סטודנטים בארה"ב / צילום: רויטרס
עליית מחירי השכירות והמכירה בארה"ב לאורך השנים האחרונות לא נעלמה מעיני יזמי ההיי-טק. כאשר שוקי הדיור עולים ועולים, חברת סטארט-אפ ראתה לפניה הזדמנות לסייע לדיירים לשכור דירות שהם לא מצליחים להשיג בשל הרקע הפיננסי שלהם.
TheGuarantors, שהושקה בניו יורק ב-2014, מוכרת ביטוח תשלומי שכירות לדיירים, ומספקת לבעלי הדירות, המשכירים, את הערבות שהתשלומים יכובדו, גם אם הדייר יהפוך לחדל פירעון. מחיר הפרמיה או דמי הביטוח עומד על שבועיים עד חודש שכירות שנתית, תלוי בסיכון הלקוח. החברה, שהנפיקה את הפוליסה הראשונה השנה, אומרת שיש לה כבר מקרה אחד של חדלות פירעון של מבוטח.
הביטוח הזה הוא סימפטום של השווקים היקרים, שבהם דמי השכירות עולים מהר יותר מהכנסות משקי הבית, והמשכירים יכולים להיות בררנים בדרישות שהם מציגים לשוכרים. דמי השכירות עלו בכ-20% בממוצע ארצי בחמש השנים האחרונות, בעוד שהשכר החל לעלות מעט רק באחרונה.
הביטוח, שדומה לביטוחי המשכנתאות שחברות הלוואות רבות דורשות כעת מהלווים שמשלמים מקדמות קטנות, מספק רמה חדשה של הגנה לקבלנים שמציעים בנייני מגורים חדשים בשווקים יקרים, שבהם מאגר השוכרים הפוטנציאליים יכול להיות מצומצם.
זוהי בשורה טובה למשכירי דירות במקומות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו במיוחד, שבהם עליית דמי השכירות היתה גבוהה בהרבה מהגידול בהכנסות משקי הבית בשנים האחרונות. קליף פין, סגן נשיא לבנייה חדשה בחברת הנכסים דגלאס אלימן בניו יורק, אומר ש-10%-30% מהדיירים בבניינים שהוא מכשיר כעת מבוטחים על ידי TheGuarantors.
כמה ממיזמי הדירות הגדולים ביותר בניו יורק, כמו Stuyvesant Town ו-Peter Cooper Village עם 11,200 יחידות דיור באיסט סייד במנהטן, ו-Gotham West ליד ההדסון יארדס, עם 1,280 יחידות דיור, מוכנים היום לקבל ביטוחים של TheGuarantors, לפי חברה זו. "זה מפחית את החשיפה לשטחים ריקים", אמר ג'ונתן מילר, נשיא יחידת השמאות בחברת מילר סמיואל, שחבר במועצת הייעוץ של TheGuarantors. "זה למעשה פותח את השוק לסוג חדש של דיירים".
בניו יורק, לבעלי הדירות יש דרישות מחמירות. הם דורשים בדרך כלל תלושי שכר שמראים שההכנסה השנתית של השוכר היא לפחות פי 40 משכר הדירה החודשי. לדיירים חייב להיות גם דירוג אשראי של לפחות 700 בסולם של 300-850 נקודות, בתוספת היסטוריה סולידית של תשלומי שכירות בעבר. אלו שאינם עומדים בדרישות הללו חייבים להמציא ערב שמרוויח פי 80 מהשכירות החודשית - משימה כלל לא קלה בשוק העולה.
הרף של TheGuarantors ללקוחותיה נמוך יותר. היא מבטחת דיירים עם הכנסה שנתית של פי 27 מהשכירות החודשית, וציון אשראי של 630 נקודות. החברה הזו גם מביאה בחשבון חסכונות ונכסים נזילים נוספים, כולל הכנסות מחוץ לארה"ב. אפילו עלות שכר לימוד במכללה והאיכות שלה מובאות בחשבון, כדי לנבא מה הסיכוי שהדייר לא יעמוד בתשלום שכר הדירה.
"אנחנו לוקחים קצת יותר סיכון מאשר המשכיר, אבל אנחנו גובים על כך פרמיה", אומר ג'וליאן בונוויל, מייסד ומנכ"ל TheGuarantors. החברה הקימה שותפות עם קבוצת הביטוח הנובר אינשורנס ממסצ'וסטס, שהוקמה לפני 160 שנים והשווי שלה הוא 5 מיליארד דולר.
השכר רחוק מהסף
מבחינת השוכרים-דיירים, למוצר הביטוח החדש צפויות להיות תוצאות מעורבות. הוא יסייע לכמה מהם שלא היו מגיעים לדירה בלעדיו. החשש הוא שבעלי הדירות יוכלו להחליט לדרוש את הביטוח משוכרים גבוליים, שהיו זכאים לדירה גם בלעדיו.
בונוויל, יליד צרפת, עבר לניו יורק ב-2010 כדי ללמוד בבית הספר לעסקים באוניברסיטת קולומביה במנהטן. כסטודנט עם הכנסה נמוכה, הוא התקשה למצוא דירה. הוא הקים את TheGuarantors ב-2014 ולדבריו הוא כבר החתים כ-300 בנייני דירות. הוא מסרב לומר כמה פוליסות ביטוח החברה כבר הנפיקה, אך אומר שהיא כבר רווחית. נכון להיום, חברת Insurent שעובדת מ-2008 היא השחקנית הגדולה ביותר בשוק ביטוחי השכירות, שמטפלת לדבריה ב-3,000 בניינים.
שייאו שו, בן 25, שסיים לא מכבר תואר ראשון במכון הטכנולוגי של אילינוי, לא היה מצליח כנראה להשיג דירה ללא הביטוח. שו התחיל התמחות בבנק בניו יורק באוקטובר, והוא היה זקוק לדירה בדחיפות. הוא מצא דירת סטודיו באפר איסט סייד במנהטן בכ-3,500 דולר בחודש, אבל השכר ההתחלתי שלו, 20 אלף דולר בשנה, רחוק מהסף הנדרש.
הוא התקשר ל-TheGuarantors בחצות, וקיבל תשובה למחרת בבוקר. הכל הושלם עד אחרי הצהריים, הוא אומר. בלי הביטוח-הערבות, הדירה הזו היתה "בלתי אפשרית", לדבריו.