פרויקט ברחוב בלוך 35 תל אביב/ הדמיה: אגם שביט יזמות בנדל"ן
*** הכתבה מטעם אגם שביט יזמות בנדל"ן
בעסקאות תמ"א 38, בניגוד לעסקאות בהם היזם רוכש קרקע, מתכנן ובונה, ישנו במשוואה הכללית של הפרויקט גורם חשוב נוסף - הדיירים. מטבע הדברים, הללו בגילאים שונים ולרוב עם צרכים שונים, חלקם צעירים, חלקם מבוגרים, אבל כולם רוצים לקחת חלק פעיל בתהליך - לדעת, להבין, לחוות דעה ולעיתים אף להשפיע.
בתוקף הכשרתי כמהנדס תעשיה וניהול, וכבעלי חברה ליזמות נדל"ן, נהיר לי כי תהליכים מתנהלים בסדר מוגדר מראש. על כן שילבתי בפעילות השוטפת מול הדיירים הליך המשמש כאבן דרך בליווי פרויקט: "בונים עתיד ביחד" - במסגרתו הדיירים והיזם מתכננים ומקימים את הפרויקט החדש בשיתוף פעולה, בהבנה והסכמות מראש.
בין אם מדובר בעסקת חיזוק ובין אם מדובר בעסקת הריסה ובנייה - בשני המקרים קיימת חשיבות עליונה לשיתוף הדיירים בכל מה שקשור לתכנון עיצוב ובחירת החומרים לפרויקט.
במסגרת עסקאות תמ"א 38, היזם, אשר מגיע כגורם חיצוני הנבחר על ידי הדיירים, נעשה שותף בבניין ומקבל עליו את האחריות הגדולה לבצע פרויקט בעבור הדיירים ולשדרג את רכושם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות במגרש.
מצב זה הופך את היזם והדיירים לשותפים בפרויקט, לדיירים מטבע הדברים, חשוב לדעת כיצד יראה הבניין, כיצד יעוצב הלובי, מה יהיו דרכי הגישה מהחניות לבניין, איך יראה הגינון, מה גודל המחסנים שימסרו להם וכיוצא בזה?
הניסיון הרב שצברנו בחברת אגם שביט מלמד כי ככל שהדיירים מעורבים יותר בפרטים טרם הביצוע ניתן לחסוך המון בעיות, עיכובים ואי נעימויות בהמשך. מיותר לציין כי לכל אחד דעה משלו וטעם משלו, ואולם עדיין ראוי ונכון להציג את הדברים בפני הנציגות באופן שוטף ולפני סגירות ובחירת חומרי הגמר גם לכלל הדיירים בבניין.
המודל אשר הגדרנו בחברה מאפשר לנו לשתף את כלל בעלי הדירות בכל שלבי התכנון השונים ועד לשלב הגיבוש הסופי שלו, לרבות בחירת חומרים שבאמצעותם יעשה שימוש לחידוש הבניין או להקמת הבניין החדש בכפוף לסוג הפרויקט.
להלן נקודות הממשק העיקריות שהגדרנו בתהליך השיתוף:
1. פגישה ראשונית עם כלל הדיירים לאיסוף והבנה של הצרכים שלהם.
2. הצגת התוכנית הסופית של הפרויקט וההדמיה לדיירים (לאחר גיבוש ועיבוד כל הנתונים) וקבלת אישור הדיירים, לפני הגשת התוכניות לעירייה
3. פגישה נוספת לאחר החלטת הוועדה בעירייה, כולל ההערות/ההנחיות שהתקבלו וכיצד הן משפיעות על התכנון המקורי.
4. עוד פגישה לאחר עבודת היועצים השונים, חשמל, אינסטלציה, נגישות, בטיחות, חניה ועוד עם הכנת תוכניות למכרז לבחירת קבלן מבצע, ובחירת חומרי גמר.
5. החלטה משותפת עם תחילת העבודות על בחירת הגוונים לאבן/מעקה/תאורה/טיח/סוג הזכוכיות ועוד.
6. עיצוב הלובי ובחירת החומרים.
לדוגמה, בפרויקט חיזוק ותוספת אשר ביצענו ברחוב תל חי 26 ברמת גן, עמדנו באופן שוטף מול נציגות דיירים יעילה, אשר באה לפרויקט עם נכונות להיות חלק ממנו, לדעת, להבין ולתת רעיונות. העובדה כי הדיירים שותפו באמצעות הנציגות בכל הבחירות עזרה לנו מאוד בקידום הפרויקט. לפני הביצוע ערכנו פגישה מסודרת במשרדי האדריכל לדיירים, שם הוצגו כל התוכניות האדריכליות של הפרויקט מקומת הקרקע ועד לקומות החדשות והוצגה בפני המשתתפים רשימה של חומרי הגמר המתוכננים, עיצוב הלובי וכיוצא בזה.
בהמשך ולאורך כל זמן הביצוע, ערכנו עם הנציגות והדיירים פגישות סטטוס בנוכחות מפקח הדיירים והצגנו להם את החומרים בהם יעשה שימוש בביצוע הפרויקט - את סוג האבן שנבחרה לחיפוי הבניין, את צבע הריצוף בלובי, את סוג התאורה בלובי ועוד.
בנוסף על האמור, הפגישות תועדו ונשלח סיכום מסודר לכלל המשתתפים. כך יצרנו מעורבות מלאה מצד הדיירים יחד עם חיבור לתוצרים ולתוצאה הסופית, זאת מתוך הבנה כי עם תום הפרויקט הבניין חוזר לבעלותם המלאה של הדיירים ועליהם להיות מרוצים מאוד מהתוצאה.
לסיכום, לפני שאתם יוצאים לפרויקט תמ"א 38 לשיפור איכות חייכם, ראוי לבדוק היטב את רמת השיתוף שלכם כדיירים בפרויקט עצמו ורק לאחר מכן להחליט על זהות היזם עמו תתקשרו.
הכותב הינו מנכ"ל חברת אגם שביט יזמות בנדל"ן, העוסקת בהתחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א 38.
לאתר החברה