פרויקט של דוניץ. שינויים של המפרט / צילום: תמר מצפי
העלייה בביקוש לדירות חדשות בשנים האחרונות הביאה לחיזוק כוחן של חברות הנדל"ן מול רוכשי הדירות. רוכשים שביקשו לקנות דירה חדשה מתבקשים לחתום על חוזה מכר אחיד, עתיר סעיפים שלא כולם לטובת הרוכש, ועם יכולת מעטה מאוד לבצע שינויים בסעיפים אלה, גם במקרים שהרוכשים מיוצגים על-ידי עורכי דין.
חברות הנדל"ן, מצדן, ממשיכות להחתים רוכשי דירות על סעיפים מקפחים למרות ההנחיות המפורשות בחוק: בית הדין לחוזים אחידים נתן לאחרונה שני פסקי דין בנוגע לבקשות לביטול תנאים מקפחים בחוזים אחידים שהגיש היועץ המשפטי לממשלה. הבקשות הוגשו לגבי תנאים מקפחים בחוזי המכר של חברות אשדר והאחים דוניץ ושל חברות-בת של שתיהן.
היועץ המשפטי לממשלה, באמצעות עו"ד רעות אופק, מצא תנאים מקפחים בחוזי המכר של החברות ובמסמכים המקדמיים שעליהם מחתימות החברות את הרוכשים לפני החתימה על חוזה המכר עצמו, המכונים גם "בקשות רכישה".
לגבי חברת אשדר (מקבוצת אשטרום), בית הדין לחוזים אחידים נתן תוקף של פסק דין להסכמות שהושגו בין אשדר לבין היועץ המשפטי לממשלה, לפיהן יבוצעו שינויים בחלק מהסעיפים בחוזה של החברה. הסעיפים שלגביהם לא הושגו הסכמות ימשיכו להתברר בבית הדין לחוזים אחידים.
בין השינויים שכן הוסכם לבצע בחוזה של אשדר: למחוק בהסכם הוראה שהקנתה לאשדר זכות לקבל פיצויים מוסכמים בשיעור של לפחות 15% ממחיר הדירה מהרוכש, במקרה של ביטול ההסכם בגלל הפרה שלו. המשמעות היא שבמקרה של ביטול, אשדר תצטרך להוכיח את נזקיה ולא תוכל לגבות באופן "אוטומטי" סכום קבוע של 15% ממחיר הדירה כפיצוי.
שינוי מוסכם נוסף היה הפחתה של סכום דמי הרישום שרוכש מתבקש לשלם עם חתימה על מסמך המכונה "בקשה לרכישת דירה". מדובר במסמך שהוא מעין זיכרון דברים לקראת חתימה על חוזה המכר, שעליו דורשת אשדר מהרוכש לחתום בשלב שיווק הדירה והמשא-ומתן עם הרוכש. לגבי בקשה זו, הוסכם להפחית את דמי הרישום מ-15 אלף שקל ל-500 שקל ולהוסיף התחייבות של אשדר לא להציע את הדירה לאחרים במהלך תקופת ניהול המשא ומתן עם הרוכש.
לתקן שיש חלופי
לגבי חברת דוניץ, היועץ המשפטי לממשלה הגיע להסכמות עם החברה לבצע שינויים בחוזים שלה. לגבי מחלוקות שנותרו בין הצדדים, בית הדין קיבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה במלואה.
היועץ טען כי דוניץ אחראית לתקן ליקויים בכל החלקים בדירה - גם במקרה שהוסכם לבצע שינויים מהמפרט הסטנדרטי. אחריות זו, לטענת המדינה, חלה גם על העבודה וגם על החומרים. למשל, במקרה שהוסכם בין רוכש דירה לבין דוניץ להחליף את השיש הסטנדרטי שמציעה דוניץ בשיש מסוג אחר, אם לאחר מסירת הדירה יתגלה פגם בשיש, דוניץ צריכה לתקן את הפגם - גם אם הוא נבע מבעיה בשיש, וגם אם הוא נבע מבעיה בהתקנתו.
בית הדין קיבל את עמדת היועץ וקבע כי התניה שמגבילה אחריות לחומרים, פריטים או אביזרים השונים מהמפרט היא תניה מקפחת, והורה על מחיקתה מהחוזה של דוניץ.
בנוסף, היועץ טען כי סעיף ששולל באופן גורף מהקונה את האפשרות לנכות או לקזז סכומים מהכספים המגיעים לחברה לפי החוזה הוא מקפח. כך, למשל, אם חל עיכוב במסירה שמזכה את הרוכש בפיצוי, החוזה של דוניץ שלל את זכותו של הרוכש לקזז את סכום הפיצוי שמגיע לו מהתשלומים שעליו להעביר לדוניץ. בית הדין קיבל את עמדת היועץ והורה על מחיקת הסעיף בחוזה ששלל את זכות הקיזוז.
גם אחרי השינויים שהוכנסו, היועץ המשפטי לממשלה סבור כי החוזים של דוניץ ואשדר עדיין כוללים התניות מקפחות, והחליט לתקוף רק חלק מהסעיפים בשביל לשפר את החוזים מהר ככל האפשר. נוסף לכך, ההסכמות בין היועץ המשפטי לממשלה לחברות אינן שוללות את אפשרות הרוכשים לטעון לקיפוח במקרים פרטניים בבתי המשפט.
רק היועמ"ש יכול להגיש תביעה לביטול חוזה או סעיף בחוזה
לפי חוק חוזים אחידים, הגוף שיכול להגיש תביעות לביטול חוזים או סעיפים בהם הוא משרד היועץ המשפטי לממשלה. המשרד פועל משפטית כאשר מגיעות אליו תלונות כנגד חוזים של חברות מסוימות.
ב-2011 נרשמה נקודת ציון לטובת הרוכשים, לאחר שאל משרד היועץ המשפטי לממשלה הגיעו במשך שנים אחדות תלונות לגבי החוזים שעליהם מחתימה חברת שיכון ופיתוח את רוכשי הדירות. בית המשפט לחוזים אחידים קבע כי חלק מהסעיפים מקפחים, וביטל אותם.
סעיף אחד שבוטל עסק בפיצוי בגובה 15% ממחיר הדירה במקרה שהקונה מחליט לבטל את העסקה, כמו במקרה של חברת אשדר. סעיף מהותי נוסף שבוטל התייחס לפגמים בביצוע הדירה. בעת מסירת דירה החתימה שיכון ופיתוח את רוכשי הדירות על "פרוטוקול מסירה" שבו מפורטים הנזקים בדירה, וקבעה כי מעבר לדיווח הזה לא יוכלו הדיירים לבוא בטענות נוספות. בית הדין לחוזים אחידים קבע כי מדובר בקיפוח של הרוכשים, וכי הוא מנוגד לחוק מכר דירות, שמאפשר לקונים לדרוש תיקונים במשך שנה לאחר רכישת הדירה, ולעתים אף לתקופה ארוכה יותר.
על-פי הערכות, פרסום פסק הדין ב-2011 הגדיל את מודעות רוכשי הדירות לכוחם ולאפשרות הניצבת בפניהם לפנות אל היועץ המשפטי לממשלה במקרה של סעיפים בחוזי מכר שלטענתם מקפחים אותם.