תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, כמעט באופן מובהק, ברורה מאליה. העיכובים והבעיות סובבות לרוב סביב עניין התמורות, הסרבנות ואופי הפרויקט. ככל שאנו מתרחקים מטבורה של המדינה, סימן הקריאה סביב ההתחדשות העירונית הופך לסימן שאלה. סימן שאלה זה הופך למובהק צפונית לחיפה. לאור גבולות הגזרה השונים - הן במונחים הגאוגרפיים והן במונחים הכלכליים. באזור זה התייחסותם של כל הגורמים המעורבים, החל מהדיירים, דרך היזמים ואנשי המקצוע ועד לרשויות המוניציפאליות עצמן, שונה מאשר במרכז הארץ.
"בטרם תוקן תיקון 3 א' לתמ"א 38, לא היו בפועל פרויקטים של תמ"א 38 צפונית לחיפה, שכן תוספת הבנייה המותרת לא הספיקה ליזמים על מנת להגיע לריווחיות סבירה", מסבירה עו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולף & יונאי עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית על התפתחות התחום באזור הקריות. "לקראת אישורו של תיקון 3 א', יזמים הבינו כי הזכויות צפויות לגדול בעוד חצי קומה לגובה ויתווספו דירות גם בקומת העמודים, והחלו להחתים את בעלי הדירות בבניינים צפונית לחיפה. כך שבקנה ישנם פרויקטים רבים של תמ"א 38 חיזוק מבנים".
בשונה מאזורים בהם מחירי הקרקע גבוהים ולדיירים ברור כי יקבלו את מלוא התמורה האפשרית, בעיקר בפרויקטים של הריסה ובנייה ולא יחוייבו להשקיע ולו שקל אחד לאורך התהליך, הרי שבעבור תושבי הצפון כללי המשחק שונים. "גם היום, לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב הפרויקטים צפונית לחיפה הם במסגרת של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שכן פרויקטים של הריסה ובנייה לרוב אינם כלכליים והתמורות אינן עולות על תוספת של 12 מ"ר ממ"ד פלוס מעלית ומרפסת", מבהירה סלומון מוגילבסקי.
עו"ד משה יונאי, שותף-מייסד במשרד רולוף & יונאי, אף מוסיף כי "בתחילת הדרך דיירים היו מוכנים לשלם מכספם את עלות ההקמה של מרפסת לדירתם, וזאת כדי שהפרוייקט יהיה כדאי ליזם ויצא לפועל. היום השתתפות הדיירים במימון שכזה נדירה, אך לרוב הם עדיין משלמים את שכר טרחת עוה"ד המייצג אותם מול היזם. הוא אומר גם כי נכון להיום "כל גריעה בזכויות האפשריות לפי התמ"א, או כל הוצאה חריגה בביצוע הפרויקט תמנע את ביצועו".
לא רק מתח הרווחים יחסית נמוך בצפון הארץ, רמת הסיכון עולה לאור העובדה שמרבית הפרויקטים מבוצעים ללא ליווי בנקאי, בשונה מהמקובל באזור המרכז. "הבנקים נמנעים מליווי פיננסי של פרויקטים קטנים שהרווח היזמי הצפוי בהם קטן", מסביר עו"ד יונאי. "כיום כמעט כל הפרויקטים צפונית לחיפה מתבצעים ללא ליווי בנקאי, והאשראי לו זקוק היזם מגיע מהון עצמי, ממכירת הדירות החדשות או מקרנות פרטיות המעניקות אשראי והלוואות ליזמים".
בנוסף, גובה הערבויות הבנקאיות אותן מעמיד היזם לטובת הדיירים נמוך מזה המקובל באזור המרכז, כיוון שבמידה והיזמים יידרשו להעמיד ערבויות גבוהות יותר - הפרויקטים יהפכו לבלתי כדאיים. "ערבות הביצוע איננה מכסה את מלוא היקף הפרויקט, אלא באה להעניק לדיירים את האפשרות להשלים חלק מהעבודות בעצמם במקרה של החלפת יזם, ועד לאיתור יזם חדש אשר ייכנס בנעלי הקודם. זאת ועוד, מכיוון שהיזמים מממנים את הפרויקטים מההון עצמי שלהם, הדיירים בוחנים בקפדנות ובודקים אותם בציציות. הדיירים יעדיפו יזם יציב ואמין עם מוניטין והיסטוריה ביצועית על פני מי שמציע כמה מ"ר נוספים לדירה", מסביר עו"ד יונאי.
- האם ישנה איזו קונסטלציה לפיה ניתן יהיה לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה בצפון?
עו"ד סלומון מוגילבסקי: "לאחרונה תוקן תיקון 3א' לתמ"א 38 העוסק בחישוב זכויות הבנייה בעת ביצוע תמ"א 38 הריסה ובנייה. עדיין לא ברור כיצד הוא ישפיע על פרויקטים צפונית לחיפה. אנחנו עדיין לא רואים ניצנים בשטח של פרויקטים מסוג זה באזור. אולם בחיפה עצמה, במספר לא מועט של מקומות, יש כאלה. נראה כי הדרך לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה צפונית לחיפה היא באמצעות מתחמים שלמים, בעיקר בפורמט של פינוי-בינוי".
- אם כך, מדוע איננו רואים פרויקטים של פינוי-בינוי באזור הקריות?
עו"ד יונאי: "ישנן מגבלות נקודתיות רבות. כך למשל, בשל הימצאותו של שדה התעופה של חיפה בסמוך לקריית חיים, קיימת מגבלת גובה חמורה באזורים מסויימים ולכן קשה להגיע לצפיפות שתאפשר היתכנות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי. כדי שפרויקט כזה יהיה כדאי - על היזם לבנות מגדלים גבוהים ועל מנת להגיע לכדאיות שכזו בקריות החזקות - קרי במוצקין ובביאליק - זקוקים למכפילים של 5 ו-6 (לפיו במקום כל דירה קיימת - בונים 5 או 6 דירות חדשות) ובמקומות אחרים באזור זקוקים למכפילים גבוהים יותר והדבר לא מתאפשר.
"ישנם בצפון הארץ בניינים רבים שזקוקים לשיקום, ישנן שכונות שלמות בהן ניתנות התראות אודות מבנים מסוכנים בתחומן, אך עדיין יש בהן קושי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, למרות רצונן הטוב של הרשויות. הממשלה חייבת לתת כתף ולסייע לקידום הפרויקטים. ברגע שתהיה רעידת אדמה וברור שתהיה מתישהו - הדיבורים על גובה, על צפיפות וכו' יחווירו נוכח האסון. הנזקים אשר ייגרמו הן לרכוש והן לנפש מחייבים היערכות מוקדמת וסיוע ממשלתי".