עומר דורון / צילום: צלול צילום אירועים
השבוע התפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר, ובמסגרתו דיווחה הלמ"ס על ירידה ראשונה, של 1.2%, מזה שנים רבות במחירי הדירות בחודשים נובמבר-דצמבר לעומת החודשיים הקודמים. הנתון הזה מצטרף לנתונים שפורסמו לאחרונה על ירידה בהיקפי העסקאות ברחבי הארץ.
האם הירידה במחירי הדירות צפויה להימשך לתוך 2017 והאם שוק הנדל"ן הולך ומתקרר, בין השאר על רקע המאבק הבלתי מתפשר של שר האוצר משה כחלון במשקיעי הנדל"ן השונים?
"אנחנו בעולם הנדל"ן חיים במצב של דיסאינפורמציה ברמה גבוהה מאוד. קשה לדעת למי להאמין, ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לשמאי הממשלתי, לבנק ישראל, לאתרי הנדל"ן או לגורמים אחרים. כמעט כל גורם מפרסם סטטיסטיקה אחרת. ממה שאני רואה, ואני מטפל כאן בהרבה משקיעים, לפחות מהצד של המשקיעים יש עצירה ברכישות, הם כבר לא קונים עוד נכסים". כך אומר עומר דורון, הבעלים והמנכ"ל של חברת "פשוט משכנתא", בראיון ל"גלובס".
השאלה היא אם הם גם מוכרים?
"לא. הם עדיין לא מוכרים, אבל הם הפסיקו לקנות עוד נכסים. כחלון הצליח לצנן את שוק המשקיעים אבל אנשים עם דירה אחת עדיין קונים עוד נכסים. יש גם הרבה משקיעים עם ילדים מעל גיל 18 שמבצעים מה שאני מכנה 'עסקאות קוף'. כלומר, לגרום לזה שהדירה למשעה רשומה על שם הילד. יש כל מיני דרכים יצירתיות ופתרונות לעקוף החוק של מיסוי ריבוי נכסים של כחלון".
תמיד אפשר למצוא פרצות...
"נכון. ולא צריך להיות מתוחכם במיוחד. מה שכחלון עשה זה לפגוע בהרבה מאוד אנשים עם 3 נכסים ויותר, הרבה מהם פנסיונרים, שאין להם למי להעביר את הנכסים".
המיסוי על שוק העבודה ועל שוק ההון היה הרבה יותר גבוה למשך שנים רבות אז בא שר האוצר ועושה איזשהו תיקון...
"בסדר. אבל הוא מטיל כאן מס על שווי הנכס, בלי קשר עם הנכס מושכר או לא. זה לא מס על הכנסה מהנכס או על הרווחים ממנו. יש מס של 1% על שווי הנכס וזה לא משנה מי גר שם או אם הנכסים ריקים. זה יוצר מצב בעייתי באזורים שיש בהם צפיפות גבוהה של דירות של משקיעים שמושכרות. למשל כמו באיזור האוניברסיטה בבאר שבע".
אז יש סכנה שבאזורים האלה תחול ירידה חדה במחירים?
"אם אנשים רבים ימכרו, וכרגע אני לא רואה את זה קורה, בעיקר בגלל שעדיין אין להם מה לעשות עם הכסף, אז גם בתשואה נמוכה יחסית הם ממשיכים להחזיק את הנכס".
לדעת דורון המדינה בכלל, ושר האוצר משה כחלון בפרט, לא נוקטים בצעדים הדרושים בכדי לעזור לזוגות הצעירים ולמשפחות שלא מצליחות להגיע למצב בו יוכלו לרכוש לעצמן דירה.
"3 פעולות פשוטות ששר האוצר צריך לעשות"
מה אתה חושב על המדיניות של כחלון בכלל?
"הוא צריך לעשות 3 פעולות פשוטות, את כולן או חלק מהן, כדי לעזור לזוגות צעירים שלא יכולים לקנות דירות. דבר ראשון להחזיר את EMI , כלומר סוג של ביטוח אשראי שיאפשר לאנשים לקנות דירות גם אם יש להם הון עצמי של 10% או אפילו 5% מערך הנכס. רצו להעביר חוק כזה בכנסת, ואני לא יודע איפה זה עומד היום. צד המימון זה הבעיה הגדולה ביותר של הזוגות הצעירים כיום, כאלה שאין להם הורים עשירים שיעזרו להם".
מה הדבר השני?
"מענקים. פעם המדינה העניקה מענקים של 80 אלף שקל או אפילו יותר לכל זוג צעיר שרצה לקנות דירה, לא משנה איפה. וזה נפסק לפני הרבה שנים, אני לא יודע למה. עדיין יש מקומות שמקבלים שם מענקים אבל זה בסכומים זניחים".
אז יש את תוכנית מחיר למשתכן...
"נכון, אבל זה עדיין לא פותר את בעיית ההון העצמי של חלק מהזוכים בהגרלות. יש כאלה שאין להם את ההון העצמי ואין מי שיעזור להם או מאיפה לגייס את הכסף. שוב, אנחנו חיים בעולם של דיסאינפורמציה וקשה מאוד לדעת מה המחיר האמיתי".
אז המדינה צריכה לבוא ולעזור להם?
"כן. היום יש בערי הפריפריה של תל-אביב דירות 3 חדרים ב-1.2-1.5 מיליון שקל, וזוג צעיר שרוצה לקנות דירה כזאת צריך להביא 300-400 אלף שקל ולהרבה מאוד זוגות אין את זה, אפילו אם מרוויחים ביחד 20 אלף שקל בחודש. הממשלה יכולה בתקציב נמוך יחסית, זניח מבחינתה, לעזור להרבה מאוד זוגות צעירים".
אבל אז הביקושים יזנקו וזה יביא לעוד עלייה במחירים...
"נכון. הממשלה מנסה אמנם להגדיל את ההיצע אבל זה לוקח הרבה מאוד זמן. יש עוד בעיה שחלק מההורים לוקחים הלוואות על חשבון הבית שלהם כדי לעזור לילדים. הבעיה כאן שאלה הלוואות שמוגדרות "לכל מטרה" אז הריביות הרבה יותר גבוהות, אז יוצא שמשלמים לבנקים הרבה יותר בהחזר ההלוואה".
ומה הדבר השלישי?
"ריבית המשכנתאות. זה הגורם שהכי מרגיז אותי. אין תחרות בשוק המשכנתאות, ולכן אני מעריך גם היום שהריביות ימשיכו לעלות גם השנה. לבנקאים שאני עובד איתם יש יעדים להגדיל רווחיות ב-30%. עלויות גיוס ההון של הבנקים לא השתנו כמעט בשנה האחרונה ומנגד המרווחים שלהם קפצו, בעיקר בגלל שאין תחרות. וזה כנראה יימשך גם השנה".
למה בנק ישראל או האוצר מתערבים בזה?
"הממונה על ההגבלים העסקים אמרה שהיא תבחן את הנושא. אני לא חושב שיש תיאום מחירים בין הבנקים. זה מאוד פשוט לבדוק מה הריבית שכל אחד נותן ולהתאים את עצמך בהתאם. באחד הבנקים הגדולים בשוק המשכנתאות הריבית בחלק מהמסלולים קפצה ב-0.4% בתוך 10 ימים בין דצמבר לינואר, וזה אחרי העלייה החדה שהייתה בשנה האחרונה. זה מטורף. ובגלל שאנחנו בשוק קטן מאוד וריכוזי בלי תחרות, נוטלי המשכנתאות שבויים בידי הבנקים".
מתי זה ייעצר?
"אי אפשר לדעת. בשנה האחרונה חלה קפיצה של 700 שקל בממוצע בהחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל. זה הרבה מאוד עבור לא מעט אנשים. אם שר האוצר היה רוצה להתערב בזה הוא היה יכול ללחוץ על בנק ישראל, שהיה פועל מול הבנקים. בנק ישראל יכול למשל להקטין את הסכומים שהבנקים צריכים להפריש עבור הקצאת האשראי שלהם בתחום המשכנתאות, מה שיאפשר להם לשחרר חבל ואולי גם להוריד ריביות. כיום הבנקים מרוויחים הרבה מאוד כסף בתחום המשכנתאות, כדאי לפתוח בנק היום".
אתה חושב ששוק הייעוץ למשכנתאות הולך להסדרה?
"אני מאוד מקווה. יש היום המון יועצים שלא מבינים על מה הם מדברים ולמעשה פוגעים בלקוחות שלהם. יש כאלה שהיו יועצים בבנקים וכל מה שהם למדו בבנק זה איך לבנות משכנתא ללקוח שתיצור רווח מקסימלי לבנק ולאחר מכן שהם יוצאים החוצה הם ממשיכים לייעץ ללקוחות לפי מה שהם למדו. הם לא מודעים לכך שכעת הם יכולים ליצור עבור הלקוחות שלהם תמהיל משכנתא הרבה יותר טוב ונכון עבורם".
"צריך גם להבין", אומר דורון, "שיש שוני רב בין הבנקים ולפעמים בתוך הבנקים עצמם, בין סניפים שונים. לפעמים אתה יכול לקבל באותו בנק משכנתא בריביות הרבה יותר טובות בסניף מסוים לעומת סניף אחר".
הרגולטור לא מפעיל אכיפה על החוקים וההנחיות?
"זה מאוד קשה עד בלתי אפשרי לאכוף את זה. תמיד הבנקים יכולים לומר משהו כמו היה שינוי בריביות, או היה שינוי בעוגנים. הרבה מאוד אנשים לא יודעים איך ואיפה לקחת את ההלוואה".
תסביר..
"למשל, היה לי זוג שרכש דירה בקריית שמונה ב-400 אלף שקל. הם היו צריכים משכנתא של 300 אלף שקל בלבד. הטעות הגדולה שלהם הייתה שהם לקחו אותה בסניף של בנק בראשון לציון, בגלל ההורים שלהם, בריבית הזויה של 7.5% צמודה למדד ל-30 שנה. לבנקים באזור המרכז לא כדאי לטפל בתיקים קטנים כאלה אז הם מציעים ריביות אסטרונומיות. אם הם היו פונים לבנק בקריית שמונה הם היו מקבלים 4% ריבית צמודת מדד. הם הגיעו אליי והצלחתי להוריד להם את הריבית בצורה מאוד משמעותית".
יש היום עדיין דירות בארץ בפחות מחצי מיליון שקל?
"יש אזורים כאלה, אבל זה מתחיל להיות קשה למצוא אותם".
סכנה ממשית לקריסת יזמים וקבלנים
מה אתה חושב על מחירי הדירות?
"לא יהיו שינויים דרמטיים בשנה הקרובה. להערכתי המחירים ימשיכו לעלות, בממוצע ארצי, בשיעור מתון. וגם מחירי המשכנתאות ימשיכו לעלות. יש הרבה אנשים שיושבים על הגדר היום וממתינים לראות מה ילד יום. לא רק משקיעים אלא גם אחרים כמו משפרי דיור בפוטנציה. לדעתי, אגב, יהיו אזורים שהמחירים בהם יירדו, כמו עפולה למשל. אזורים שיש בהם הגירה שלילית והמון בנייה חדשה".
"אני, אגב, מייעץ לאנשים לא לחכות עם נטילת משכנתא גם אם הם צפויים להיכנס לדירה שלהם רק בעוד שנה-שנתיים בגלל שאני מעריך שהריביות ימשיכו לעלות. אגב, גורם נוסף שיכול להעניק רוח גבית להמשך העלייה בריבית זה עלייה בתשואות על האג"ח האמריקאיות שישפיעו על האג"חים גם בישראל. כל עוד אין תחרות, אני לא רואה איך הריביות על משכנתאות יורדות".
אתה חושב שעוד קבלנים יקרסו השנה?
"אם המחירים יעמדו יהיו קבלנים שיקרסו. יש הרבה קבלנים ויזמים שעושים עסקאות בגלל שהם בונים על עליית מחירים. אם תהיה ירידת מחירים או שוק עומד נראה כאן לא מעט קבלנים ויזמים שייכנסו לבעיות".
מה אתה אומר לסיכום?
"בזכות משה כחלון ארצות הברית ואירופה הולכות להרוויח הרבה מאוד כסף ממשקיעי הנדל"ן הישראליים".
תסביר..
"כחלון ממש דוחף את משקיעי הנדל"ן בישראל החוצה לאירופה וארה"ב. אם אלי כהן שר הכלכלה מהמפלגה של כחלון אומר שלא אכפת לו שלא יהיו פה משקיעי נדל"ן, והוא צריך למעשה לייצר כאן השקעות, זה אומר דרשני. המשקיעים הפכו להיות אויביי העם, לפי כחלון. לא כולם יכולים או רוצים לקנות דירות. אם לא יהיו כאן משקיעי נדל"ן מחירי השכירות עלולים לזנק. המדינה לא בונה דיור להשכרה, אז מי ישכיר דירות לאנשים שצריכים אותן? המדינה מנסה לטפל גם בזה אבל כרגיל עושים את זה מעט מדי ומאוחר מדי, מאוד. זה ייקח הרבה מאוד זמן, אם בכלל".