אבי כץ (מימין) וחנן שמש / צילומים: איל יצהר ותמר מצפי
תשקיף ההנפקה שפרסמה קרן הגשמה, לגיוס של 32 מיליון שקל עבור פרויקט יזמי בלונדון, לימד על ההכנסות הגבוהות המובטחות למנהלי קרן ההשקעות בנדל"ן - בין שהפרויקט יצליח ובין שלא. בנוסף לדמי ניהול והוצאות עסקה בשיעור של 7% מכספי הגיוס המתוכנן, שישולמו מראש עבור כל תקופת הפרויקט (כ-2 מיליון שקל), יהיו מנהלי הגשמה, בראשות היו"ר והמנכ"ל חנן שמש, זכאים לדמי ייזום של יותר מ-2 מיליון שקל מכספי הפרויקט. כך, בפרויקט בודד צפויים מנהלי הגשמה ליהנות מהכנסה מובטחת של כ-4 מיליון שקל, וזאת בנוסף ל-20% מרווחי הפרויקט, אם יהיו כאלה.
דמי הייזום בפרויקט המונפק, בסך של 440 אלף ליש"ט (בתוספת מע"מ), ישולמו על ידי הפרויקט המונפק לחברת MIS שהתאגדה באנגליה. מניות MIS רשומות על שמו של חנן שמש, ומקרן הגשמה נמסר היום כי הזכאים ליהנות מרווחיה הם קבוצת יזמי ומנהלי הקרן, הכוללים מלבד שמש גם את אבי כץ (בעלי רשת קופיקס ואחד ממייסדי הגשמה), טל אורלי (מנכ"ל "קוגרס", זרוע ההשקעות הבריטית של הגשמה), גיל אונגר ואחרים. כן נמסר מהקרן, כי עד סוף 2015 בוצעו על ידי הקרן 21 פרויקטים בלונדון.
מבדיקת "גלובס" עולה כי פעילותה של MIS, שהחלה ב-2014, כבר רשמה הכנסות נאות של יותר מ-3 מיליון ליש"ט נכון לסוף 2015, וכי בניכוי הוצאות הסתכמו רווחיה בסוף אותה שנה בכ-1.4 מיליון ליש"ט (כ-6.5 מיליון שקל). מהגשמה נמסר היום כי: "מדובר בדוח בגין 18 חודשי הפעילות הראשונים של החברה. ההכנסות התקבלו מדמי ייזום להם זכתה החברה בגין כלל העסקאות שבוצעו במהלך תקופה זו. יצוין כי החברה מחזיקה משרדים בלונדון, מעסיקה צוות עובדים מקומי, ועד היום לא חולק כל דיבידנד לבעלי המניות שלה".
תשואה צפויה של 19% לשנה
בשבוע שעבר פרסמה כאמור קרן הגשמה תשקיף הנפקה של חברה ייעודית לגיוס של עד 7 מיליון ליש"ט (כ-32 מיליון שקל). כספי הגיוס צפויים לשמש למימון הון עצמי לפרויקט נדל"ן יזמי בלונדון, שיוקם בהשקעה כוללת של כ-170 מיליון שקל. בהנפקת הפרויקט הראשונה של הגשמה נדרשת השקעה מינימלית של 20 אלף ליש"ט (93 אלף שקל) לפחות.
הפרויקט המדובר הוא הריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים בן 60 דירות ושלוש יחידות מסחר תחתיו בשכונת קילבורן שבלונדון. בהגשמה מעריכים כי הפרויקט צפוי להימשך כ-27 חודשים, וההכנסות ממנו מוערכות בכ-210 מיליון שקל.
למשקיעים בהנפקה צפוי להערכת הקרן - אם לא יתרחשו אירועים בלתי צפויים כמו פיחות חד נוסף בשער הליש"ט - רווח של 43 מיליון שקל לפני מס. התשואה הצפויה מהפרויקט המונפק, על פי הגשמה, מוערכת ב-19% נטו לשנה, לפני מס ולאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה לשותף הכללי.
את קרן הגשמה ייסדו בשנת 2009 אבי כץ (המוכר כיזם והבעלים של רשת בתי הקפה קופיקס) וגיל אונגר (ששימש בעבר כמנכ"ל רבוע כחול וכיו"ר רשת ניופארם). כיום מחזיק כץ 30% מהקרן ואילו היו"ר והמנכ"ל חנן שמש מחזיק 18.3%.
הקרן הוקמה כניסיון לחבר בין יזמים קטנים הזקוקים למימון לבין המשקיע הקטן שאינו בעל הון עצמי משמעותי, אך מחפש השקעה בניסיון לייצר תשואה נאה על הכסף שלו. כיום, כ-8 שנים לאחר הקמתה, לקרן יש לטענתה יותר מ-25 אלף משקיעים רשומים, המקבלים עדכונים שוטפים על השקעות שבוצעו כבר או על פרויקטים פוטנציאליים להשקעה שעל הפרק.