הפקעת מקרקעין הינה אחת הרגעים הקשים של בעל מקרקעין כלשהו. לפתע , קרקע שהבעלים כה חלם עליה ותכנן עליה לעתיד כלשהו, לפי צו של רשויות הופכת להיות שייכת לרשות המפקיעה.
באופן כללי יש מספר דרכי הפקעה וזאת ומכוח פקודות וחוקים רבים. אך עיקר ההפקעות מתבצעות או ע"י הרשות המקומית (העירייה) באמצעות חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 , או ע"י מדינת ישראל ואז בעיקר באמצעות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.
בדרך כלל ההפקעות של מדינה הן יותר "אגרסיביות" עם יכולת התנגדות פחותה יותר מאשר ההפקעות לפי חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965. בהפקעות על פי חוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 , לבעל הקרקע יש יותר אורך נשימה להגיש התנגדות להפקעה . לא כך בהפקעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.
לאחר שהליך ההפקעה הופך להיות עובדה והרשות מפקיעה פיזית וגם רישומית את המקרקעין, למעשה כל מה שנותר הוא לחשב את גובה הפיצוי .
כאן יכולים להיות מספר שיטות. האחת לפי שווי המקרקעין ליום ההפקעה כולל פקטור של עליית שווי הקרקע בעתיד והנאה שהרשות מפיקה מעליה זו.
והשיטה השנייה יכולה להיות מצב שהפיצויים יהיה לפי שווי ביום ההפקעה אך בשל אופי הקרקע ויעודו, ערכה הולכת ופוחתת.
שאלה מעין זו התעוררה בבית משפט העליון בפני הרכב של א' רובינשטיין, י' דנציגר,ע' פוגלמן.
בעניין דנן המערער היה הבעלים של המקרקעין, המצויים בסמוך לעיר כרמיאל, ושטחם 7,144 מ"ר . ביום 19.3.1976, וביום 1.9.1983 המדינה פרסמה הודעה על דבר הקניית המקרקעין למדינה והודעה על כוונת המדינה להפקיע את המקרקעין. על פי תכנית המתאר הרלבנטית, המקרקעין יועדו לחציבה, משנמצא בהם מרבץ שיש.
המערער ואביו המנוח (ממנו קבל בירושה את המקרקעין קיבלו רישיון חציבה במשך שנים עד שהמדינה החליטה על הפקעת המקרקעין ולמעשה ביטול הרישיון.
המדינה שילמה סכומים כלשהם למערער אך המערער הגיש תביעה לפיצויים. בית משפט המחוזי קיבל בפניו שתי חוות דעת שמאיות , אחת מטעם המערער ואחת מטעם המדינה.
בחוות הדעת מטעם המערער, חושבו דמי החכירה לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין, ועל בסיס ההנחה ששווי המקרקעין עולה משנה לשנה. לעומת זאת, בחוות הדעת מטעם המדינה , חושבו דמי החכירה לפי שיעור של 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהמקרקעין, בהתאם לעתודות המחצבים המשתנות בכל שנה בשיעור שהולך ופוחת כל שנה כי כל שנה המדינה תפיק חומר של שיש וכו' מהמחצבה וחומר זה ייגמר בשלב כלשהו ולמעשה מדובר בקרקע שמתבלת ונגמרת בשלב כלשהו.
עליון קבע כי בשל אופי הקרקע ורישיון שהיה בידי המערער שיכל להחזיק במקרקעין למעשה נוצרים סוג של "דמי חכירה רעיוניים". דמי החכירה האבודים הללו ייגזרו כאחוז משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה, על פי ייעודם של המקרקעין ועל פי השימוש שהיה ניתן לעשות בהם בהתאם לתוכניות התקפות עובר להפקעתם (דמי שכירות "רעיוניים").
עליון קבע כי במקרה דנן לא אמור להיות פער בין דמי השכירות ה"רעיוניים" לבין דמי השכירות ה"קונקרטיים", שהרי הקרקע יועדה לחציבה ואף בפועל שימשה כמחצבה. נוכח זאת, עליון סבור כי כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין "דמי החכירה הרעיוניים" לבין "דמי החכירה הקונקרטיים". שניהם, בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק - בכוח או בפועל - מהמקרקעין.
עוד עליון קובע כי אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית. במיוחד נכונים הדברים לגבי התרשמות הערכאה הדיונית מהמומחה [...] מקום בו מצאה הערכאה הדיונית לאמץ או לדחות את חוות דעתו של מומחה" החלטתו של בית המשפט לבכר את חוות דעת השמאית שהגישה המדינה שהייתה מפורטת ומנומקת על פני חוות דעתו של שמאי מטעם המערער שהייתה "מנופחת". ממצאיו ומסקנותיהם של השמאים הם בתחום מומחיותם המקצועית, ועליון לא מצא פגמים מהותיים בחוות דעת שהמדינה הגישה, המצדיקים את התערבות עליון ועל כן הוחלט לפצות את המערער בשיעור שלוקח בחשבון שערך הקרקע הולך ופוחת ולא ששווי הקרקע הולך וגדל.
ע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נגד מדינת ישראל
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.