הליכי תכנון ובנייה הינם הליכים מורכבים וממושכים ביותר. כל מי שידו במעל יודה שמעולם לא נתקל בתיק תכנון ובניה שבבקשה ראשונה שהגיש להליך שבפניו הכל התחיל ב"רגל ימין" ונמשך כך והסתיים בנחת.
לעיתים כמות הפעמים שיוזם הבקשה או התכנית נדרש לתקן ועוד לתקן ולהביא עוד ניירת וכו' (וכל זה אחרי שמילא אחר הדרישות "האחרות " של הרשות התכנונית ) מייאשת ומעוררת תמיהה.
ועם כל זה לרשות המנהלית ובתוך זה רשות תכנונית נתונה הפריבילגיה לשנות עמדתה ולא להיות כבולה בהחלטות קודמות. עניין זה נקבע בפסיקה בכדי שרשות מנהלית ובתוך זה רשות תכנונית תהיה חופשית בלהחליט ולדון לפי החקיקה הדינמית בדיני תכנון ובניה וכן בפסיקה ענפה שבתחום זה הניתנת לעיתים קרובות.
לעיתים בעוד הרשות התכנונית מחליטה החלטה מסוימת לגבי תכנית כלשהי מתפרסם פסק דין שהופך את הקערה התכנונית על פיה והרשות התכנונית נאלצת לשוב ולדון ולהחליט ואף לגבש מדיניות חדשה.
נשאלת השאלה מה גבולות של יכולת רשות תכנונית לשנות עמדה ולהחליט החלטות הסותרות את ההחלטות הקודמות?
שאלה זו נידונה לאחרונה בפסק דין מקיף (ודי נועז) של השופט צבי דותן מבית משפט מחוזי מרכז.
בעניין שנידון, העותרים הגישו עתירה נגד החלטה של המשיבות (הוועדה המחוזית לתכנון מרכז ) לא הולמת את המדיניות התכנונית.
העותרים הינם שתי משפחות שלכל אחת בישוב אחיעזר יש משק עזר כלומר מגרש די גדול של כשני דונם שבקשו לפצל אותם בכדי שהצאצאים יוכלו לבנות במגרשים המפוצלים באשר העלות של רכישת אדמה מקבילה בישוב סמוך היתה פי כמה. העותרים החלו בהליכי תכנון ופיצול בשנת לפני מספר שנים לאחר שבאותו מושב אחיעזר עוד בעלי משקים יזמו תכניות לפיצול משקים וועדות תכנון אשרו את הפיצול.
ואכן גם לגבי תכניות של העותרים, התכניות אושרו והמשיבות אשרו לפרסם את מתן התוקף .דע עקא ובעוד העותרים מכינים את כל הדרוש מהם מבחינת המצאת תכניות וכו' לקראת הפרסום, המשיבות החליטו לחזור בהן וקבעו שהתכניות לפיצול אינן כדין ולא תואמות את התכנית הכוללת שטרם הוכנה ועדיפה הכנת תכנית כוללת על פני תכנית פרטנית. את הקביעה דנן המשיבות ביססו בין היתר על פסק הדין הידוע של בית המשפט העליון שקבע בעע"מ 8909/13 הרמלין נ' הועדה המחוזית שקבע שיש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למתווה פיתוחו של מושב, על פני מלאכה של טלאי על טלאי, הרי אישורן על תכניות נקודתיות הממוקדות בקידום עניינו של היחיד.
לכן העותרים עתרו למחוזי מרכז והשופט צבי דותן לאחר ניתוח הנסיבות והפסיקה , מקבל את העתירה ומורה על ביטול החלטת המשיבות והורה על פרסום למתן תוקף. מחוזי קבע שבעוד שבפרשת הרמלין האמורה החליט בית המשפט שלא להתערב בהחלטת הועדה המחוזית, הנסיבות במקרה הנדון שונות, באופן המצדיק תוצאה שונה. בפרשת הרמלין, ועדת המשנה להתנגדויות החליטה לדחות את התכנית, בגלל העיקרון של תכנון כולל. במקרה דנן, הועדה המחוזית הודיעה לעותרים בהודעה פוזיטיבית ובכתב כי התכניות שבנדון אושרו, בהתאם לסעיף 108(ג) לחוק.
כידוע סעיף 108(ג) ל חוק התכנון והבניה קובע כי אם הופקדה תכנית, ולא הוגשה התנגדות,
"יראו את התכנית כמאושרת על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה, בתום שלושים ימים מתום המועד להגשת התנגדויות, זולת אם החליט המוסד אחרת תוך אותם שלושים ימים".
המחוזי קבע כי במקרה דנן - לשתי התכניות לא הוגשו התנגדויות, ובחלוף 30 יום מתום המועד להגשת התנגדויות, לא החליטה הועדה המחוזית לדחות את התכנית, ועל כן - התכניות הללו מאושרות.
הוועדה להשלמת תכניות קיבלה החלטה לדחות את התכניות, תחת החלטה קודמת שניתנה לאשרן. הליכי התכנון במקרה זה לא היו "מצויים בעיצומם", הם היו ב"קו הגמר" הסופי שלהם, לאחר שהתכניות אושרו, ולאחר שהומצאו שבעה עותקים תקינים לצורך פרסום למתן תוקף. מה שמבדיל בין התכניות נושא העתירה לבין תכנית שקיבלה תוקף הוא אקט הפרסום בלבד (שביצועו תלוי בועדה). ההליך התכנוני הושלם. ולכן לא נותר עוד במה לדון, ביחס לתכניות אלה.
מבחינת העיתוי והסתמכות של העותרים וצדק חלוקתי, השופט צבי דותן קובע כי הוכח שבמקרה דנן, אינטרס ההסתמכות עולה על אינטרס הציבורי של תכנון כולל. העותרים החלו בהכנת התכניות נושא העתירה בשנת 2007. באותה תקופה, שוק המקרקעין בישראל היה שונה מאשר כיום. טוענים העותרים (ולא באה כל הכחשה לטענותיהם אלה), כי באותה תקופה יכולים היו לרכוש מגרש או בית בהרחבה של המושב, או לרכוש דירה באחד מיישובי הסביבה. כיום העותרים אינם יכולים אף להתקרב לאפשרות הכלכלית של רכישת דירה או רכישת מגרש או בית במושב אחיעזר או בהרחבה של המושב. החלטות הועדה להשלמת תכניות העמידו אם כן את העותרים בפני שוקת שבורה, תוך התעלמות מהסתמכותם על הליכי התכנון שיזמו, ועל כך שהתכניות שלהם אושרו, ועמדו לפני פרסום למתן תוקף. העותרים הם אנשים קשי יום \, ללא כל ניסיון קודם בנדל"ן או בקידום הליכי תכנון.
העותרים מתגוררים, עם משפחותיהם ברוכות הילדים, יחד עם הוריהם המבוגרים. הם התבססו על התכניות לפיצול המגרשים כפתרון למצוקת הדיור הקשה שבה הם מצויים, שהיווה למעשה הפתרון היחיד שיכלו הוריהם לסייע להם, ע"י העמדת הקרקע לרשותם. המשמעות המעשית של החלטות הועדה היא, שהעותרים ומשפחותיהם ייוותרו בלא פתרון דיור.
- עת"מ 11320-01-16 משה ואח' נ' הועדה להשלמת תכניות-הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז ואח'
- האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
- הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.