חוקיות גביית היטל ההשבחה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
האם רשות מקומית יכולה לגבות היטל השבחה מדירת מגורים בקומת ביניים בבית משותף בשל תוכנית המקנה תוספת זכויות בנייה על הגג? בעיני האדם הסביר התשובה לשאלה זו היא שלילית, אולם, בעיני חלק מהרשויות המקומיות ברחבי הארץ, התשובה לכך עד לא מזמן היתה חיובית.
היטל ההשבחה הוא מס חובה מוניציפלי הנדרש מבעל מקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית משביחה, אשר הביאה לעליית שווי המקרקעין. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית שווי המקרקעין, עקב אישורה של תוכנית מסויימת. הוא משולם לוועדה המקומית בעת מימוש הזכויות. כלומר, בעת מכירת הזכויות במקרקעין או בעת קבלת היתר בנייה מכוח התוכנית המשביחה.
לאחרונה, עלתה שאלת חוקיות גביית היטל ההשבחה מדירות מגורים בקומות ביניים בבית משותף בשל תוכנית המקנה תוספת זכויות על הגג במספר ועדות ערר ובפסיקות ביהמ"ש. רק בחודש ספטמבר 2016, נדרש היועמ"ש לממשלה אביחי מנדלבליט ליתן את עמדתו לשאלה זו.
חשוב להדגיש, כי אמנם הגג המשותף אשר לא הוצמד לדירה מסויימת, הינו בגדר רכוש משותף וקניינם של כלל בעלי הדירות וכי תוכנית המקנה זכויות בנייה על הגג מקנה זכויות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, אך בפועל, רק בעלי הדירות בקומה האחרונה יוכלו לממש את זכויות הבנייה.
למען הסר ספק, יובהר כי רוב הרשויות המקומיות בישראל אינן גובות היטל השבחה מבעל זכויות בדירת מגורים בקומת ביניים בגין זכויות בנייה על גג בית משותף.
עיריית חולון היא החריגה העיקרית לכך, שכן ממשיכה היא באופן שיטתי ובניגוד להחלטות ועדות ערר ובתי המשפט השונים, לגבות היטלי השבחה מבעלי זכויות בקומות ביניים בגין זכויות בנייה בגג הבניין המשותף.
רק לאחרונה, משרדנו נתקל בתופעה זו, שעה שטיפל במכירת דירה בקומה השנייה מתוך שלוש קומות בבניין בפתח-תקווה. עיריית פתח-תקווה, התנתה את קבלת אישור העירייה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתשלום היטל השבחה בגין תוכנית המשביחה את הגג המשותף. אמנם תשלום ההיטל הינו בסך מאות בודדות של שקלים, אך בצורה זו מתעשרות הרשויות המקומיות על חשבון התושבים.
זאת ועוד, נכון למועד כתיבת שורות אלה, תלויות ועומדות שתי תובענות ייצוגיות כנגד עיריית תל-אביב וכנגד עיריית חולון בשל גביית היטל השבחה שלא כדין מדירות בקומות ביניים בבניינים משותפים בגין תוכניות המשביחות את הגגות.
בשל אי-הוודאות, בחודש ספטמבר 2016, נדרש, כאמור, היועמ"ש לממשלה אביחי מנדלבליט ליתן את עמדתו בסוגיה: האם רשות מקומית יכולה לגבות היטל השבחה מדירת מגורים בקומת ביניים בבית משותף בשל תוכנית המקנה תוספת זכויות בנייה על הגג במסגרת תיק 59261-06-14 עיריית חולון נ' ברגר - עמדה שלמעשה שמה קץ לאי-הוודאות בנושא.
עמדת היועמ"ש קבעה כי אין מקום לחייב בעלי דירות בקומות התחתונות בבניין משותף בגין תוכנית הניתנת למימוש אך ורק בדירות העליונות, המעלה רק את ערכן של הדירות העליונות. מעבר לכך, עליית שווי של הנכס הינה תנאי סף לגביית היטל השבחה, שכן ללא הוכחתו, לא ניתן לגבות את היטל ההשבחה. כמובן שככל ויוכח עליית שווי נכס, בשל היתר בנייה או בשל הסכמה למימוש זכויות תמורת תשלום, תשלום היטל השבחה במקרים כדוגמת אלו יידרש.
מכל האמור לעיל, לעניות דעתי, עמדת היועמ"ש הינה בעלת חשיבות ציבורית מכרעת אשר כולי תקווה, שתשים סוף לגבייה ע"י הרשויות המקומיות של היטל השבחה מדירות מגורים בקומות ביניים בבניין משותף בשל תוכניות המשביחות את הגג ולהתעשרות הרשות המקומית על חשבון הדיירים.
*** הטור לעיל הוא על דעת הכותב, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי כנדרש.
לאתר החברה