חשיבות ערבות השכירות בפרויקטי תמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף שובל יושע עורכי דין
אחד המרכיבים בהליך של התחדשות עירונית, לבטח בפרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א 38 הריסה ובנייה, הוא נושא השכירות לתקופת הביניים לדיירים עד להשלמת הבניין. לצורך כך נשכרות דירות לדיירי הבניינים המקוריים לתקופת הביצוע - ממועד הריסת הבניין או פינויו ועד למועד השלמת הביצוע וקבלת טופס 4. גובה דמי השכירות נקבע לרוב על פי תנאי השוק, בהבנה מוסכמת בין הדייר לבין היזם ובמקרים של חוסר הסכמה על ידי שמאי מכריע המוסכם על הצדדים.
לצורך הבטחת דמי השכירות נקבעת ערבות בגובה דמי השכירות הכוללים של דיירי הבניין, המוכפלת בחודשי הביצוע כפי שנכתב בהסכם אל מול היזם. כך למשל, בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בבניין בין 20 יחידות חדשות ישנם 3 טיפוסי דירות - 4 דירות מיוחדות, 8 דירות 5 חדרים ו-8 דירות 4 חדרים. עוד נקבע כי מחיר השכירות החודשי לכל אחד מהטיפוסים יעמוד על 6,000, 5,000 ו-4,000 שקל בהתאמה וכי תקופת הביצוע תעמוד על 24 חודשים, כך שגובה הערבות יעמוד על כ-2.3 מיליון שקל.
במקרים בהם היזם משלם דמי שכירות למספר חודשים מראש בתחילת תקופת ההשכרה, מסכום ערבות השכירות שנקבע מקוזזת תקופת התשלום מראש. בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, אשר בהם במסגרת החוזה אל מול הדיירים נקבע כי לתקופות קצובות במהלך הביצוע, הללו יצטרכו למצוא פתרונות דיור אלטרנטיביים, הרי שעל מנת לחשב את גובה ערבות השכירות, יש לחבר את סך החודשים שיבלו הדיירים מחוץ לבתיהם.
"מדובר על בטוחה מקובלת שהיא חלק בלתי נפרד מחוזה ההתחדשות העירונית", מספר עו"ד רועי שובל, שותף במשרד שובל יושע עורכי דין, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית. "בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה ערבות השכירות מהווה מוצר משלים לערבות חוק המכר, שכן היא מבטחת את הדיירים במקרה של חדלות פירעון מצד היזם לתקופה שחולפת עד למימוש ערבות חוק המכר. הואיל וערבות חוק המכר אינה אוטונומית, גם אם היא ערבות משופרת, יחלוף זמן מסוים עד למימושה במקרה של חדלות פירעון ולכן ערבות השכירות היא שמבטיחה שלדיירים יהיה מקור לתשלום הדיור הזמני באותה תקופת ביניים", הוא מסביר.
בשל כך מדגיש שובל כי "ערבות השכירות חייבת להיות ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מסויגת הניתנת למימוש בתוך ימים ספורים. זאת כיוון שבמידה ותהיה כפופה לתנאים מסוימים או שניתן יהיה לעכבה, לא יהיה לדייר ששכר דירה חלופית מהיכן לשלם את דמי השכירות".
כיצד למנוע כשל?
עד כאן, השוק מתנהל כשורה, כל הצדדים מודעים לחשיבות העניין ונותנים לכך ביטוי בחוזה המשותף. אך עדיין, חייבים לשים דגש מיוחד על מנגנון הפחתת הערבות, כפי שמרחיב שובל: "חשוב ביותר בכל הקשור לערבות השכירות לשים לב למנגנון ההפחתה, פה לצערי ראיתי מקרים שעלולים לגרום לכשל שיש למנוע אותו כבר מלכתחילה". שובל מפרט: "הערבות על השכירות פוחתת במקביל להתקדמות תשלומי השכירות, לרוב על בסיס רבעוני. יחד עם זאת, את ההפחתה אין להכפיף באופן ישיר וחד ערכי לתשלום, שכן יש להשאיר כבטוחה, סכום מינימאלי שמתחתיו אין לרדת, אשר לדעתי יש להגבילו בתקופה בת כשנה בכפוף לסוג והיקף הפרויקט".
שובל מסביר את הרציונל, "תקופה זו של שנה באה להבטיח מצבים בהם ישנם עיכובים בפרויקט העלולים להצביע על כשל ממשי, מקרים בהם הקבלן נקלע לקשיים המונעים את התקדמות הפרויקט. גם אם הפרויקט קרוב לסיום הביצוע, יתכן בשל סיבות כאלו ואחרות, שלפני המסירה בפועל, היזם יקלע לקשיים שיימנעו את השלמת העבודות. אותו סף מינימום בסכום ערבות השכירות נועד להבטיח כי לאורך תקופת העיכוב, עד להשלמת הפרויקט, בין אם באמצעות היזם הנוכחי ובין אם באמצעות קבלן חדש, יהיה מקור לתשלום דמי השכירות לדייר".
לדבריו, "את כל נושא ההפחתה יש לתאם עם המפקח מטעם הדיירים, כך שאם האחרון מדווח שצפוי עיכוב מכל סיבה שהיא, הרי שאני דואג שההפחתה האוטומטית של הערבות לא תפעל ומתאים אותה ללוחות הזמנים החדשים".
שובל מסכם ואומר כי דווקא בשל מאפייני פרויקטים של התחדשות עירונית והעובדה שבעלי הדירות נסמכים על תשלומי היזם כדי להבטיח קורת גג הולמת, "חובה על הדיירים ובמיוחד על עורכי דינם להבין כי לא די בכך שגובה השכירות החודשית שתקבע תהיה כזו שתאפשר דיור זמני מכובד לתקופת הביצוע. החשוב מכך הוא להבטיח מגורים אלטרנטיביים גם במקרים של עיכובים בלוחות הזמנים ולכן מנגנון ההפחתה של ערבות השכירות, הינו קריטי".
לאתר החברה