מימון וגיוס כספים / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קרן יסודות
היקף האשראי לענף המגורים בישראל הוא מהגדולים הניתנים לענפי המשק. הוא כולל אשראי כספי של כ-50 מיליארד שקל וכ- 60 מיליארד שקל ערבויות חוק מכר וערבויות אחרות. מדובר בשוק הנשלט על ידי המערכת הבנקאית (וכ- 90% ממנו מונפק ע"י המערכת הבנקאית).
היקפי האשראי הגדולים לענף והרווחיות מהפעילות הממונית היו אמורים לחולל תהליך דומה לזה שחל במימון של ענפי המשק האחרים - כניסה מסיבית של מימון מוסדי וחוץ-בנקאי - ישיר או בתיווך שוק ההון. בפועל הדבר לא קרה. מימון מגורים בישראל נותר בשליטת הבנקים.
מדוע נשמרת ההגמוניה של הבנקים? קיימות לכך מספר סיבות. ראשית, מימון המגורים נחשב במערכת הבנקאית לתחום רווחי ואטרקטיבי ועתיר עמלות - האשראי הוא לתקופות קצרות יחסית ונשען בין היתר על תקבולים מרוכשי דירות, המתקבלים לאורך תקופת הבנייה.
זאת ועוד, שיטת הליווי הסגור הנהוגה בבנקים תורמת לניטור איכותי של הסיכונים, כך שבסופו של יום על הציר תשואה-סיכון ממוקמת הפעילות במקום גבוה ומכובד בהשוואה לאלטרנטיבות. חסמי הכניסה למימון בנייה למגורים במתכונת הליווי הסגור הינם גבוהים, שכן הגוף המממן נדרש להנפיק ערבויות על פי חוק מכר, אשר על פי דרישות החוק ניתן להנפיקם בבנקים ובחברות ביטוח אשר קיבלו לכך רישיון ספציפי.
שנית, מדובר בפעילות מימון מורכבת, הדורשת התמחות והקמת מערכי תפעול ייעודיים. הקמה של מערך אשראי מסוג זה אינה מעשית לחלק לא מבוטל מהגופים המוסדיים, שכן עלותה גבוהה ולא ניתן להשית את עלויות התפעול על כספי עמיתים. מכאן, שהדרכים החלופיות העומדות בפני גוף מוסדי המעוניין להיחשף לענף המגורים הינן מוגבלות. הנה הן לפניכם:
חלופה הראשונה - לפעול דרך שוק ההון באמצעות רכישת מניות או אגרות חוב של חברות העוסקות בתחום המגורים. כאשר בודקים את ההיצע הקיים מפליא לגלות כי למרות גודלו של הענף מספר החברות הנסחרות הוא מצומצם וכי שווי השוק של המניות ואגרות החוב קטן ביותר. בנוסף ראוי לציין כי רוב אגרות החוב הנסחרות אינן מובטחות בשעבודים קבועים, משמשות בעיקר למימון הון עצמי וככל הנראה, המרווח בו הן נסחרות אינו משקף כראוי את הסיכון הכרוך באחזקתן.
חלופה שנייה - העמדת אשראי ישיר לחברות כנגד בטוחות. מדובר בחלופה תיאורטית בעיקרה. זאת מאחר ועיקר הביטחונות של חברת הבנייה הם הפרויקטים שבביצועה ואלו משועבדים בשעבוד קבוע וראשון בדרגה לבנק המלווה, תוך הטלת מגבלות שונות על מממנים חיצוניים.
חלופה שלישית - השקעה בקרנות המממנות הון עצמי, או הלוואות מזנין לחברות מגורים. קיים היצע של מספר קרנות המתמחות בהשלמת הון לחברות בנייה והמוסדיים יכולים להשקיע בהן, אך כמובן שמדובר בפעילות השקעה לא סחירה ברמת סיכון גבוהה ובביטחונות מוגבלים.
חלופה רביעית - חתימה על הסכמי שיתוף פעולה עם בנקים, אשר במסגרתם הבנק ייקח על עצמו את תפעול האשראי והגוף המוסדי יעמיד את האשראי ממקורותיו. לכאורה מדובר בעסקת WIN-WIN , אך באופן מעשי העסקה הופכת בדרך כלל ללא רווחית לגוף המוסדי מאחר והבנק ידרוש לקבל את החלק הארי במרכיב העמלות כפיצוי על הוצאותיו התפעוליות, וההכנסה הנותרת על האשראי במחירים השוררים כיום אינה מפצה את הגוף המוסדי על הסיכון הכרוך בפרויקט. נכון להיום לא קיימים שתפ"ים מסוג זה.
אל תוך הפער הזה, נכנסה בשנת 2014 קרן יסודות. הקרן הוקמה על ידי יוצאי המערכת הבנקאית, אשר ראו לנגד עיניהם ייסוד של גוף מימוני מתמחה בתחום המגורים, כזה שיהווה זרוע ארוכה של הגופים המוסדיים למימון בתחום בשיטת הליווי הסגור ובמתכונת הנהוגה בבנקים.
הקרן גייסה לצורך פעילותה כספים מגופים מוסדיים וחתמה על הסכמי שיתוף פעולה עם חברות ביטוח, המאפשרות הנפקת פוליסות חוק מכר לרוכשי הדירות בפרויקטים המלווים על ידה.
בפועל, מהווה הקרן עבור היזמים אלטרנטיבה נוספת ומלאה לבנקים המסחריים העוסקים בליווי בנייה למגורים. בשל היותה גוף ייעודי לתחום המגורים בלבד מתאפשר לה לפעול ביעילות ובמקצועיות ובעלויות תחרותיות.
הקרן מניבה למוסדיים מספר תועלות שאותן לא ניתן להשיג בחלופות שנסקרו לעיל : ראשית הגוף המוסדי יכול לראשונה ליהנות מכל ההכנסות הכרוכות בעסקת ליוויי ובכלל זה עמלות שונות וריביות; שנית, כלל האשראי המועמד על ידי הקרן מובטח בשעבודים קבועים ומוגן במסגרת הביטחונות הניתנים בליווי פיננסי סגור; שלישית, במקרה של כשל מצויים בידי מנהלי הקרן כל הכלים המקצועיים והמשפטיים, המאפשרים להשלים את הפרויקט גם אם הדבר כרוך בהחלפתו של היזם המקורי; ורביעית, נחסך הצורך להקים מערך ליווי עצמאי ויקר ומתאפשר שיתוף פעולה בלתי מפלה במימון מגורים עם גופים מוסדיים אחרים.
קרן יסודות פתחה צוהר חדש לגופים המוסדיים ואנו מעריכים כי שיתוף הפעולה עם האחרונים במימון מגורים ילך ויגבר ככל שיחלוף הזמן.
*** הכותב הוא דוד ברוך יו"ר ושותף בקרן יסודות
לאתר החברה