פרויקטי התחדשות עירונית מבוצעים לרוב בתוככי הערים, באזורים צפופים ומיושבים.
תוספת הבנייה (בין אם באמצעות הוספת יחידות דיור בבניין קיים ובין אם באמצעות הריסת בניין קיים והקמת בניין גדול יותר ובו יחידות דיור רבות יותר), מביאה לגידול במספר יחידות הדיור במרחב תכנוני נתון (רחוב/ שכונה) ועימו לגידול בהיקף האוכלוסיה הדרה במחרב זה וזאת בלא שהותאמו לכך מראש תשתיות האזור (כבישים, מקומות חניה, גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת, ביוב וכד').
מתנגדי התוכנית טוענים לא אחת כי ערים שונות מקדמות פרויקטי התחדשות עירונית בלא התאמה ושיפור תשתיות העיר וכי הדבר עלול להביא לקריסת התשתיות הקיימות.
טענה מעין זו הועלתה לאחרונה במסגרת דיון באישור היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בבניין המצוי ברחוב התמר 17 חיפה. בעלי הדירות בבניין פעלו לקידום פרויקט תמ"א 38 (חיזוק ותוספת בנייה) במסגרתו יוספו 2 קומות על גג הבניין ומעליהן עליית גג ובסך הכל יוספו 7 יחידות דיור ל- 19 יחידות הדיור הקיימות.
הוועדה המקומית אישרה את הבקשה ודחתה את התנגדותם של בעלי דירות בבניין סמוך.
משכך, עתרו המתנגדים לועדת הערר וטענו בין היתר כי הועדה המקומית מאשרת בקשות מכח תמ"א 38 מבלי שבדקה כי קיימות תשתיות מספקות והעדר הבדיקה יביא לכשלים ומחסור בתפקוד מוסדות הציבור. מנגד טענה הועדה המקומית, כי בחנה את היקפן וטיבן של התשתיות הקיימות ומצאה כי בשכונה הנדונה לא נמצאה מצוקת תשתיות.
העוררים טענו עוד, כי הבנייה תגרום להסתרת נוף לדירותיהם ואף תגרום להצללה והסתרת אור השמש והאוויר.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר.
הועדה דחתה את הטענה בדבר העדרן של תשתיות מספקות וקבעה כי טענת העוררים בעניין זה לא הוכחה דיה וטענתם למצוקה במקומות בבתי ספר נסתרה על פניה מקום שהוכח כי בית הספר השכונתי מפעיל כיתות של כ- 25 תלמידים בכיתה.
עוד נקבע, כי תוספת של 7 יחידות דיור לרחוב או לשכונה לא משנה את המאזן באופן שעשוי ליצור כשל תפקודי של המערכות והתשתיות הציבוריות.
באשר לבקשות עתידיות לביצוע פרויקטים נוספים, נקבע, שאלה כפופות למסמך המדיניות של הוועדה המקומית, ונתונות ממילא לשיקול דעתה, בהתחשב בהיותה הגורם האמון גם על תכנון התשתיות הציבוריות בתחום התכנון שלה.
הועדה מצאה לדחות גם את הטענה בדבר הסתרת נוף לדירות המתנגדים. נקבע, כי טענת המתנגדים נטענה בעלמא ולא נתמכה ולו בשמץ ראיה או בדל תמונה, אלא דווקא הוכח כי כבר במצב דהיום קיימת הסתרה מלאה לשתי הקומות הראשונות בבניין המתנגדים.
בעניין זה הבהירה הועדה כי אין זכות קנויה לנוף וכי במאזן שבין הסתרת נוף לדירה ובין הצורך בחיזוק מבנים, ככלל ייגבר האחרון.
הוועדה הוסיפה בעניין זה כי אמנם לעיתים, במיוחד בעיר חיפה, יהיה מקום להתחשב בפגיעה בנוף, אולם זאת, רק במקרים חריגים, למשל, כאשר מדובר בחסימת הנוף העיקרי באופן שמירב הנוף נחסם בצורה כמעט מוחלטת.
בענייננו, כך נקבע, לא הוכח כי מדובר במקרה חריג של הסתרת נוף, למעשה לא הוכח כי מתקיימת פגיעה כלל ועל כן יש להעדיף חיזוק מבנה קיים בן 9 יחידות דיור והבטחת ביטחונם של 9 משפחות על פני הסתרת נוף שלא הוכחה וספק אם מתקיימת לדירה אחת.
גם הטענה על הצללה והסתרת אור שמש ורוחות נדחתה על ידי הועדה מן הטעם שלא הוכחה. נקבע, כי בניין המתנגדים מרוחק 14 מ' מן הבניין המבצע את הפרויקט ומצוי דרומית לו ולכן אין ולא יכולה להיות הסתרת אור שמש או הצללה לבניין וגם זרימת האוויר לא תיחסם, גם לא כתוצאה מהוספת 2 קומות ועליית גג.
סוף דבר דחתה ועדת הערר את ההתנגדות ואישרה את מתן ההיתר בכפוף לביצוע התאמות מסויימות לעניין מיקום וגודל הממ"דים.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון