חותמים על הסכם/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
מהם המוקשים העלולים לטרפד חוזה בין יזם לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38? בעזרת יעקב סיסו, ממייסדי קרן יסודות, המתמחה במימון וליווי פרויקטים לבנייה, נסקור את המכשולים בתחום המימון העשויים להתגלות בחוזה. כמו כן, נדגיש אילו סעיפים ונספחים ספציפיים יש להכניס לחוזה על מנת לאפשר קבלת ליווי פיננסי ונספק רשימת טיפים שיש בהם כדי לסייע לפרויקט עתידי לצאת לפועל.
בטוחות חוק מכר וליווי בנקאי: על היזם לקבל הסכמה חוזית ספציפית מצד הדיירים לכך שליווי הפרויקט יבוצע לא רק על ידי בנק אלא גם על ידי גופים חוץ בנקאיים, אשר יספקו בטוחות חוק מכר. בטוחות אלו יכולות להינתן לא רק על ידי גוף בנקאי, אלא גם על ידי גוף חוץ בנקאי, קרי מחברת ביטוח. בפועל אין כל הבדל מעשי בין ערבות חוק מכר (המתקבלת מהבנקים) לבין פוליסות חוק מכר (המתקבלות מחברות ביטוח). על היזם לעגן זאת בהסכם, שאלמלא כן , הדיירים עלולים לאלצו להשיג ליווי בנקאי, בעוד שבפועל יכול להיות שהחלופה החוץ בנקאית עדיפה עבורו.
הסכמת הדייר לביצוע עבודות בתוך הדירה: בפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק מבנים קיימים מקרים בהם על הקבלן לבצע עבודות חיזוק בתוך דירת הדייר, או אף להעתיק קירות ו/או פתחים לצורך ביצוע שינויי מבנה כגון התקנת פיר מעלית. כשקיימת התנגדות לכך מצידו של דייר קיים חשש לעצירת הפרוייקט, בשל כך על היזם להקפיד לכלול בחוזה נספח מיוחד ובו תיאור מדויק ומפורט של העבודות הפנימיות שעשויות להתרחש בבית הדייר וכן את משך הזמן החזוי ומידת הנזק הזמני שהן עלולות לגרום לדייר. יש להתעקש על חתימה שכזו, שכן בהעדרה לא ירצו גורמים מממנים ללוות את הפרויקט, זאת מאחר וקיימת סכנה אמיתית לעיכוב בביצוע הפרוייקט, בשל החשש מאותה התנגדות.
אפשרות לפינוי הדייר מהדירה: בפרוייקטי תמ"א 38 חיזוק מבנים, נתקל לעיתים היזם בבלת"מים המאלצים אותו לפנות את הדיירים, או דייר ספציפי מהנכס על מנת להתקדם בבנייה. במקרים בהם לא מצוין בחוזה באופן ברור כי ליזם קיימת הזכות לפנות את הדיירים מביתם (במימונו המלא ובתיאום מראש) במהלך תקופת הבנייה, קיים חשש לעיכוב הפרויקט בשל סרבנות הפינוי מצד הדיירים. במידה ואין סעיף או נספח בחוזה המאפשר ליזם לעשות כן, הדבר עשוי למנוע את ליווי הפרויקט מחשש לעיכובים מהותיים בבנייה.
שעבוד זכויות ביחידה הרישומית: בפרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק מבנים, מבוצע תיקון לצו הבית המשותף. במסגרתו מייחדים את זכויות הבנייה מכוח התמ"א ליחידה רישומית חדשה. הדיירים מתבקשים לשעבד את זכויותיהם ביחידה זו לטובת הגוף המלווה. אולם לעיתים החוזה לוקה בחסר בכל הקשור לפירוט הזכויות המוקנות מכוח אותו שיעבוד. רצוי שהצדדים יפרטו בהסכם כי יינתן שעבוד מדרגה ראשונה על היחידה הרישומית וכי הדיירים יידרשו לחתום בעצמם על כל מסמכי השיעבוד הנדרשים. בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה לעומת זאת נרשם שיעבוד על כלל המקרקעין. זאת בדרך כלל כנגד הנפקת ערבויות בנוסח חוק מכר לדיירים הקיימים במתווה משפטי הדומה לעסקת קומבינציה. למותר לציין כי רצוי שמתווה זה ובכלל זה סכומי הערבויות יוסדרו מראש בין הצדדים.
החניות בבניין: בפרוייקטי תמ"א 38, במיוחד במקרים של חיזוק מבנים, ישנם מספר פתרונות חניה הנדסיים ובהם חניות עיליות, עוקבות, מכפילים, מתקנים ועוד. רצוי כי בעת החתימה על החוזה עם הדיירים, יבטיח היזם חופש פעולה וגמישות בנושא החניות. לדוגמה כאשר ידוע ליזם מראש כי צפויה בעיית גובה בחניה, עליו לציין זאת בהסכם. כך שדייר שהוא בעלים של רכב גבוה, לא יוכל לבוא בטענות שרכבו לא נכנס לחניה. הגמישות בנושא זה חשובה שבעתיים בשל שלבי התכנון המוקדמים בהן נחתמים מרבית הסכמי התמ"א. חשוב לזכור כי בשלבים אלה לא ניתן לקבוע מראש את סוג החניה שתוצע לדייר או את גודלה. במקרים בהם נושא החניות לא הוסדר כראוי נוצרו עיכובים ובעיות מימון.
משכנתאות: בפרוייקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה, בטרם חתם היזם על חוזה עם הדיירים, עליו לבדוק מראש את נפח המשכנתאות הכולל שלהם. זאת מאחר שלצורך סילוקן נדרשת ערבות בנקאית אוטונומית. ככל שהיקף הערבויות האוטונומיות גדול יותר, כך אטרקטיביות הפרויקט מבחינת היזם פוחתת. במצב שכזה היזם יאלץ להעמיד הון עצמי רב יותר ותנאי הליווי שיוצעו לו יהיו אטרקטיביים פחות - הן מבחינת הריביות והן מבחינת שיעור ההון העצמי שידרש ממנו להשקיע בפרויקט.
גמישות תכנונית: החוזה מול הדיירים נחתם בטרם מתקבל היתר בנייה, לכן היזם לא יכול לציין באופן מדויק מה יקבלו הדיירים במסגרת הפרויקט. זו הסיבה שעליו להבטיח לעצמו בחוזה גמישות תכנונית שתנוסח באופן ברור תוך השארת מרווח מסוים. לדוגמה, אם היזם התחייב שיוכל להרחיב את דירות הדיירים ב- 15 מ"ר ולעלות כל דייר בשתי קומות ביחס לדירתו המקורית, אך בפועל, לאחר קבלת ההיתר התברר כי יוכל להרחיב את דירותיהם רק ב- 13 מ"ר ולעלות אותם בקומה אחת בלבד, הרי שקיים חשש כי החוזה לא יתקיים. על היזם לשמר לעצמו במסגרת ההסכם גמישות שתאפשר לו לקיימו בסטיות תכנוניות סבירות ומוגדרות. בנוסף, יש להסדיר מראש את הפיצוי בגין סטיות תכנוניות, באופן שיאפשר מימוש ההסכם וביצוע הפרויקט.
לקרן יסודות