בחירת יזם לתמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
תמ"א 38 היא עסק מסובך, הכולל מערכת יחסים ארוכת טווח בין הדייר לבין היזם. במהלך הקשר בין השניים מפקיד הדייר אצל היזם את הנכס העיקרי שלו, דירתו, ועל כן חייב הוא לבחור למשימה את היזם אשר יוביל אותו בסוף התהליך לתוצר הסופי, באופן המיטבי. לאור העובדה כי עסקה בתחום ההתחדשות העירונית (הריסה ובנייה מחדש)היא במהותה עיסקת קומבינציה, הרי שסף הכניסה למשחק הוא נמוך. היזם לא נדרש לשלם במזומן על הקרקע כי אם בתמורות עתידיות לדיירי הבניין. בשל מבנה ייחודי זה, נכנסו למשחק התמ"א 38 מספר רב של יזמים. יש הטוענים כי פועלים בשוק מעל אלף שכאלו ומכאן שמלאכת בחירת היזם נעשית מאתגרת מדי יום. כללי המשחק יחסית ברורים - מי שמבטיח יותר לדיירים היתרון לצידו, אז איך יוכל הדייר לוודא כי היזם מסוגל קיים את הבטחותיו?
"הדבר החשוב ביותר בעסקת תמ"א 38 הוא מיהו הגוף איתו בחרת להתקשר. בעלי הדירות לעיתים מתפתים לקבל תמורה עודפת מיזם חדש ולרוב פחות מנוסה ובעצם מעלים את רמת הסיכון שלהם בפרויקט. על אף שהשוק כביכול מוסדר והשתכלל בשנתיים האחרונות אנחנו עדיין עדים למקרים בהם הדיירים בוחרים להתקשר עם חברות חדשות, אשר אין להן את העומק הפיננסי הנדרש לצורך העמדת הון עצמי למספר פרויקטים במקביל (עשרות מילוני שקלים - א.ש.)", אומר אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף בחברת רם מוגרבי ארדיטי, המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 בעיקר בתל אביב. "במקרים רבים הכמות עדיין חשובה לדיירים מהאיכות ויש יזמים בשוק ללא ניסיון בתחום היזמות והבנייה וללא עומק פיננסי, אשר מבטיחים הבטחות אך ורק על מנת לזכות בפרויקט מבלי לבדוק לעומק האם ניתן ליישם הבטחות אלו", הוא מוסיף.
"ישנו הבדל עצום בין יזמים ותיקים שיזמו, בנו, מימנו וניהלו פרויקטי נדל"ן במשך עשרות שנים והוכיחו את יכולתם גם לגופים הבנקאים וגם לרוכשים, לבין חברות חדשות ונמרצות אשר מאמינות שיצליחו לעשות זאת. בפרויקט אשר בו אני מפקיד את דירתי בידי היזם, הייתי מעדיף ללכת על מניה בטוחה סולידית ועם ביצועים מוכחים ולא על מניה חדשה עם מצגות יפות ומנופחות אך עם קבלות מעטות וטריות".
"לצערנו, השוק מתחיל להתפקח בנוגע לאיכות היזם רק כאשר חל אירוע חריג", מספר עמיקם ברגר סמנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה המתמחה אף היא בייזום פרויקטי התחדשות עירונית. "הנפילות האחרונות של חברות הקבלן גדולות לצד פרשיות כדוגמת ענבל אור, גורמות לדיירים לבדוק יותר ולהבין מיהו אותו יזם שהבטיח להם הרים וגבעות וכיצד יוכל לעמוד במילתו. כולי תקווה כי לא נצטרך להגיע למצב בו ייפול האסימון באופן סופי רק לאחר שתתרחש פרשייה דומה בשוק התמ"א 38, אך לא אופתע אם אכן תקרה. אחרי הכל, אנו קרובים ל'מאני טיים', המועד בו יחול זינוק במספר הפרויקטים ורק לאחר המבול נבין מי נרטב",הוא מוסיף.
"הבדיקה הכמותית קלה הרבה יותר לדייר ולנציגיו מאשר זו האיכותית", מסביר שמרלינג, "קל מאוד לחשב כמה כל דייר יקבל ולעומת זאת קשה יותר לבדוק את רקע היזם, עברו וחוסנו הפיננסי. הבדיקה האיכותית מחייבת נבירה מעמיקה בציציות היזם ולעיתים זו לא מתבצעת כראוי". עם כל הכבוד לתמורות המובטחות, על הדייר להבין במדויק למי הוא עומד לתת את המפתח לבית שלו, להסתכל בלבן של העיניים של האדם שלוקח איתו את הסיכון, קרי זה שמתחייב לשים את הכסף. לא מספיק להתנהל מול נציגיו ולשמוע הבטחות וסיפורים על משקיעים מסתוריים, אלא לברר לעומק מיהו האדם ששם את הכסף", מוסיף מוגרבי.
מאחר ומדובר בהחלטה גורלית, הרי שעל הדייר ונציגיו לבצע שתי בדיקות איכות מרכזיות. ברגר מסביר כי הבדיקה הראשונה היא באשר לניסיונו ועברו של היזם - בדיקה קפדנית של פרויקטים קודמים שלו, שביעות רצון דיירים, טיפול בכשלים וכדומה. מעבר לכך, הוא מדגיש כי יש להעניק תשומת לב מיוחדת לחוסנו הכלכלי של האחרון. "מי שיתעלם מהשלב הזה, שם את דירתו על קרן הצבי", הוא טוען. "מה יעזור לדייר 5 מ"ר נוספים אם בסוף התהליך הפרויקט ייתקע וההבטחות של היזם נטול הניסיון יתבררו כאשליות", מוסיף מוגרבי. "על הדיירים למזער את סיכון וזאת על ידי בדיקת הספרים של היזם, שיחות עם הגורמים המלווים שלו, פגישה עם הרו"ח הצמוד ועוד. אנו למשל מכירים את הקריטיות של הנושא ומאפשרים למי שרוצה גישה ישירה לספרים שלנו, לגופים הבנקאיים שמאחורינו, שכן אנו מבינים שצריכים להיות שקופים לחלוטין".
על מנת למזער סיכונים, שמרלינג ממליץ כי טוב יעשו הדיירים אם ינטרלו מראש סיכונים עתידיים בדמותם של חישוקים מימוניים. הללו עלולים להיווצר באמצעות הכנסת שותף שלישי למשחק, קרי גורם חוץ בנקאי המעניק ליזם הלוואת מזנין לכיסוי הונו העצמי, הנדרש למען קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. "ברמת העיקרון, יזם ייעזר במימון חוץ בנקאי לכיסוי הונו העצמי, כאשר אין לו גב כלכלי מספק או לחילופין הוא פועל בטקטיקה הרוחבית קרי - מעדיף לסכן הון עצמי מוגבל יותר, אך להתפרס על מספר פרויקטים גדול יותר", מסביר שמרלינג.
בנקודה זו , לדבריו, עלול להתחיל להתגלגל כדור השלג. "מדובר על הלוואה יקרה, ששוחקת ליזם את הרווח, וככל שהרווח מצומצם וההון העצמי ששם היזם מראש נמוך, כך קטנה רמת מחויבותו לפרויקט וקיים חשש שבנקודה מסוימת של כשל וקושי בפרויקט הוא ינסה לצאת החוצה ובכך להעביר את הסיכון לדיירים. לעומת זאת, יזם בעל חוסן כלכלי, נסמך על כספו שלו ולכן המרווחים שלו גדולים יותר וקל לו יותר לפתור אירועים של קשיים נקודתיים בפרויקט".
זאת ועוד טוען שמרלינג כי מאחר ומדובר בהלוואה יקרה (בשיעורי ריבית שנתיות של כ-12-17%), הרי שמקרים של עיכובים, אשר שכיחים בתמ"א 38, פרויקט שעל הנייר ריווחי ביותר, יכול להפוך לגרעוני. מכאן החשש שיזם ללא גב פיננסי ורקע בענף לא יוכל להתמודד עם הקושי. "לדעתי דיירים צריכים לפסול מבעוד מועד יזמים אשר נוטלים הלוואות מזנין שכאלו, או לכל הפחות לסמן מעליהם כוכבית אדומה", הוא מסכם.
לאתר רם מוגרבי ארדיטי