פועלי תמ"א / צילום: שלומי יוסף
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
נפילתה של חברת אורתם סהר, אחת מחברות הקבלן הבולטות בנוף הביצוע הישראלי, היא דוגמה נוספת לבעייתיות המבנית של תחום ביצוע הבניין בישראל. אמנם חברות הקבלן הגדולות אינן נוהגות לקחת על עצמן פרויקטים של תמ"א 38, תחום המאופיין במיזמי בוטיק קטנים. אולם עדיין נפילתן של אלו משליכה באופן ישיר גם על עולם ההתחדשות העירונית, ולא רק באספקט הביצועי שלו, אלא גם על היקפיו הכוללים.
"גל פשיטות הרגל של הקבלנים הגדולים מהווה תמרור אזהרה גדול לענף הבנייה המקומי", אומר תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית עם התמקדות בתל אביב. "טעות להתייחס לנפילה של חברה קבלנית בודדת כאל אירוע פרטי המשפיע אך ורק על עסקיה הפנימיים. נפילה של חברה שכזו גוררת אחריה כניסה לקשיים אדירים של עשרות חברות קבלן אחרות, המהוות קבלני משנה שלה".
רייפמן מסביר: "חברות אלו, מפאת קוטנן היחסי, נופלות בשל עצירת התשלומים מאותו קבלן גדול. הדבר מקשה עליהן לתפקד גם בפרויקטים אחרים שהן מלוות. כך נוצרים קשיים בפרויקטים אחרים בהן הן מועסקות אצל קבלנים ראשיים אחרים, וכן הלאה. מדובר על כדור שלג, שמתגלגל לצערי כבר תקופה ארוכה, והמצב רק הולך ומחמיר. תחום הביצוע הוא צוואר הבקבוק של ענף הבנייה הישראלי, ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, המאופיין בקבלנים קטנים, יווצר מצב שאין למעשה מי שיבנה".
רייפמן ממשיך לתאר את התופעה והקשיים בגינה, "במקרים רבים, בשל המחסור בקבלני ביצוע ראויים בתחום התמ"א 38, היזמים מטילים בלית ברירה את המלאכה על חברות קבלניות להן אין התמחות בתחום ואף על שיפוצניקים, שאינם מתאימים לביצוע פרויקטים שכאלה הגדולים עליהם במספר מידות. זה מקשה על כל הפרויקט. זאת ועוד, כתנאי להוצאתו של הפרויקט לדרך, היזמים זקוקים לאישור הבנק המלווה בדבר זהות קבלן הביצוע. הבנקים מצידם ערים לסיכון בתמ"א 38 ואינם מאשרים קבלנים לא מוכרים בתחום ומונעים את יציאתו של פרויקט לדרך. היזמים, בשל המחסור בקבלנים מתאימים, פשוט לא מוצאים תחליפים והפרויקט נתקע".
.jpg "מלצ'ט 57/ צילום: יעז יזמות ובנייה")
- האם בשל מאפיינים אלו על דיירים בפרויקט של תמ"א 38 להתעקש גם על זהות הקבלן המבצע ולא רק על זהות יזם הפרויקט?
"בוודאי. זהותו של הקבלן המבצע חשובה לדייר יותר מזהות היזם. אני בתור דייר הייתי מודאג יותר היום ממי שיבנה לי בפועל את הבניין מאשר מי יהיה היזם שיעמוד בחזית. המצב כיום הוא שיש כאלף יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. הם יכולים להשיג פרויקטים על ידי הכנת מצגת יפה לדיירים ופיזור הבטחות, אך כל עוד הם אינם חוברים לקבלן ביצוע מיומן ומנוסה, הרי שהסיכון נופל על הדייר".
- מה צפוי לקרות בתחום בשל התמורות האחרונות בשוק הביצוע?
"הקריסה של החברות הגדולות תוביל לעליית מרווחי הקבלנות וככל שהרווח הקבלני יהיה גדול יותר, כך יתקשו היזמים שאינם קבלנים להיות תחרותיים. אם בעבר רווח קבלני עמד על 5% וכיום בשל כל השינויים בשוק הביצוע המרווח יגדל ל-10% ויותר, החברות שהינן חברות יזם-מבצע מנוסות יהיו אטרקטיביות יותר לדיירים. הן יוכלו להציע יותר ומכאן יתרונם הגדול והמובנה. ככל שמרווחי הקבלנות גדולים יותר, כך היזם יצטרך לשלם יותר לקבלן ובפועל מבחינתו השומן - קרי הרווח בפרויקט יורד. זה יבוא על חשבון הדיירים, להם יוכל להציע פחות.
- אחת הטענות המועלות על ידי חברות יזמיות הן שמאחר והן חותמות על הסכם פאושלי (חוזה עבודה "פיקס פרייס" על כלל עבודות הביצוע) אל מול קבלן מבצע שאינו קשור אליהן, הרי שהן יתעקשו על כך שהעבודה תתבצע באופן מושלם ולא יתחשבו בטענות הקבלן. מנגד כאשר מדובר על חברות יזמיות-מבצעות, קיים חשש לניגוד אינטרסים ולעיגול פינות. מה דעתך?
"אני בתור יזם המתפקד גם קבלן ראשי בפרויקט, איני מחזיק בפועל כוח אדם משלי ואיני מחזיק את תקורות (כלים כבדים ומכשירים שונים - א.ש) העבודה בתוך הבית, אלא עושה זאת דרך קבלני משנה. כפי שקבלן ראשי חתום על חוזה פאושלי אל מול היזם, כך גם אני בתור קבלן ראשי, חותם פאושלית אל מול קבלני המשנה. לכן גם אתעקש על כך שהעבודה תתבצע ללא ליקויים ועל הצד הטוב ביותר. כך שכל הטענות על ניגוד אינטרסים אינו רלוונטי מבחינתי והחשש מעיגול פינות אינו קיים. זאת ועוד, מאחר ואני קבלן בעל התמחות בניהול ופיקוח על הבנייה, הרי שאני עושה זאת בצורה מקצועית יותר מיזם ללא רקע בתחום, לכן העבודה הינה טובה ומושלמת יותר. כמו כן, קבלני המשנה עובדים איתי בפרויקטים נוספים בהם אני משמש כיזם-קבלן ראשי. האינטרס שלהם לרצות אותי ולבצע את העבודה על הצד הטוב ביותר, גבוה מהאינטרס שלהם אל מול יזם עימו ההתקשרות הינה חד פעמית".
חברת יעז