הכתבה בשיתוף קבוצת רייק
בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, בסמוך למועד הביצוע נדרשים הדיירים למצוא לעצמם אלטרנטיבת דיור חלופי עד להקמת הדירה החדשה. לרוב מועד האכלוס האלטרנטיבי חל כחודשיים טרם ההריסה בפועל, ונמשך עד כחודשיים מקבלת טופס 4 המיוחל. אם ניקח בחשבון זמן ביצוע ממוצע של שלוש שנים הרי שתקופת השכירות חלה למשך 40 חודשים, אשר, במסגרת ההסכם, היזם משלם לדייר שכ"ד כחלק אינטגרלי מהוצאות הפרויקט. מדובר בסעיף הוצאות נכבד, אשר צפוי לעלות משמעותית, לאור התהליכים החלים על שוק המגורים המקומי ובעקבות צעדים נוספים אשר יוזם שר האוצר, משה כחלון, ואמורים להטביע חותמם על השוק ממש בקרוב. יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר בתל-אביב, טוען כי חלק מהיזמים המקומיים אינם לוקחים בחשבון את השלכות ההתייקרות העתידית, אשר צפויה להעיב ולהכביד באופן ניכר על התכנותם של הפרויקטים בשעת השין.
"כאשר ניגשים לתמחר את עלות השכירות בפרויקטים, אסור להתייחס למחירים כיום, שכן יש להתחשב בעתיד לקרות. לדעתי, ברור לכולם כי ממש בקרוב נטל השכירות צפוי לגדול משמעותית", אומר רייק ומרחיב: "מטרתו של כחלון היא להוציא את המשקיעים מהשוק, ודי אם נביט בהשלכות התייקרות מס הרכישה ובהשלכות העתידיות של מס דירה שלישית אשר יניעו משקיעים אל מחוץ לשוק. בפועל, לדעתי, חלק לא מבוטל מהמשקיעים ימכרו את הדירות לרוכשי קצה, כאלה שאין בכוונתם להמשיך ולהשכיר את הדירה כי אם לגור בה, כך שהיצע דירות להשכרה יילך ויפחת, וילחץ את מחירי השכירות כלפי מעלה".
"זאת ועוד", ממשיך רייק, "הבניינים הקיימים, בעצם הריסתם לטובת הפרויקט, יקטינו את היצע הדירות להשכרה, והדיירים של אותם בניינים הם למעשה לקוחות שבויים שרק יעלו את הביקוש ויחמירו את מצב עקומת הביקוש אל מול ההיצע, כך שייווצר אפקט כפול ואף משולש, שיזניק את המחירים כלפי מעלה".
לדברי רייק, "תנאי השוק והביקוש הרב לדירות להשכרה, במיוחד באזורים הקורצים של תל-אביב, רבעים 3 ו-4 עליהם תחול תוכנית הרבעים שצפויה לקבל תוקף סופי בחודשים הקרובים, יגלגלו את מלוא העלייה על צרכני הקצה, שהם שוכרי הדירות. מאחר והיזמים הם אלה אשר מממנים את תקופת השכירות, הרי שצפויה עלייה מהותית ודרמטית בסעיף הוצאות זה".
רייק ממחיש בדוגמה מספרית, "ניקח בניין בן 20 דירות קיימות ובו תמהיל קיים של 10 דירות 3 חדרים, לצד 10 דירות 4 חדרים. מחירי השוק כיום נעים בין 7,000 שקל ו-8,000 שקל לחודש (7,500 שקל שכירות ממוצעת לדירה לחודש), כך שעלות השכירות ל-20 דירות לתקופה ממוצעת של 40 חודשים עומדת על 6 מיליון שקל (7,500*20*40). די אם מחיר השכירות יעלה רק ב-1,000 שקל לדירה בתקופה שבין חתימת החוזה לבין תקופת ההריסה (תקופה שנכון להיום שקולה לשנתיים לפחות), הרי שעלות סעיף השכירות ליזם יעמוד על 6.8 מיליון שקל, קרי תוספת של 800 אלף שקל של הוצאה שלא באה לידי ביטוי בתוכנית העסקית.
"יזם שלא יתמחר נכון את השכירות העתידית עלול להפסיד את הפרויקט"
להערכתו של רייק, עלויות פרויקט הריסה ובנייה בסדר גודל שכזה יעמדו על כ-45 מיליון שקל ומאחר ותנאי השוק כיום נעים סביב שיעורי רווחיות של 20% על ההוצאות, הרי שהרווח היזמי צפוי לעמוד על כ-9 מיליון שקל. עליית מחירי השכירות, על פי הדוגמה, תכרסם ליזם כ-9% מהרווח הכולל, ותוריד את שיעור הרווח מ-20% לכ-17.5%. "שיעור רווחיות שכזה כבר יהפוך את הפרויקט לגבולי בעיני הבנק, אליו פונה היזם בבקשת מימון. די אם תחול עלייה בסעיף נוסף בהוצאות, למשל קפיצה בעלויות הביצוע, שלצערי עלולה להתרחש, על מנת שהפרויקט לא יעבור את הבנק - קרי לא יגיע לשיעורי הרווחיות המינימליים הנדרשים לצורך קבלת ליווי פיננסי ולא יתממש. וכמובן, אם תהיה עצירה ואף נסיגה במחירי הדירות, הרי שבפנינו סכנה נוספת לקטיעתו של הפרויקט עוד בטרם ייצא אל הפועל".
"כאשר אני בוחן פרויקט", מוסיף רייק. "בתור יזם שיודע לחוש את השוק, אני לוקח פרמיה של כ-15%-20% על מחירי השוק לתוך תחשיב העסקי שלי, שכן לצערי תרחישים אלה יהפכו למציאות, אם המגמות יימשכו". רייק מסכם ומדגיש כי טוב יעשו שאר השחקנים בשוק אם ינקטו אף הם במדיניות שמרנית זו, "שכן אותן תופעות מרמזות לכך שמי שלא יתמחר נכון את השכירות העתידית, עלול להגיע למועד המימוש ולהבין כי לא יוכל להקים את הפרויקט עליו עמל במשך זמן כה רב".
לאתר החברה