דוניץ / צילום: איל יצהר
האחים דוניץ בע"מ היא חברה משכנת, הפעילה בייזום נדל"ן למגורים בישראל, בעיקר באזורי ביקוש. החברה רשומה כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות, ומסווגת בסיווג ג-5, המאפשר לה לבצע עבודות בנייה בהיקף בלתי מוגבל. אנו מייחסים חשיבות רבה לכך שהחברה מנהלת ומבצעת את הפרויקטים שלה - כך היא מיטיבה לשלוט על ביצוע הפרויקט הן ברמת האיכות והן ברמת התקצוב, ויכולה להגדיל את הרווחיות. לאור העובדה שהשחקנים בתחום הביצוע היום נחלשו, ליכולת הבנייה העצמית חשיבות רבה.
דוניץ יוזמת דירות למגורים - 549 יח"ד (בשיווק וביצוע). חלק החברה הוא 463 יח"ד, ו-186 מהן מכורות. מסירה של יח"ד אלו תתבצע בשנים 2016-2018. לחברה מלאי קרקעות נרחב שאותן רכשה בעבר (1977-2011). על קרקעות אלו קיימת תב"ע בתוקף לבניית 1,217 יח"ד (בראשון לציון, אשדוד, רחובות וגני תקווה) שצפי המסירה שלהן נע בין 2018 ל-2027. נוסף על כך, בבעלות החברה קרקעות לעוד מאות יח"ד, שנמצאות בשינויי ואישורי תב"ע.
עד שנת 2018 צפויה החברה להשלים ולהכיר בהכנסות של מעל ל-800 מיליון שקל מהפרויקטים שבביצוע (40% מכור), מה שצפוי להניב לה רווח גולמי שטרם הוכר בהיקף של כ-168 מיליון שקל. הפרויקטים בתכנון, שיסתיימו בין השנים 2018 ל-2022, צפויים להניב הכנסה של כ-1.5 מיליארד שקל, ורווח גולמי של כ-360 מיליון שקל. מטעמי שמרנות, גם את הקרקעות שעליהן ניתן לבנות והן בעלות תב"ע תקפה - אך צפי תחילת הפרויקטים הוא אחרי 2020 - בחרנו שלא לתמחר, נוסף על קרקעות שבהן פועלת החברה לשינויי תב"ע, שלהן לא נתנו שווי במודל.
כמעט כל המימון של החברה נובע מהליווי הפיננסי של הפרויקטים שהיא מבצעת. עלות הכסף של דוניץ נמוכה ונעה בין פריים פלוס 0.3% לפריים פלוס 0.7%, וגם נקודה זו מצביעה על החוסן הפיננסי של החברה.
אנו מתחילים לסקר את מניית דוניץ בהמלצת "קנייה" במחיר יעד של 93 שקל למניה (אפסייד של כ-84%), לפי מודל שמרני שמהוון את הרווח הגולמי הצפוי של החברה בשנים הקרובות. אנו מוצאים את תחום הייזום למגורים כבעל סיכונים נמוכים לאור הביקוש הקשיח והתחלות הבנייה הבלתי מספקות, ולאור מיקומן הגאוגרפי של הקרקעות שבבעלות החברה.
להערכתנו החזקה בחברה המנוהלת היטב (בהובלה של ניסים אחיעזרא, מנכ"ל החברה ובעל מניות), שנמצאת בתחום בעל צמיחה, יוזמת וצומחת בקצב נאה, בעלת מדיניות חלוקה של 50% מהרווח הנקי כדיבידנד ומחזיקה בארסנל נאה של קרקעות לעשור הבא, היא תוספת רצויה לתיק ההשקעות.