סוגית נאמנות ברכישת מקרקעין הינה סוגיה מורכבת מבחינת דיני קניין ודיני מיסוי כאחד. בעניין זה יש להבחין בין רכישה באמצעות "נאמן" לבין רכישה באמצעות " מיופה כוח". מיופה כוח משמש רק כזרוע טכנית של הרוכש וחותם על הסכם רכישה ואין לו כל אחריות על קיום התשלומים והשלמת העסקה. ואילו נאמן הוא האיש שחותם על הסכם רכישה ואף אחראי כלפי המוכר לתשלומים ואף יירשם כבעלים של הקרקע ולעיתים המוכר בכלל לא יודע שמאחורי הקונה קיים נהנה , או יותר נכון קונה אחר. במצב זה , על הנאמן לוודא שהנהנה ששולח אותו לבצע עסקה , אכן יעמוד בתשלומים שיש לשלם למוכר ובתשלומי מס כי אי תשלומם יביא תביעות אישיות נגד הנאמן עצמו. לכן במצב דברים הרגיל וגם על פי חוקי מס, על נאמן ונהנה לחתום על הסכם נאמנות בטרם הרכישה ויש לדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על חוזה הנאמנות ולהוכיח כי אכן תשלומים שמשלם הנאמן לקונה הינם אחד לאחד מקורם מכספים שמקבל הנאמן מהנהנה.
ברור שנאמן זהיר לא יתחיל במלאכת נאמנות מבלי שידאג שעוד בטרם נכנס למחויבויות אישיות, שהנהנה יעביר את מלוא התמורה ותשלומי מס לחשבון נאמנות כלשהוא שממנו הנאמן ישלם בגין העסקה בכדי שלא ייוצר מצב שלפתע הנהנה יפסיק את התשלומים וכאמור לעיל הנאמן יהיה צפוי לתביעה מצד המוכר בגין ההפרה כי לדידו של המוכר , הנאמן הוא הקונה ואין בלתו.
בדרך כלל הנאמן והנהנה בחוזה הנאמנות מסדירים את עניין סיום היחסים בינהם בכדי שבבוא העת הנאמן יעביר את הבעלות במקרקעין שרכש עבור נהנה אך נרשם כבעלים שלהם, לידי נהנה ובכך למעשה יסתיים הליך הנאמנות.
דא עקא שלא כל פעולת נאמנות במציאות מלווה בחוזה מסודה ורבים הם המקרים של נאמנויות אשר אנשים עושים זה לזה והכל על סמך סיכומים בעל פה. עניין זה הכי נפוץ בתוך המשפחה. בתוך המשפחה היחסים הם קרובים ויש אמון רב ( עד שזה נשבר) ואח רוכש בית ורושם על שם אמו או אחיו מסיבות שונות ומגוונות החל מהתחמקות מתשלום מס ועד שאותו אח לא מעונין שאשתו תדע על הנכס הנוסף. דע עקא החיים הם יותר חזקים מכל נאמנות ולויאליות ולפתע מי שאמור היה לשמור על השמנת מתברר "כחתול רעב" ובעניין זה אין חשיבות לדרגת הקרבה המשפחתית .מקרה דומה נדון בבית משפט המחוזי בתל אביב בפני כב' השופט יהושע גייפמן. התובעים הגישו תביעה נגד אחיינית התובעת בטענה שקוטג' בהרצליה הרשום על שם האחיינית , נרכשה על ידם מהורי אותה אחיינית וכי האחיינית היא רק נאמנה ואין לה כל זכויות. התובעים טענו כי בשנת 1986 רכשו את הקוטג' מהורי הנתבעת שהיו בהליכי גירושין. מסיבות של חוסר יכולת לקבל פטור מס של פעם בארבע שנים (כי הורי הנתבעת מכרו דירה אחרת וטרם עברו 4 שנים) , הוחלט במשפחה כי ההורים של אותה נתבעת יעבירו את הקוטג' על שם בתם (האחיינית/הנתבעת) שהייתה אז חיילת כסוג של נאמן. כך יצא שהקוטג' נרשם על שם האחיינית , אך בפועל במשך כ 27 שנים התובעים גרו בקוטג' אחרי ששיפצו אותו מבלי שאיש בא אליהם בטענות של דמי שכירות או פינוי.
הנתבעת התכחשה להסדר משפחתי זה וטענה כי קבלה את הקוטג' במתנה מהוריה ונמנעה מלהעביר את הזכויות לידי התובעים. מיותר לציין שעניין הרכישה לא דווחה למס שבח ואף לא נאמנות. מה שכן דווח הייתה העברת הבעלות ללא תמורה מההורים של הנתבעת אל הנתבעת שבעקבותיו זו האחרונה נרשמה כבעלים של הקוטג' לפני 27 שנים.
השופט גייפמן קבל את תביעת התובעים וקבע שהוכח לו מעל לכל ספק שהייתה כאן "נאמנות משתמעת" ומחומר הראיות עולה כי הנתבעת כחיילת צעירה לפני 27 שנים שמשה רק כלי טכני בכדי להימנע מדווח על העסקה למס שבח.
נקבע כי אי הדיווח לשלטונות מס שבח על העסקה משנת 86' - אין בה כדי למנוע הצהרה על זכויות חנה ודוד בבית. מלוא התמורה בעסקה שולמה והחזקה נמסרה, אי החוקיות היא אינצידנטלית למהות ההתקשרות. אי דיווח ואי תשלום מס שבח ומס רכישה נוגע לחלק הביצועי של העסקה ולא מהווה את עיקר ההתקשרות. ניתן לרפא את אי החוקיות ע"י מתן הוראות והתניית העברת הזכויות במרשם המקרקעין בתשלום מס שבח ומס רכישה בגין עסקת המכר מ-86'.
הוכח באמצעות תדפיסי בנק שאכן הכספים לרכישת הקוטג' עברו מחשבון התובעים לחשבון הורי הנתבעת ואף התובעים שלמו את מס הרכישה שהיה נדרש לשלם, עת הורי הנתבעת העבירו במתנה את הקוטג' אל הנתבעת.
ולעניין העובדה שחוזה הנאמנות לא נעשה בכתב ולא דווחה לשלטונות מס שבח , בהסתמך על פסיקת עליון השופט גייפמן קובע כי כאמור בפסק הדין ב ע"א 8168/09 ועד חב' עולי משהד נ' הועד המרכזי לעולי משהד, ככל שביחסי נאמנות לצורך השאלת שם עסקינן נראה כי החוזה עם הנאמן...אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין ע"י הנאמן עבור הנהנה ורישומו ע"ש הנאמן.
ועוד נקבע בעניין ב בע"מ 7033/15 פלוני נ' פלוני, כי חוזה נאמנות ...יכול להיעשות בעל פה, בכתב או בצורה אחרת...חוזה נאמנות אף יכול שיערך במשתמע, שכן קיבול הצעת חוזה ע"י נאמן אינו חייב להיות באמצעות הודעה מפורשת מצדו.
לאור כל האמור לעיל נקבע כי אכן הקוטג' יירשם על שם התובעים לאחר דווח על עסקת הרכישה מלפני כ30 שנה עם כל המשתמע מכך מבחינת איחור בדווח למס שבח.
ת.א 36765-12-13 חנה ודוד בייקוביץ נ' איילת ויגיסר הירשברג
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה .