול הפרויקטים לא מסתיים, וזו ממשיכה להיות סוג של מגשר בין היזם לדיירים ולהיפך - הן כאשר מתחילות הפעולות הרגולטוריות והן לאחריהן בעת תחילת הביצוע בפועל.
גיוס אנשי מקצוע: לחברת ליווי הדיירים יש רשימה של אנשי מקצוע אשר לטעמה הם הראויים ביותר לייצג את הדיירים בהליך אל מול היזם. הרשימה היא דינמית, ונרקמת על בסיס חוות דעת של עיריות, לקוחות עבר וכן על פי סקרי שביעות רצון וכן רשמים מקצועיים ממיזמי עבר של אותם בעלי מקצוע. אחת מהמשימות הקריטיות של חברות ליווי דיירים היא להתאים את איש המקצוע לפרויקט, אם מדובר בעו"ד, מפקח, אדריכל, שמאי, כאשר הקריטריונים לבחירה לרוב נסמכים על מיקום הפרויקט, סוג הפרויקט וכו'. כך, למשל, במידה ומדובר על בניין בבת ים, סביר כי ייבחן אדריכל אשר לו ניסיון מוכח בקידום תב"עות ותוכניות בעיר זו; אם מדובר על בניין בו כמות הדיירים המבוגרים גבוהה מהממוצע ייבחר עו"ד הידוע בכישוריו הבינאישיים הנוסף לאילו המקצועיים.
עזרה בבחירת היזם: בסופו של תהליך, הדיירים הם אלו אשר בוחרים את היזם, אך חברת ליווי הדיירים היא זו אשר אמונה על דרך הבחירה הנכונה. אחת המשימות המרכזיות של חברות אלו היא להכין רשימה של יזמים ראויים שממנה הדיירים ייבחרו את המועדף עליהם. את היזם המתאים לפרויקט ייבחנו חברות הליווי, בין היתר, על סמך ניסיונו הכולל אך לא פחות על סמך היכרותו ומעורבותו בפרויקטים דומים לאלו של הפרויקט הנוכחי. כך שלכל פרויקט רשימת יזמים שונה בהתאם למאפייניו הספציפיים. חברות ליווי הפרויקטים לרוב ימליצו על היזמים המתאימים לטעמם לפרויקט, אך לא ימנעו כניסתם של אחרים, כאלו המקודמים על ידי הנציגות והדיירים. לאחר שמתגבשת הסכמה על אותה רשימה סופית מאושרת, לרוב יימנעו חברות ליווי הדיירים מלהמליץ על יזם זה או אחר, שכן מבחינתן כולם ראויים בשלב זה. בחירת היזם נעשית ע"פ שאלונים מפורטים או לחלופין באמצעות מכרז יזמים שאותו מנהל מלווה הדיירים באישור הנציגות, בהליך רשמי שלרוב אינו נעשה בבניינים להם אין גוף מנהל מנוסה.
פתרון בעיות פרטניות: התכנותו של פרויקט התחדשות עירונית תלוי בעיקר ביחסים הבינאישיים בין הדיירים בבניין ופחות בסוגיות תכנוניות וכלכליות. לכן, בפרויקטים אלו חלק ניכר מתשומת הלב מוקדשת לפישור בין דיירים הרבה לפני שמתחם הבניין הופך לאתר בנייה. הבניין, כמשל למשפחה גדולה, בנוי על מערכות יחסים מורכבות, כאלו שלעיתים מונעות יציאת פרויקטים לפועל ויוצרות מחנאות בין השכנים המכשילות כל דרך חתירה למטרה. התפקיד המרכזי של חברת ליווי הדיירים היא לפצח את הקוד החברתי, לשמוע כל דייר, להיות סוג של בורר מוסכם בין הדיירים על מנת שאלו יגיעו לכדי שלום בית כולל ולהסכמה להמשיך בתהליך באחדות דעים.
הגברת שקיפות: חלק נכבד מבעיות לאורך התהליך הוא החשש של הדיירים, באשר לטובות הנאה כאלו ואחרות, שדייר כלשהו עלול לקבל, אם על ידי בחירתו יזם אשר הוא חפץ בעיקרו או אם בדרכים נסתרות אחרות. אחת הסיבות שדיירים פונים לחברות ליווי היא על מנת למגר תופעה זו, שכן הסמכויות בפועל עוברות לשחקן מקצועי ואובייקטיבי, כך שהדיירים יכולים להיות שקטים שכל אחד מהם יקבל את המגיע לו. בכלל, ככל שהתהליך חדש יותר וארוך יותר, כמו במקרה של תחום ההתחדשות העירונית, נדרשת שקיפות מצד מובילי המהלך, על מנת לרתום את שאר הדיירים למשימה. כך למשל, אל מול הסרבנים למיניהם, אשר לרוב מתרככים לאורך הדרך, ככל שמעבירים להם את מלוא האינפורמציה ולא מנסים להסתיר מהם מידע.
לאתר BERENZON