חברת מקורות, תשתיות מים וביוב, העיר חריש / צילום: וידאו
זכותו של כל בעל מקרקעין להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך שנגרמה למקרקעין בגלל אישור תכנית בנין עיר הפוגעת במקרקעין. זכות זו משוריינת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. הסעיף האמור קובע כי מיום אישור התכנית הפוגעת ובמשך 3 שנים בעל המקרקעין יכול לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין פיצויים.
במרבית המקרים לא מתעוררת השאלה על עצם העיתוי של הגשת התביעה, או האם יש בתכנית כדי להקים עילה להגשת תביעה - כי המטרות המנויות בתכנית מגדירות בדיוק מה ניתן לבנות ומה לא. לפי זה קובעים את עצם ההערכה השמאית: האם יש בכלל ירידת ערך, או שמא במבט כולל על התכנית, אין פגיעה ועל כן אין לשלם פיצויים.
כאמור, בעל דין של בעל הקרקע בעניין תשלום פיצויים הינו הוועדה המקומית לתכנון ובניה וככל שיש מחלוקת או סירוב של הוועדה המקומית לתשלום, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית.
דע עקא, לא תמיד התכנית הפוגעת ברורה וקונקרטית, ולא תמיד ברור מתי התכנית הפוגעת אושרה - בכדי שנמנה את שלוש השנים של הגשת התביעה.
יתרה מזו, מה דין תכנית בנין עיר שמשאירה פתח לקביעת מטרות נוספות בעתיד, ומשאירה למעשה "שיק פתוח" לרשויות התכנון לשנות סוגי מבנים וכו'? ואכן, כעבור שנים רבות נקבעות מטרות נוספות וכשבעל הקרקע מבקש פיצוי, הוועדה המקומית דוחה אותו בטענה שעברו יותר מ-3 שנים מהתכנית המקורית שאפשרה את השינויים ולכן התביעה התיישנה.
כזה היה המקרה שנדון בפני כב' השופטת דפנה אבניאלי מבית משפט מחוזי בתל אביב. בעלי מקרקעין הגובלים בתכנית כלשהי בעיר הרצליה הגישו תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, לאחר שהוועדה המחוזית אישרה הקמת מבנה לשאיבת מי ביוב בקרבת בתיהם. הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה דחתה את התביעה על הסף, וועדת ערר שאליה הגישו ערעור על ההחלטה דחתה את הערר גם כן על הסף.
הנימוק של הוועדה המקומית וכמוה וועדת ערר הייתה כי אין לבעלים כל זכות תביעה - ואם זו הייתה, היא כבר התיישנה. לטענת הוועדות על המקרקעין חלה תכנית מתאר הר/253א מיום 8.6.1961. בסעיף 5 לחלק ב' של התכנית, שכותרתו "פירוש מונחים" הוגדר המונח "בניין ציבורי" כדלקמן: "בנין ציבורי - פירושו -בנין שאושר לשמש או המשמש או שנבנה או שהותאם לשמש, בין שימוש רגיל ובין שימוש ארעי, כבית כנסת, בית תפילה וכו', גן או מעון ילדים, בית יתומים, ספריה, פנימיה או כבית אשפוז של צדקה, בית נכים, בית מנוחה של זקנים, אולם תערוכות, אולם הרצאות, או כל בנין אחר שהועדה המחוזית עשויה לקבוע מפעם לפעם כבניין ציבורי".
כלומר התוכנית דנן נקבה בשמות של בניני ציבור שניתן להקים ועוד נתנה אפשרות להרחיב את הרשימה באמצעות תכנית עתידית. ואכן לטענת הוועדות ביום 12.3.07, פנתה החב' הכלכלית לפיתוח הרצליה לוועדה המקומית, ובהתבסס על האמור בסיפא להגדרת "בנין ציבורי" בתכנית המתאר הר/253א, הגישה בקשה להוספת שימוש של תחנה לשאיבת ביוב במגרש שמיועד לבניני ציבור, הסמוך למגרשם של המערערים.
ביום 26.1.09, החליטה ועדת משנה ב' להתנגדויות שליד הועדה המחוזית לתכנון ובניה, לאשר את הבקשה להוספת שימוש של תחנה לשאיבת ביוב. הועדה המחוזית היתה בדעה כי מדובר בבקשה לפי תכנית מאושרת, ולפיכך אישור הבקשה אינו מהווה תכנית ואין כל צורך להכין תכנית.
המערערים הגישו ערעור לבית משפט המחוזי על החלטת וועדת ערר ובית המשפט קבל את ערעורם במלואו. השופטת אבניאלי קבעה כי תחנת לשאיבת ביוב אינה נמנית על סוגי הבניינים הציבורים שהיו קבועים בתכנית הר/253א' והשימוש בה שונה מהשימוש בבניינים המנויים שם, כדוגמת בית כנסת, מעון ילדים, ספריה, פנימיה, אולם הרצאות וכיוב'. ניתן לומר, כי החוט המקשר בין רשימת הבניינים שנמנו בסעיף 5 לתכנית, הוא היותם בניינים המיועדים לשימוש הקהל, בין אם מתפללים, ילדים, זקנים או מאזינים להרצאה.
אמנם הועדה המחוזית הוסמכה על פי הפירצה השיורית, לקבוע מפעם לפעם בנין אחר כ"בנין ציבורי", אולם עצם העובדה שסעיף 5 לא הסתפק במונח "בנין ציבורי" ובחר להגדיר אותו על ידי רשימה של דוגמאות בסעיף עצמו, מעלה, כי הכוונה היתה לסוג דומה של בניינים.
תחנת שאיבה היא בניין הנדסי בעל אופי שונה מבנייני הציבור שנמנו ברשימה. אין היא מיועדת לשימוש הקהל, ותופעות הלוואי הכרוכות בהפעלתה (ריחות רעים וכיוב'), אינן מוכחשות על ידי המשיבה. נקבע כי לא ניתן היה להעלות על הדעת כי במקרקעין תותר בנייתה של תחנת שאיבה לביוב, שהיא כה שונה באופייה ובהשפעתה על הסביבה מהמבנים שפורטו בהגדרת "בנין ציבורי".
השופטת אבניאלי ש"עלתה" על הטריק של וועדות תכנון קובעת כי הקורא את סעיף 5 לתכנית המתאר הר253/א, אינו יכול להעלות על דעתו כי תוקם במקום תחנה לשאיבת מי ביוב. למעשה, עד היום בו התירה הועדה המחוזית את הקמת התחנה, לא היה מדובר בפגיעה קונקרטית במקרקעי המערערים ולא היה מקום לבזבז משאבים על התדיינות עקרה לגבי פגיעה שטרם נודעה.
אלמלא אותה "פירצה שיורית" היתה נדרשת הכנתה של תכנית חדשה, לצורך הקמת תחנת השאיבה. קיומה של "הפירצה השיורית" איפשר לועדה המחוזית להתיר את הקמתה ב"החלטה", אך נעלה מכל ספק, כי הפגיעה הפכה לוודאית וקונקרטית מרגע שהתקבלה החלטה זו ולא קודם לכן. נראה כי הוועדה המקומית ביקשה ליהנות משני העולמות: מתן אפשרות להתיר הקמת תחנה שאיבה "בהחלטה" מחד גיסא, וחסימת דרכם של מי שנפגעו מאותה החלטה, בנימוק כי מדובר ביישומה של התכנית המקורית, מאידך גיסא. ניסיון זה לא יצלח. יש לאפשר למערערים את הגשת התביעה לפיצויים מרגע שהותרה הקמת התחנה.
ללא ספק מדובר בפסק דין שצריך אחת ולתמיד להוכיח לוועדות תכנון שעליהן להימנע משיטות שיש פסולות שנועדו להקשות ואף להכשיל מראש את זכויות של בעלי המקרקעין ועליהן לנהוג בשקיפות גם עם יש לכך עלויות.
עמ"נ 14817-12-15 שנל ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה