מזרחי טפחות משכנתא/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
ייעוץ משכנתאות - האם כדאי? מצד אחד, זה חוסך לכם התרוצצות, בדיקות ואת הצורך להתעמק בחישובים מימונים. מעבר לכך, במקרים מסוימים, יועץ המשכנתא (בזכות גודלו והיכרותו עם הבנק) משיג תנאים טובים יותר, אך מצד שני - זה עולה הרבה כסף, וחלק גדול מהלווים יכול בעצמם להשיג ריביות טובות ותמהיל נכון בשבילם.
מחשבון משכנתא
כן, ייעוץ משכנתאות הוא ממש לא חובה - אתם יכולים לקרוא הדרכה ברשת (הנה מדריכי משכנתא) - זה אולי לא פשוט, אבל זו גם לא תורה מסיני. אלא שיש כאלה (והם לא מעטים) שבכל זאת צריכים את הליווי הצמוד, ואפשר להבין אותם - זה לא טריוויאלי להיכנס לעובי הקורה, זה לא תמיד ברור איזו הצעה עדיפה, יש לא מעט מלכודות שרק אנשים שמבינים במימון יכולים לעלות עליהם. בכל מקרה, גם אם אתם נעזרים ביועץ משכנתאות - צריך להיזהר, יש הרבה יועצים שלא באמת תורמים ללקוח.
מקצוע יועץ המשכנתאות חדש יחסית, אבל תופס פופולאריות בקצב מואץ. המקצוע עוד לא ממש מוגדר, אין פיקוח, אין בקרה, ולכן אתם מוצפים בהצעות רבות, ולא באמת יודעים מי עומד בצד השני. אז חשוב להדגיש - נכון לא צריך להיות בעל תואר או בעל ניסיון כדי להיות יועץ משכנתאות, אבל אם אתם כבר מתכוונים להיפרד מכמה אלפים טובים, לפחות שזה יהיה איש מקצוע רציני ולא יזיק אם הוא רואה חשבון, כלכן בכיר, עובד לשעבר בבנקים למשכנתאות. תבדקו את הניסיון שלו, תקבלו המלצות, תשאלו מה הוא באמת סיפק ללקוחות. היום כשהכל ידוע, הכל ברשת האינטרנט וברשתות החברתיות, כל אחד עם קצת מאמץ יכול לעשות מכרז משכנתא, לקרוא מדריכי משכנתא ולהבין מה זאת ריבית קבועה, צמוד, משתנה, פריים ועוד? איזה משכנתא כדי לקחת? מה התמהיל הנכון? ועוד.
כל אחד, כן גם אתם, יכול להבין מה המשכנתא האידיאלית בשבילו, כל אחד יכול לעשות מכרז משכנתאות בין הבנקים, וכל אחד יכול לבדוק במדריכים וכתבות שוטפות וכן בפורומים, אם המשכנתא שלו בתנאים טובים. תעשו לבד - תחסכו אלפי שקלים טובים. אבל מי שמעוניין כאמור לליווי צמוד, שיבדוק מקצועיות וניסיון.
רוב רוכשי הדירות בישראל נאלצים לקחת הלוואת משכנתא מהסיבה הפשוטה - מחירי הדירות בארץ נקובים במיליונים בדרך-כלל; הם גבוהים עקרונית ובטח יחסית ליכולת ההשתכרות של הישראלי הממוצע. אז אם אתם לא עשירים מופלגים, או שאין לכם הורים עשירים שיכולים לקנות לכם דירה, סביר להניח שהפגישה עם הבנק למשכנתאות הכרחית עבורכם בדרך לקניית הדירה (למדריך מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך) בכל בנק שמציע משכנתא יש יועץ משכנתאות של הבנק; נכון שניתן לקבל ממנו הסבר על התהליך ועל התמהיל הרצוי, אבל בסופו של דבר, האינטרס שלו הוא לשווק לכם את המוצר של הבנק בו הוא עובד ואותו הוא מייצג.
בשנים האחרונות קמה לה תחנה נוספת בדרך לחלום הישראלי לרכישת בית - יועץ משכנתאות פרטי. מקצוע יועץ המשכנתאות לא היה קיים בעשור הקודם, וכיום, ההערכה היא, שכ-20%-30% מנוטלי המשכנתאות מתייעצים עם יועץ כזה. לאור ההצלחה, הפך מקצוע יועץ המשכנתאות בשנים האחרונות למבוקש, וקורסים רבים נפתחו בתחום; כיום יש עשרות חברות ייעוץ למשכנתאות (לא בנקים), ומאות יועצים עצמאיים. יועצי המשכנתאות גם משווקים את עצמם חזק מאד בתחום מיחזורי משכנתאות, אם כי כאשר הריבית עולה (וזה מה שקרה לריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות) וכדאיות המחזור פוחתת.
למה כדאי יועץ משכנתאות?
אולי כדאי לשלם עמלה של כמה אלפי שקלים למישהו שיכול להשיג לכם ריבית טובה יותר, שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא, ושיחסוך לכם התרוצצויות ומשאים ומתנים מול הבנקים השונים?
מי יכול להיות יועץ משכנתאות?
בעיקרון - כל אחד. כיום אין קריטריונים ותהליכי רישוי מסודרים כמו ליועצי נדל"ן (מתווכים) למשל. לפני מספר שנים קם איגוד יועצי המשכנתאות, והוא מבטיח לפעול להסדרת המקצוע על פי קריטריונים ותהליכי הסמכה מסודרים.
מיהם יועצי משכנתאות? עדיף לקחת מי שהיה עובד בנק (אבל לא הכרחי)
בדרך-כלל, עובדי בנקים לשעבר בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט; רואי חשבון, כלכלנים, מתווכים, אנשי מכירות וכל מי שלמד קורס למשכנתאות שמציעים היום חברות ייעוץ שונות. אם החלטתם לקחת יועץ משכנתאות, עדיף שתיקחו כזה שהוא עובד בנק לשעבר, רצוי פקיד משכנתאות בבנק; עובדי בנק שלעבר יכולים לעזור במניעת ביורוקרטיה מיותרת, כי יש להם קשרים עם אנשי מפתח בבנק, ולכן גם יכולים להשיג לא פעם תנאים טובים יותר להלוואה.
למי כדאי לקחת יועץ משכנתא פרטי?
אם אתם לא מומחים בתחום הפיננסים, לא מתמקחים על עמלות וריביות מול הבנק שלכם, או שאין לכם זמן להתרוצץ, הרי שיועץ משכנתא טוב לכם, אבל זה כאמור עולה לכם כסף, וכיום כל המידע זמין ונגיש ברשת האינטרנט.
היועץ פוטר אתכם מהצורך להתמודד עם מושגים פיננסיים שאינכם מכירים, להתמקח עם הבנק על ריביות, להתרוצץ בין הבנקים ולהפסיד ימי עבודה, למלא טפסים אינסופיים וכד'.
כמובן, שאם אתם שולטים בחומר, מוכנים לקחת את הזמן ולעשות סקר בין הבנקים השונים ומסוגלים להתמקח על הריבית - אין לכם צורך ביועץ משכנתא פרטי.
כמה לוקח יועץ משכנתאות?
ייעוץ משכנתא מלא הכולל ליווי הלווה מתחילת התהליך ועד קבלת הצ'ק הבנקאי וגם אחריו - כלומר, תכנון ובניית תמהיל משכנתא, משא ומתן כספי מול הבנקים השונים, בדיקת טופסי החתימה על ההלוואה, ליווי הלווה בשנים שלאחר החתימה - העמלה תהיה בסביבות 4,000-7,000 שקל , לא כולל מע"מ. יש כאלה שלוקחים גם יותר ויש גם מי שלוקחים פחות. בדרך-כלל יועץ המשכנתאות נכנס לפעולה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק. אם מצבכם בבנק לא מזהיר, או שיש בעיות מסוימות בנכס - הרי שמדובר במשכנתא מורכבת, והעמלה שתשלמו תהיה אפילו באזור ה-10,000 שקל. יש לזכור, שבמקרים של משכנתאות מרכבות, העבודה של היועץ הרבה יותר גדולה ומסובכת וכוללת גם את מתן האישור העקרוני של הבנק.
עמלת ייעוץ חלקי למשכנתא הכולל בניית תמהיל, המלצה על ריביות לכל מסלול והדרכה על המשא ומתן הבנקאי, אותו עושה הלווה בעצמו - בין 1,000 ל-3,000 שקל.
מפגש ראשוני להיכרות הדדית ומתן תשובות כלליות לשאלות הלווים - בדרך-כלל חינם, או כמה מאות שקלים.
כאן תוכלו להרחיב - כמה עולה יועץ משכנתאות?
מה כדאי לבדוק כשבוחרים יועץ משכנתא פרטי?
אנחנו מפקידים בידיו של יועץ המשכנתא מאות אלפי שקלים בעסקה החשובה בחיינו; לכן, חשוב לוודא שיועץ המשכנתאות הוא מקצוען, איכותי ונטול אינטרסים ושיקולים זרים - יש גם כאלה. שימו לב שהיועץ יודע להסביר כך שגם תבינו; חשוב שיידע לבנות לכם את התמהיל הנכון למשכנתא - איך לחלק את ההלוואה בהתאם למסלולים - כמה בריבית קבועה, כמה צמוד לפריים ועוד. ככל שההלוואה גבוהה יותר, לתמהיל יש חשיבות גבוהה יותר, אפילו יותר מהריבית; תתרשמו אם הוא נאמן לתפקידו לייצג אתכם בלבד כלקוח מול הבנק - שימו לב, אם הוא מניח הנחות מוקדמות שבבנק הזה לא כדאי, והבנק ההוא יקר וקשוח - בקיצור, אם הוא מוביל אתכם לבנק שכדאי לו כנראה לעבוד מולו. לפעמים באמת אותו בנק יהיה כדאי גם לכם, אך לא תמיד. רצוי שתהיה לו השכלה אקדמית בתחום הפיננסים, ובעיקר ניסיון בתחום המשכנתאות של לפחות מספר שנים. עדיף יועץ בעל אופי אסרטיבי ויכולת אנליטית גבוהה; מוניטין טוב יכול להעיד על יועץ טוב, ולכן רצוי לקבל המלצות מלקוחות קודמים. תוכלו גם למצוא המלצות וביקורות בפורומים שונים באינטרנט הדנים בייעוץ למשכנתאות.
היזהרו מהבטחות-שווא
יש מודעות פרסום ואף פניות ישירות ללקוחות, שבהן חברות לייעוץ משכנתאות מבטיחות חיסכון של מאות אלפי שקלים במשכנתא. חיסכון של מאות אלפי שקלים הוא דמיוני יחסית למחירי הדירות בארץ; חיסכון של חצי מיליון שקל יושג אולי בהלוואת משכנתא של 20 מיליון שקל, שזה בטח לא המשכנתא הממוצעת במשק. חברה שמבטיחה כאלה הבטחות לא תתייחס אליכם ברצינות, כי היא בנויה על השגת כמה שיותר לקוחות, ולא על העמקה בתיק של כל לקוח ולקוח. ובכלל יש שרלטנים בתחום ייעוץ המשכנתאות בגלל שהוא עדיין לא מפוקח ומבוקר, אז אם אתם הולכים על זה תבדקו מי עומד מולכם - מקצועיות והשכלה, ניסיון, המלצות.
מדריכים קשורים:
ריבית קבועה או ריבית משתנה
מה זה אישור עקרוני ומה הבנק בודק
ריבית המשכנתא - הריבית בפועל (ככה לא "יסדרו אתכם") ומגמות בריבית
* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.