התחדשות עירונית היא מקצוע / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק
תמ"א 38 הרחיבה באופן ניכר את מספר השחקנים בענף הנדל"ן. אם עד לשנת 2008, כרטיס הכניסה למשחק כלל אך ורק את השחקנים עתירי ההון או לחילופין את הקבלנים הקטנים-בינוניים שנדדו מפרויקט לפרויקט, הרי שהתחום החדש שנוצר, הוביל לחדירתם של דור חדש של יזמים, חלקם הגדול ללא כל ניסיון אמיתי בתחום הנדל"ן.
לאחרונה נכנסו לתמונה גם השחקנים המסורתיים - קרי החברות הגדולות, שראו באיחור מסוים את הפוטנציאל הקיים בתחום. האבולוציה הזו גרמה לפעילים בענף להבין שמי שרוצה לשרוד בתחום חייב לפתח לעצמו מומחיות ספציפית ויתרון יחסי. לדעתו של יוסי רייק, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת רייק, בסופו של יום, ובתום תהליך הניסוי והתהייה שאנו עדיין בעיצומו, רק החברות והגופים שמתמקדים בתחום ויוצרים מומחיות ספציפית ובלעדית בעולם ההתחדשות העירונית ישרדו ויהפכו לגורמים נותני טון ומובילי שוק.
"התחדשות עירונית היא מקצוע, המצריך התמקדות והתמחות. אני בתור יזם שעוסק בתמ"א 38 והתחדשות עירונית כבר משנת 2009, הבנתי כבר אז, והיום אני בטוח ,שלא ניתן לעשותה 'על הדרך', אלא יש לכוון את כלל הפעילות העסקית באופן טוטאלי לתחום ולהתכוונן גם במישור הארגוני וגם במישור התפישתי לעשייה ספציפית זו". רייק מספר כי הנושא בולט אף יותר אצל הקולגות בתחום המשפטי: "עורכי דין שהקימו משרדים המתמחים בהתחדשות עירונית ותמ"א 38, למעשה הצמיחו את הענף והקנו לו את הקווים וגבולות הגזרה כפי שהם באים לידי ביטוי היום. משרדים אלו יצרו לעצמם את היתרון היחסי לעומת המשרדים הגדולים, שאמנם מחזיקים כוח אדם מוכשר ומהוקצע, אך כזה שאינו מתמחה בתמ"א 38, כך שקשה להם להדביק את הפער. אותו התהליך מתחולל גם אצל היזמים, וככל שיעבור זמן, זה ילך ויתחדד עוד יותר כי רק מי שמקים את העסק שלו סביב תמ"א 38, יש לו את הסיכוי הרב ביותר להישאר בתחום לאורך זמן".
"תמ"א זו לא רק עסקת נדל"ן"
אם חסרונם היחסי של גופים לא מקצועיים שניסו לחדור לשוק ברור, לדעתו של רייק, קיים חסרון יחסי גם למתחרים הנוספים שנכנסו ונכנסים כעת לענף התמ"א 38 - דהיינו חברות הנדל"ן הגדולות. "חברות הענק מנסות ליצור לעצמן מסה קריטית מספקת של עבודה בתחום ההתחדשות העירונית לצורך הצדקת פעילות זו, אך עדיין המנגנון שלהן אינו בנוי להתעסק פרטנית מול כל דייר. ברגע שגברת כהן מחדרה מתקשרת באמצע הלילה להתלונן שאין לה חשמל בבית, או שהמים פסקו לזרום, חברות אלו לא יידעו לתת מענה מיידי, לחברות ספצפיות של התחדשות עירונית יש נציג 24/7 לפניית בעלי דיורת.
רייק מסביר כי החיסרון של חברה גדולה לדייר הוא שעבורן פרויקט תמ"א 38 תמיד יהיה second best לעומת הפרויקטים המסורתיים. "חברה המקימה מגדל רב קומות עם מאות יחידות דיור תמיד תיתן עדיפות לפרויקט שכזה לעומת פרויקט קטן של תמ"א 38 של 35-40 יח"ד, ובצדק".
לדבריו, "בעבור החברות הגדולות כל עסקה היא עסקת נדל"ן פר אקסלנס, אך בעסקת תמ"א 38 יש הרבה אלמנטים נוספים ובעיקרם האלמנט הפסיכולוגי, שהוא נדבך מכריע. חברות אלו ידעו לפתור באופן מושלם בעיה הנדסית שתיווצר באחת מהקומות העליונות במגדל שהן מקימות, אך איני בטוח אם תוכלנה, במקביל לשבת על כוס קפה עם דייר ולהסביר לו מדוע הם הולכים להרוס לו את הבית בו נולד או לחילופין להרגיע בעל עסק בקומת מסחר ולהסביר מדוע שווה לו להסכים לעסקת תמ"א בעוד שמבחינתו מדובר בנזק ישיר להכנסותיו. המסקנה, שרק מי שקם כל בוקר ומכוון את כלל פעילותו לתמ"א 38, ומביא עימו ידע ומוניטין נצבר לצד גב כלכלי איתן, יכול להצליח לתת מענה כולל לעסקי התמ"א
רייק אומר כי ההתמקדות העסקית באה לידי ביטוי בהקמת מחלקות ייעודיות לנושא התמ"א ומדגים מהנעשה בחברה שלו: "אצלנו בקבוצה, ישנן מחלקות נפרדות העוסקות אך ורק בתמ"א 38. כך למשל, ישנה מחלקה מיוחדת של כלכלנים הבונים את התחשיבים והתוכניות העסקיות, תוך לימוד ובחינה לעומק של כל אותן תוכניות רלוונטיות, כדוגמת תוכנית הרבעים ותא 5000. יש סנכרון מלא עם שאר המחלקות הייעודיות כדוגמת מחלקת התכנון, הכספים וקשרי הלקוחות, שמכירות את כל סוגי הדיירים ויודעות לתת מענה מדויק לכל אחד, שכן אנו בתחום מאז היווסדו".
לדעתו של רייק, המרורים שאכלו חלוצי התחום, והוא ביניהם בתחילת הדרך הומתקו זה מכבר: "את הפרויקט הראשון שלנו נאלצתי לבנות לבדי, שכן אף קבלן לא ידע איך להתעסק עם התחום, אף בנק לא ידע איך מממנים עוף מוזר שכזה ואף רשות מוניציפאלית לא ידעה איך להתמודד עם התוכנית החדשה. לאחר שעברנו הכל ולמדנו על בשרנו את התחום, היום אנו וחברות אחרות שכמותינו, יודעים בדיוק איך לנתח את פרויקט, את מרכיביו, על עלויותיו המדויקות והבלת"מים שתמיד מגיעים, ומכאן שאנו יעילים יותר".
לאתר החברה